[中房研协]开发投资两年后再次进入负增长区间，市场底部未现——2022年1-4月房地产行业数据点评

  01

  商品房销售面积和金额跌幅扩大

  市场继续下行

  1—4月，全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。

  1-4月，商品房销售市场继续下行，销售面积及金额跌幅较上期分别扩大7.1个和6.8个百分点。目前房地产开发企业和购房者信心不足，叠加疫情反复对经济复苏带来的不确定性，市场预期持续转弱，上下游产业资金链尚未畅通，行业良性循环面临较多阻碍。

  4月底，中央政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”。央行、银保监会及证监会也表态提出“及时优化房地产信贷政策”“积极支持房地产企业债券融资”。预计各地在守好风险底线的基础上，将更加有针对性地、灵活地因城施策，部分一、二线城市也将加入松绑调控政策的行列。

  单月数据来看，商品房销售面积和金额加速下滑。4月销售面积8722万平方米，较上月减少43.2%，同比减少39.0%，同比跌幅较上月扩大21.3个百分点；销售金额8134亿元，较上月减少42.7%，同比减少46.6%，同比跌幅较上月扩大20.4个百分点。无论是前四月累计还是4月单月，商品房销售金额同比降幅都明显大于销售面积，这意味着全国平均房价持续同比回落。

  分类物业销售看，住宅市场跌幅最为明显，销售面积和金额同比跌幅持续扩大；办公楼销售面积涨幅收窄，销售金额下滑；商业营业用房两项指标同比涨幅收窄。从各地区销售情况看，商品房销售面积和金额同比均处于负增长区域，东北地区跌幅最大；其次东部地区销售面积及金额跌幅在三成上下，两项指标占全国比重分别为39.0%、55.3%。各区域两项指标跌幅均较上月进一步扩大，东北地区调整幅度最大。

  02

  房地产开发投资进入负增长区间

  1—4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。 

  1-4月全国房地产投资增速继2020年初新冠疫情爆发期间投资负增长后再次进入负增长区间，再上一次开发投资大幅回落的节点是13年前的国际金融危机时期。可见当前开发企业处于“资金紧张，信心缺失”的深水区。

  房地产下行周期调整时间较长，当前政策调整主要集中在弱二线和三、四线城市，对整体市场的提振作用有限，投资低迷的局面短期难以扭转。房地产开发投资下行，将对固定资产投资增长带来一定冲击，不利于经济稳定，政策调整力度和节奏需要进一步加大、加快。

  月度数据方面，4月全国房地产开发投资11389亿元，较上月减少14.1%，同比减少12.3%，单月投资增速再次回到负增长区间。当期计入的土地购置费对房地产开发总投资增长的拉动作用逐步减弱。

  从物业类别投资上看，住宅投资增速由正转负，；办公楼和商业营业用房投资跌幅进一步扩大。住宅投资占总投资比重为75.4%，较上月提高0.6个百分点。从地区来看，仅中部地区保持上涨，涨幅持续收窄；东部地区投资首次进入负增长区间；西部和东北地区继续下滑，跌幅靠前且扩大。投资规模上，东部地区高于其他三区域的总和，占总投资比重为55.5%，较上月降低1.2个百分点。

  03

  房屋新开工面积加速下跌

  1—4月份，房地产开发企业房屋新开工面积39739万平方米，下降26.3%，跌幅较上月扩大8.8个百分点。其中，住宅新开工面积28877万平方米，下降28.4%；办公楼新开工面积1023万平方米，下降19.5%；商业营业用房新开工2751万平方米，下降27.3%。

  4月全国商品房新开工面积不足1亿平方米，为近年来最低单月，同比跌幅达到44.2%。房地产企业资金面承压、销售不畅，部分城市受困于疫情面临停工缓建，企业新开工意愿低迷；同时企业拿地缩量，进一步拖累新开工规模。新开工是房地产销售的先行指标，目前新开工跌幅大于销售跌幅6个百分点，不排除未来继续扩大，这也意味着未来的半年到一年市场新增供应量趋于地量，也就是说目前市场销售面积虽然同比跌了两成，但依然没有到达市场的底部。

  04

  房地产开发企业到位资金跌幅逐月扩大

  1—4月份，房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。其中，国内贷款6837亿元，下降24.4%；利用外资38亿元，增长129.4%；自筹资金16271亿元，下降5.2%；定金及预收款15357亿元，下降37.0%；个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。

  1—4月，房地产开发企业到位资金增速跌幅扩大4个百分点。各项资金来源中，企业受商品房销售低迷影响明显，定金及预售款、个人按揭贷款跌幅较上月扩大超过6个百分点；国内贷款和自筹资金跌幅较上月分别扩大0.9个和0.4个百分点。从资金来源占比看，定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的48.2%，较上月下降0.6个百分点，自筹资金占比提升1.1个百分点。

  4月金融政策利好仍在持续，监管层面持续发声支持房地产企业合理并购重组相关的融资政策落地；提出完善民营企业债券融资支持机制。地方从提高商品房预售资金的支取和使用的灵活性方面，缓解房企流动性压力。受房企信用危机影响，投资机构风险偏好仍然大于政策影响，融资端仍处于缓慢修复过程中。

  05

  土地市场成交量持续下探

  1—4月，房地产开发企业土地购置面积1766万平方米，比上年下降46.5%；土地成交价款955亿元，下降20.6%；土地成交均价5408元/平方米，上涨48.4%。

  1-4月土地购置面积增速继续下探，同比跌幅较上月扩大4.7个百分点，土地成交价款跌幅再次扩大。4月多城市土地集中上市，整体表现为供应总量减少、优质地块增多、土拍规则宽松。目前中央及地方层面稳楼市政策逐仍未传导至土地市场，房企在土拓投资端仍相对保守。资金面较为稳健的企业可把握市场修复过程中的机会，以较低成本获取更多优质土地储备。

  06

  商品房待售面积较上月末有所减少

  4月末，商品房待售面积55735万平方米，比上月末减少378万平方米。其中，住宅减少339万平方米，办公楼减少31万平方米，商业营业用房增加43万平方米。

  4月末商品房库存较上月有所减少，与去年同期相比仍保持增长，同比涨幅为8.4%。各物业类型库存较去年同期表现各异，住宅待售面积增长明显，同比上涨14.8%；办公楼上涨3.5%；商业营业用房持续下跌，同比减少2.5%。