[克而瑞]资本月报 | 六部委联合发声支持房地产稳健发展，万物云申请上市

  本月关注

  政府表态促进房地产健康发展，相关融资环境将继续优化

  本月4日，央行在2022年金融市场工作电视会议上提出，要坚持“房住不炒”的定位，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。16日国务院金融委在会议上表示，对于房地产市场要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。同日央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部也都分别作出表态，重点围绕着防范化解房地产市场风险，积极推动房地产行业转变发展方式，促进房地产业良性循环和健康发展等方面。整体看来，本月政府对房企融资在继续落实“房住不炒”的原则的基础上，重点表态要满足房企合理的融资需求，促进行业的良性循环和健康发展，因此未来的相关金融政策可能得到一定的放松，房企的融资环境可能会继续优化。

  融资规模大幅回升，融资成本维持较低水平

  本月100家典型房企的融资总量为878.39亿元，环比上升138.7%，同比下降29.1%。其中债券发行了315.4亿元，环比上升44.5%，同比下降50.5%。本月房企融资成本4.35%，环比上升0.54pct，同比下降0.62pct。其中境内融资成本3.30%，环比上升0.13pct，主要是因为本月有更多的企业进行了境内发债，上实城市开发、首开股份、金融街、旭辉集团等加入了发债队伍；境外融资成本8.72%，环比下降0.09pct。

  万物云首次申请上市，金茂服务和力高健康生活完成IPO

  本月金茂和力高旗下的物业公司金茂服务和力高健康生活分别在10日和31日完成了IPO，期后万科旗下的物业服务公司万物云则在4月1日正式向港交所申请上市。因此截至2022年4月6日，在港交所提交过招股书但仍未上市的房企和房企旗下公司分别有13家和23家。不过整体看来，2022年房企在上市和分拆上市方面难度加大，房企的热情也有所冷却。

  企业发债

  01. 债券发行：境内发债仍以国企央企为主，正荣、景瑞境外债展期成功

  2022年3月100家典型房企的融资总量为878.39亿元，环比上升138.7%，同比下降29.1%。融资量环比有较大的增长，同比降幅收窄，主要在于年初政策暖风频吹，3月六部委又就房地产问题进行发声，促进房地产业良性循环和健康发展，促进企业融资恢复。从融资结构来看，境内债权融资641.18亿元，环比上升125.2%，同比下降15.0%；境外债权融资72.93亿元，环比上升27.6%，同比下降65.7%；本月资产证券化融资164.28亿元，环比上升526.8%，同比下降39.6%，大部分是国企央企，融资意愿有所上升。

  3月发债315.4亿元，环比上升44.5%，同比下降50.5%。其中，境外发债72.9亿元，环比上升195.1%，同比下降59.9%，本月景瑞控股完成了1.71亿美元优先票据的交换要约，以及正荣地产完成了7.29亿美元和15.9亿元人民币优先票据的交换要约发行。境内发债242.5亿元，环比上升25.3%，同比下降46.8%，其中，公司债发行45.9亿元，环比上升6.74%，同比下降78.3%；中期票据发行117.6亿元，环比下降11.8%，同比下降4.9%；融资券发行79.0亿元，环比上升359.3%，同比下降34.2%。境内发债主体仍以国企央企为主，民营房企中，万科和旭辉分别发行了19.9亿元的公司债和10亿元的中期票据。

  2022年3月100家典型房企新增债券类融资成本4.35%，环比上升0.54pct，同比下降0.62pct。其中境内融资成本3.30%，环比上升0.13pct，本月有更多的企业进行了境内发债，上实城市开发、首开股份、金融街、旭辉集团等加入了发债队伍；境外融资成本8.72%，环比下降0.09pct。2021年截至3月100家典型房企新增债券类融资成本4.50%，较2021年下降0.78个百分点，其中境外债券融资成本达7.54%，上升0.52个百分点，境内债券融资成本3.23%，较2021年下降0.83个百分点。

  具体企业表现来看，3月发债量最高的企业是正荣地产，发债总量约61.89亿元人民币，完成了7.29亿美元和15.9亿元人民币优先票据的交换要约发行。本月发行债券的企业有14家，发债企业个数环比持平。从发债年限来看，最长的为5年，为华润置地、万科地产等发行的中票和公司债。从债券发行利率表现来看，华润置地发行的中期票据利率3.100%，另有万科、金融街、招商蛇口发行了利率不超过3.50%的债券。

  02. 债券期限：本月到期债券类640.7亿元

  本月房企有41笔债券到期，金额共计640.7亿元,环比上升70.3%，到期债券只数环比增加19只。值得注意的是，本月正荣地产就企业存续期境外债完成了部分债券的交换要约，相当于2022年3月到期的债券到期时间已经成功延期，新票据期限为1年，景瑞也就其1.71亿美元的境外债完成展期。蓝光发展的11亿元公司债未能偿还，形成实际违约。

  提前关注到2022年4月将有32笔债券到期，合计510.10亿元，环比下降20.4%，偿债压力有所下降。单笔金额最高为中国恒大 2019年发行的12.5亿美元境外优先票据。

  在债务违约方面，本月7日、21日和27日禹洲集团、祥生控股和上置集团分别发布公告称旗下债券未能按期支付利息，构成了实质性违约，单月曝出债务违约的房企数量是2021年以来之最，未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。

  上市和股票

  01. 拟上市房企：万物云首次申请上市，嘉创房地产递交招股书

  本月广东房企嘉创房地产首次向港交所递交招股说明书，新星宇控股则在3月17日再次更新了招股书，因此截至2022年3月底，在港交所在递交过招股书但仍未成功上市的房企为13家，其中有8家房企在招股书过期后都没有更新招股书，未来是否会继续上市进程还有待观察。

  在房企分拆旗下公司上市方面，期后万科旗下的物业服务公司万物云在4月1日正式向港交所申请上市，此外融汇悦生活和苏新美好服务分别在3月21日和4月4日更新了招股书，因此截至2022年4月6日，在港交所递交过招股书而仍未上市的房企旗下公司共有23家，其中有多家企业的招股书都已过期，未来是否还会坚持上市有待观察。

  02. IPO和增发：金茂服务和力高健康生活完成上市

  本月没有房企完成上市，而在房企旗下公司方面，金茂和力高旗下的物业公司金茂服务和力高健康生活分别在10日和31日完成了上市。金茂服务的IPO发售价为8.14港元/股，所得IPO净额约为7.6亿港元；力高健康生活的IPO发售价为4.1港元/股，所得IPO净额约为1.56亿港元，因此截至2月底新上市的房企旗下公司增至2家。不过由于近期递交上市申请的房企及房企旗下公司数量明显减少，港交所对于已交表的企业的审核也较为严格，规模较小的房企和房企旗下公司的上市将会越发艰难。

  03. 股权变动：碧桂园服务完成收购中梁物业，正荣以物业股权清偿贷款

  本月有多家大型房企出现了股权变动，包括旭辉大股东在25日之后对公司股份的连续增持，阳光城股东泰康人寿继续减持计划，以及摩根大通对万科的增持等。除此之外比较值得注意的是物管企业股权的变动：碧桂园服务完成了对中梁旗下物业公司中梁百悦智佳93.76%股权的收购，总代价不超过31.29亿元；正荣服务大股东为了清偿贷款将公司24.40%的股权转让给华博贸易。整体看来，本月由于部分房企流动性问题的影响，物管行业出现了一定的收并购机会，因此碧桂园服务这样的龙头物企仍在继续出手进行收并购，同时部分房企也有以旗下物业股权清偿负债的举动。

  04. 股价变动：A股近80%地产股整月上涨，H股地产股表现较为一般

  本月A股的地产相关股表现十分火热，而H股的地产股表现较为一般。A股地产股整月上涨的股票占比为79%，而H股整月上涨的股票占比则仅为35%，同时大多数股票整月涨幅基本都低于10%。在H股方面，本月美的置业的月涨幅达到了37.59%，是H股涨幅最大的地产相关股。美的置业在月中收购了金科三个项目的股权，已经是继花样年、雅居乐、正荣之后第四笔和其他房企的收购案，体现了企业较强的资金力和扩张力。再加上美的置业年报披露后其表现较为出色，因此企业的股价自月中开始进入了上升通道。

  在A股房企方面，本月信达地产的涨幅较大，企业股价从17日开始稳定上涨，其间出现了5个涨停板，股价大幅拉升，最终整月涨幅达到了96.41%，使其成为A股涨幅最大的房企。整体看来，本月A股的地产股股价都有大幅上涨，主要是因为各地调控政策有所放缓，房企的融资和销售环境都有所优化，由此使得地产板块整体受到了投资者的追捧。