[克而瑞]销售回款同比大降50%，4月房企到位资金再创新低

  当前房地产未见较为明显的回暖信号之前，企业资金压力仍然承压。

  ◎  作者 / 房玲、羊代红

  近期，央行、银保监会发布公告称，首套房利率下调20个基点，对房地产信心恢复又一政策加码；同时在企业端，碧桂园、龙湖、美的置业三家企业被监管机构选定为示范房企发行人民币债券，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。当前监管从市场政策，企业融资多方面着手积极救市，截止目前企业的资金层面的压力如何，近期政策对融资端的传导效果又有何表现呢？

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  4月到位资金继续创2016年以来最低
企业资金压力较大

  5月16日国家统计局公布2022年1-4月房地产行业数据，1—4月，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；商品房销售额37789亿元，下降29.5%。降幅较1-3月分别扩大7.2pcts和6.8pcts。同时房屋施工、新开工和竣工三个阶段的规模指标均创史低，土地购置面积累计同比降幅再度扩大，受三方面拖累前4月开发投资增速由正转负，4月同比降幅扩大至10%，成为2008年之后第三次大幅负增长的年份。

  在房地产开发企业到位资金方面，4月到位资金10363亿元，同比下降35.5%，降幅环比扩大12.5pcts，单月到位资金再创新低，成为2016年以来最低值，从而使得到位资金的累计值降幅进一步扩大，2022年1-4月到位资金为48522亿元，同比下降23.6%，降幅环比1-3月的19.6%进一步扩大。可以看到，企业投资意愿较低，融资情况仍然较为严峻，到位资金仍居低位，当前房地产到位资金压力仍然较大。

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  疫情反复居民购房意愿低
单月销售回款创2016年来最低

  从销售回款（个人按揭款+定金及预付款）来看，2021年4月销售回款为4773亿元，同比下降49.7%，降幅环比进一步下降16.9pcts，单月销售回款规模创2016年以来的最低值。累计来看，2022年1-4月销售回款为23394亿元，同比下降33.3%，较1-3月的累计降幅27.3%进一步扩大6个pct。

  当前房地产市场信心恢复缓慢，同时受疫情反复、经济下行等因素的影响，企业和居民对未来的预期都不太乐观，对市场观望情绪浓重，4月商品房销售面积和销售额均不足五位数，同比分别下降39%和46.6%；二者降幅较3月扩大21.3pcts和20.4pcts。销售降幅的进一步扩大，使得销售回款受到较大的影响。

  此外，4月住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，居民按揭贷款减少，与房地产销售数据较弱相互印证，4月房企到位资金中的个人按揭款同比下降42.4%，跌幅环比扩大20.3pcts，创五年以来的最大跌幅，累计同比下降25.1%，环比降幅扩大6.3pct，企业销售回款下滑严重。

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  监管救市政策频出
国内贷款降幅或将触底

  国内贷款（包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等）方面，1-4月到位资金中国内贷款为6837亿元，同比下降24.4%，降幅环比扩大0.9pcts。单月来看，4月国内贷款为1312亿元，同比下降28.0%，环比收窄0.3pct。

  虽疫情反复等多方面的影响，市场回暖不及预期，但多市出台政策提振楼市信心，监管及地方政府已经从政策和金融机构指导端放松，满足对正常企业的合理经营需求。在此情况下，国内贷款降幅或将触底，不过由于房地产施工、新开工和竣工三个阶段的规模指标均创史低，未见较大回暖信号之前，国内贷款规模表现或将持续低位。

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  自筹资金持续下滑
其他到位资金降幅接近4成

  从自筹资金来看，1-4月房地产开发企业到位资金（自筹资金）16271亿元，同比下降5.2%，降幅扩大0.4pcts。单月来看，4月房地产开发企业到位资金（自筹资金）3876亿元，同比下降6.6%，降幅环比扩大4.3pcts。当前企业信心仍在触底阶段，自筹资金持续下滑。

  值得注意的是，由于企业融资受限叠加市场持续下行等担忧，同时二季度末迎来新一波企业偿债潮等多重原因，企业投资意愿有所下降。包含公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金，4月仅为374亿元，同比下降37.9%，环比上月2.4%的降幅下降较大，降幅创2018年以来最低值，规模也仅高于2019年9月的表现；累计来看，1-4月的其他到位资金同比下降10.6%至1982亿元，降幅扩大10.2pct。

  总的来看，4月面临疫情反复，政策刺激不及预期，居民购房意愿下降等因素影响下，行业整体销售降幅进一步扩大，同时房地产企业施工、新开工以及竣工等多方面受到较大的影响，到位资金持续下滑，特别是到位资金中销售回款领跌，降幅也创历史新高。当前房地产未见较为明显的回暖信号之前，企业资金压力仍然承压。不过5月以来持续传来利好消息，央行下调首套房利率也给市场一个更强的政策信号；同时，碧桂园、龙湖、美的置业被监管机构选为示范房企，将陆续发行人民币债券并启用保护工具，也为未来房企公开市场融资、受困房企纾困提供了新方向。未来期望在更加强有力的政策支持下，重新建立行业信心，缓解企业的资金压力。