[克而瑞]行业透视 |​ 拿地谨慎下城市选择“回高退低”

  大部分上市房企对于2022年的投资预判也主要以“谨慎”为核心，销售、回款的情况将决定房企的投资力度。

  自从一季度末以来，上市房企陆续发布2021年年报，并有部分房企在业绩会中透露了2022年的市场预期、投资策略等。整体而言，2022年企业仍将延续自2021年以来投资收紧的态势，策略上聚焦核心城市的同时逐步退出低能级城市。关于并购贷，多家企业表示会谨慎选择，不盲目“接盘”。

  六成百强房企投资几乎停滞

  半数房企投资金额同比跌幅超50%

  从多家上市房企披露的2021年投资情况来看，谨慎拿地已成为共识。仅有16%的房企投资金额同比有所上涨，且涨幅普遍较低，华润、中海作为去年拿地相对积极的典型代表，拿地金额同比涨幅也分别仅有8%和2%。另，84%的上市房企投资金额较2020年出现下降，且降幅远高于投资力度上涨房企的涨幅。其中有22%的房企投资力度跌幅超过50%，例如金科、中南、阳光城、绿地等。

  进入2022年，尽管政策面暖风不断，但房企投资信心依旧不足。

  首先，从拿地销售比来看，百强房企1-4月整体拿地销售比达到0.14，创下近五年新低。前四月仅有销售TOP20强房企的拿地销售比高于平均值，由此可见，目前土地市场主要是头部房企拿地的战场，尤其是集中供地城市，中小房企投资空间极小。

       其次，从销售TOP50拿地金额来看，1-4月不足2500亿元，较去年同期下降75%，若于2021年四季度相比，下降幅度也超过20%。其中，超过半数企业投资金额同比降幅超过50%，仅有建发、中海、中交房地产等少数规模化的国企央企投资金额较同期上涨。

       整体来看，前四月，有超过六成百强房企未拿地，市场下行、资金紧张带来的投资压力并没有随着部分城市土拍火热而幅好转。

  2022年投资谨慎态势不改

  民企融资有望得以恢复

  在新冠疫情影响持续下，整体经济预期在短期内下行，楼市的购买力也受到一定影响，因此对2022年的投资预判，大部分房企表达了相当谨慎的预期：“以销定投”、“量入为出”的策略被多家房企提及，说明当前房企销售、回款依然是房企投资考量的前提。

  房企投资的收紧，一方面源于对市场前景的不确定预期，另一方面更重要的是2020年末三道红线以来，房企的融资性现金流大幅收紧，限制了房企的投资能力。民企的融资难度一直较高，值得一提的是，5月中旬碧桂园、美的和龙湖三家典型民企监管机构选定为示范房企，将在本周陆续发行人民币债券，该举措标志着监管机构对于恢复民企的融资决心。

  投资偏好更聚焦高能级城市

  “回高退低”成主旋律

  投资力度收紧，意味着曾经大面积铺开的投资策略不再适用，有限的资金必须用在更加安全、更加核心的土地资源上。过去两年中，许多房企已经执行了回归一二线城市的布局战略，从2021年百强房企投资分布来看，有七成位于一二线城市，比2020年提升了10个百分点。

  聚焦高能级、聚焦核心城市的投资趋势在2022年还将延续，在投资城市的选择上将会更加谨慎，从房企表态来看可以分为两类：

  第一类是万科、越秀、绿城等本来就相对聚焦高能级城市的房企，还将继续坚持聚焦核心城市、核心土地资源，万科提出对于非核心城市、非核心区域的经营性资产获取将持续严控，越秀则提出投资优先已经进入且经济、产业、人口等方面有优势的城市。房企对于城市的选择更加谨慎，布局扩张的需求降低，投资以稳、以精为主。

  第二类则是原本三四线城市布局占比较高的企业，如碧桂园、美的等提出了换仓升级、调节方向的需求：美的表示将逐步退出低量级、低能级的城市，碧桂园也提出将退出非确定性的市场。对于企业来说，有选择性地撤出不确定性较强的市场，既能够提高资金聚焦、使用的效率，又能够降低一部分的运营成本。

        实际上，“回高退低”的投资策略已经在2022年得到显现。截止4月末，百强房企投资金额由83%集中于22城，22城以外仅占17%。百强房企在22城以外的投资则主要集中于佛山、常州、东莞发达城市群中热点的三四线城市。从重点企业来看，滨江、金地和金茂的投资全部集中于22城，其次建发、龙湖、绿城也有八成以上的投资集中核心城市。

  多元化拿地成破局之道

  并购贷非房企“良药”普遍表示谨慎

  2021年土地招拍挂市场两极分化加剧，核心城市（如集中供地的22城）存在竞争激烈、拿地门槛高、限制参拍幅数等情况，一定程度上限制了房企招拍挂市场的投资，因此招拍挂市场以外的多元化纳储渠道，在房企投资中的重要性也持续增加。

  例如，金科2021年新增土储建面中有66%是通过多元化方式获取的；越秀一直以来多元化拿地比例也较高，2021年通过TOD、城市运营、国企合作等多元化的方式拿地占比达到56%；绿城也通过老旧小区更新、TOD项目、产业小镇等各种形式增加了近千亿货值。

  其中，收并购作为企业多元化投资的重要渠道之一，且多家房企表示2022年将在审慎投资的基础上，积极寻求优质的收并购项目。越秀预计将按照40%的投资强度进行收并购的铺排，旭辉则预计将有200-300亿元的并购贷额度，可能增加企业收并购的拿地力度。

  2021年末，银保监会首次指导金融机构合理发放房地产并购贷款，用于支持项目收并购及建设；2022年，为了调动房企收并购的积极性，收并购贷款不计入“三道红线”的考核指标。收并购贷款的提出，明显能够看出在目前房企暴雷、项目烂尾的环境下，政府希望通过并购贷，刺激房企进行收并购，进行行业资源整合。

  但从房企表现来看，尽管政策暖风频吹，房企也并未盲目加强收并购力度。截止至今年5月上旬，百亿以上规模的收并购案例依然罕见。对企业而言，项目是否优质、是否达到企业的拿地标准、是否最终能够实现盈利，才是决定是否进行收并购的根本因素。以此来看，通过政策刺激房企拿地，效果不如前几年显著。

  总的来看，2021年上市房企的投资力度较往年有明显的下降，且更加聚焦于一二线城市，和少量的核心三四线城市。大部分上市房企对于2022年的投资预判也主要以“谨慎”为核心，预计2022年房企投资仍然将会低位运行，销售、回款的情况将决定房企的投资力度。

  城市选择上，房企投资将持续聚焦于高能级的核心城市，对于一些弱三四线城市可能有选择性地退出，这一点从前5月集中供地城市的冷热不均的表现来看也可见一斑，深圳、杭州热度相对较高，而部分城市在政策放松、门槛下调的基础上依然表现冷淡。

  进入第二季度以来，不少城市在楼市、地市方面频频出台利好政策，融资端也有所放宽，但对于房企投资的刺激性作用并不显著，对于当下的房企来说，理性、谨慎是投资最重要的关键词。