[克而瑞]终结卫生间“争夺战”！疫情后迫切需要这四大升级

  作为产品力100研究工作的重要一环，克而瑞研究中心五一期间进行“疫情下客户需求调研”，探究疫情对客户的置业计划、居住痛点和产品偏好的影响，并形成《疫情下中国房地产客户需求调研报告》。该成果在刚刚结束的『疫情下住宅市场趋势发布会』上，由易居企业集团CEO丁祖昱先生进行发布。本次调研样本覆盖4座一线城市、23个二线城市和39个三线城市，共计回收有效问卷2237份。我们将分为上下篇进行分享。

  其中，易居企业集团CEO丁祖昱先生围绕《疫情对中国房地产市场影响分析及未来展望》展开分享；克而瑞CEO张燕女士围绕疫情下的热点城市与聚焦话题，深度对话克而瑞八城。与此同时，克而瑞研究中心《疫情下中国房地产市场发展趋势报告》、克而瑞24城市《疫情下城市房地产市场前景展望报告》重磅发布。

  作为疫情下行业以及产品力研究的重要一环，“疫情购房需求大调研”作为本次发布内容的重要组成，形成专项成果并由易居企业集团CEO丁祖昱先生进行发布。

  《疫情对中国房地产市场影响分析及未来展望》节选

  客户需求变化方面，来自克而瑞研究中心的“疫情购房需求大调研”显示，居家办公影响着客户对产品的需求，原本鸡肋般的客卧及书房成为新宠、房间数量少成为第一大通痛点，这些痛点与一、二年相比发生了很大的变化。从购房计划来看，六成客户置业计划展缓至一年以上，会坚持买房计划的客户只有两成。这当中，接近4成的一线城市买房态度依然坚定……

  01 此次疫情你最大的居住痛点是什么？

  1、房间数少，没有足够的独立空间，工作、学习、生活彼此干扰

  如果要说居家隔离痛苦在于不自由，那由于房间数太少的不自由一定位于首位。居家工作的时候小孩宠物吵闹不停，思路刚理顺又被打断；网课学习的时候如芒在背，学生痛苦万分，被迫噤声的家长也难受至极。此时独立的个人空间，明确的空间归属是人们最大的渴望。一门之隔，才能让无序的混沌，变成清晰的边界。37%的购房者认为房间数少是他们最大的痛点，较排位第二的房屋面积小的痛点多出5个百分点。

  2、110㎡以下人们处于面积焦虑；110㎡以上则看重物业服务、功能设施等高阶需求

  分面积段我们可以看出，客户的居住体验受到面积段的硬约束，不同面积段的客户痛点明显不同，提升居住体验的侧重也随之改变。当居住面积小于110㎡时，房间数少、面积过小是人们的最大痛点，此时需要通过合理设计整合扩容，不浪费任何空间，小屋变大。

而当居住面积大于110㎡时，人们就不再具有面积焦虑，此时开始更多的关注物业服务和功能设施等可大幅提升舒适度的改善型需求；当面积超过140㎡时，物业服务、社区人文环境成为关键性因素，高阶的品质感来源于服务和邻里层次，尤其是物业服务做好了，能俘获38%的高端人士的芳心。

  3、小户型业主的面积焦虑集中在厨房、阳台和客厅公共空间上

  客厅作为室内动区是家庭活动的中心，疫情下，我们赋予了客厅更多元化的功能需求，客厅不但需满足坐在沙发上看电影电视剧的传统需求，还要为居住者提供更多的活动选择。比如，客厅需要有能做运动的地方，孩子跟着空中课堂上体育课能活动开，家长也能在家做瑜伽、骑动感单车等。因此，经历疫情后，置业客户对大客厅的需求更加强烈。

  小户型厨房面积过小在疫情下的功能性缺失问题一览无余。客户对厨房空间的抱怨聚焦在三个方面，第一，厨房面积小，放不下大冰箱，疫情期间有个大容量冰箱储存物资的需求凸显；第二，厨房收纳空间不足，使用使用频率高的小家电操作和储存空间不够；第三，厨房空间相对封闭，与其他空间互动性欠佳，疫情下长时间在封闭厨房制作一日三餐有些烦闷。

  而阳台面积小、单个阳台在疫情下也暴露出诸多不便。一方面，小户型客户普遍认为阳台面积不够大，没有足够的阳台空间用来休闲、种菜等，希望面积能够更大一些，可以承载更多的功能；另一方面，被普遍提及的阳台痛点在于居住小户型的阳台个数太少，只一个阳台集中用于晾晒和休闲，体验不佳影响心情。

  4、少一间房是小户型家庭的共同困扰

  居家办公的周先生夫妇表示，“本来一家三口两房够用，孩子在自己房间上空中课堂，本来妻子在卧室梳妆台办公，但两周下来颈椎病犯了，现在只能夫妻俩共用餐桌，互相干扰就不用说了，最头疼是有时候同时开会，只能一个人坐到厕所马桶上开了。这时候才发现，一个舒服的书房多么重要”。

  多一间房代表更多的可改造性，可以满足业主更多的功能需求。以小三居为例，三口之家可以多出一个多功能房，平时做书房、健身房、影音室、儿童活动室、父母探访的卧室都可行。在疫情这种特殊的情况下，无论是打造一个专门的工作区，还是暂时当作储藏室使用，都给居家隔离提供了更多的帮助，也有助于业主放松心情。

  5、单卫多有不便，小户型也需要独立套间

  另一个被上海居家隔离的人群普遍提及的痛点是缺少独立套间，“家里没有一个相对独立的套房，有家人生病需要隔离时没有单独的卫生间防止感染其他家人，即使不断消毒，也完全谈不上隔离。”

  当家人有居家隔离需求时，为降低疫情在家庭成员之间传播的可能性，居民普遍发现家里需要两个卫生间，主卧自成套房，才能实现较为有效的居家隔离。过去有部分购房者将主卧配套的卫生间改为衣帽间、储藏间使用，未来大家或许不会再轻易将卫生间改作他用。

  三房一卫的户型或将逐渐淘汰，最好的选择当然是家里有2个以上的全功能卫生间，但在房价每平数万乃至十几万的核心城市，主卧带0.5卫即可给预算有限的购房者带来生活便利。

  02 疫情影响你买房计划了吗？

  疫情影响53%人群的购房情绪，36%的人群推迟或不买房，另17%的需求被激发

持久的“抗疫之战”似乎影响着房地产业的复苏，但是从需求端看，不受疫情影响的占比仍然是最大的，26.94%的人群已经买房，另外20.09%的人群无论疫情如何，他们坚持着买房计划。这部分人是实实在在的刚需，处变不惊，坚定购房。此外，此次疫情还催生出17%的增量需求，疫情对生活提出了更高的要求；当然，疫情对收入，对房价预期都有着较大的负面影响，有23.74%的人群会推迟买房，还有11.87%的人群“望楼兴叹”，放弃购房计划。

  2.1哪些人被疫情催生了买房念头？

  现居住面积段在90㎡以下，尤其是“与父母同住”的家庭买房欲望被激发

  从面积段看，必须换房和必须买房的人群，目前居住面积偏小，53%的人群居住面积在90㎡以下，其中10.53%的人群居住在50㎡以下的房子中，局促的居住空间，唯一的居住功能间，为居家隔离，居家办公和学习带来了巨大的困扰。另外有28.95%的人群居住面积处于90-110㎡，但是舒适度还有待提升。

  而且还有一个有趣的现象，表示“必须要买房”的家庭结构中，三代同堂与父母同住的占比最高，疫情无奈让众多城市的市民居家办公，而与父母同一屋檐下的居住矛盾凸显，要在家中安安静静的办公休息都成为了一种奢望，原本举家团圆、儿孙绕膝是一件美满的事情，但是在居住条件紧张的当下，成为了一种“幸福的烦恼”，分户的要求箭在弦上。

  2.2哪些人不买房了？

  疫情受影响最大的是三四线城市，其中改善型和再改需求被抑制

  今年突发的疫情大大阻碍了一批人的购房决策。分能级看，疫情对三四线人群买房冲击最大，61.54%决定不买房的都来自三四线，疫情对三四线改善需求带来一定影响。

  从三四线城市放弃购房人群现居住面积段看，这批人目前居住环境相对不差，90㎡以下的占比不足三成，原本这是一批可释放的改善型和再改型需求，但是因为疫情而被抑制了。

  2.3 为什么不买房了？

  近6成不买房是迫于经济压力，另有23%的人群对房价没有信心保持观望

买房理由千千万，不买房的理由很现实，57.69%的人群是因为收入减少，考虑到还贷压力，放弃对现居住环境的升级换代。另外有23.08%的人群是因为“疫情影响房价”考量，诸多房企负面消息不绝于耳，尤其在三四线城市，房价大幅打折现象时有发生，“买涨不买跌”的购房心态促使观望情绪加重。另有11.54%的人群迫于工作与生活压力，要返乡或换城市生活。

  2.4 哪些人仍坚定买房？

  一线城市的买房人群最为坚定，“买房会迟到，但不会缺席”

  坚定买房人群中，一线城市占比高达54.55%，2022年“稳”字当头，一线城市更担当着稳定经济大局的“领头羊”角色，房价稳定，或者说已经处于相对底部，下浮空间不大，客户们抱有“买到即赚到”的心态。

其中，上海此次收到疫情的冲击较大，宅家日子越长，想要改善居住环境的念头越是萌发越是长大，在此次的上海受访者中，表示“坚定买房”的占比达到了45%，“要换房”的占比达到了34%，而表示“推迟买房”和“不买房”分别是12%和3%。

  03 疫情影响购房迫切度吗？

  此次疫情对购房迫切影响大，六成客户置业计划暂缓至一年以上

  此次奥密克戎病毒传播带来的全国范围疫情，多地实行封控、封闭管理，对于购房者预期带来较大影响。受访者的购房迫切度下降明显，3个月内的购房者占比下降至4%，超过6成的受访者表示购房计划暂缓至一年以上。

  我们对比了2020年疫情以及2022年春节购房迫切度调研结果，市场观望情绪浓厚。2022年初春节节点，调研数据还显示有21%的购房者将在三个月内完成买房。对比上一轮全国疫情期间的调研，也有近2成的客户表示会在三个月内完成购房。

  计划年内完成购房计划的客户占比也下降明显，此次调研中计划1年内完成购房计划的客户占比仅为19%，2022年春节调研时该类客户占比达到40%，上一轮疫情调研中计划1年内购房的客户占到45%。

  购房计划暂缓至1年以上的客户占比飞升至66%，疫情反复，叠加经济影响，使得许多购房者对于置业态度趋于谨慎，提出要再多看看，多想想，不急着购房。