[克而瑞]疫中探市｜疫情特别周报（5.16-5.22）_中房网

城市:全国
发布时间:2022-05-24
报告类型:市场报告
发布机构:克而瑞

39城密集新政刺激力度加大，但新开平均去化率再降至42%。

本周观点

政策：房贷基准利率近年最大幅下降，杭州、武汉、成都等39城密集刺激购房

楼市成交：一线回落二三线持稳，杭汉蓉等刺激效果不显而长春济南回暖

新增供应：总量重回地量，杭州迎合新政4盘集中上市入围供应面积TOP10

疫情动态

截止至2022年5月22日，全国报告累计新型冠状病毒肺炎确诊病例1796074例，其中，上海本周新增确诊540例，北京本周新增确诊389例，广安本周新增确诊174例。

近期，全国29个城市发布“静态管理”疫情防控通告。其中许昌、郑州等已解除区域静态管理，上海、广安、辽源等仍处在局部或全域静态管控中。本周，乐山夹江、西安蓝田等2城开始实行区域静态管控。

政策动态

房贷基准利率近年最大幅下降

杭州、武汉、成都等39城密集刺激购房

第21周，中央及地方出台一系列稳增长、调控松绑、支持复工复产政策。

中央层面，5月20日，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，较4月下行15个基点。这是LPR新机制建立以来，5年期以上LPR下调幅度最大的一次，也是改制以来首次5年期以上LPR单边下调。

39个城市房地产政策分类放松，需求端主要涉及松绑限购、松绑限贷、放宽公积金贷款、降低住房交易成本、出台购房补贴。第一，杭州、武汉、大连、济南等7城松绑限购，其中，济南、武汉定向松绑郊区限购，银川、湖州放开放宽非户籍限购，杭州、武汉多孩家庭等限购套数增加，大连、杭州松绑二手房限购；第二，南通、阜阳、大冶等3城下调商贷首付比例，南通、阜阳首套房首付比例降至20%，大冶二套房最低首付比例降至30%；第三，湘潭取消认房又认贷，对贷款已结清并购买二套房的，执行首套房贷款政策；第四，天津、南京、烟台、惠州等30城放松公积金贷款，天津、常州、沧州等上调公积金最高可贷额度，漳州、常州、包头等降低公积金贷款首付比例；池州、烟台等放宽公积金异地贷款，惠州、六安等允许提取公积金用于支付首付款；第五，杭州降低住房交易成本，个人转让家庭唯一住房增值税免征年限由5年降至2年；第六，泸州、连云港、湘潭等5城发布购房补贴，比如连云港在6月30日前对购买首套、二套住房的按面积段给予总房款1%-2%的补贴，湘潭扩大人才购房补贴范围。

供给端助企纾困，主要涉及放松土拍、放宽预售取证条件、适度松绑预售资金监管。第一，中山、银川、宿迁等5城优化土拍规则，下调土地竞拍保证金最低比例，部分允许分期缴纳土地出让金；第二，湖州、南通、六安放宽预售取证条件，湖州、南通下调单次申领预售证最低面积限制，六安放宽商品房预售建筑形象进度要求；第三，成都、泸州、银川等3城适度松绑预售资金监管，成都明确重点监管资金额度可根据根据实际情况合理确定，泸州、银川下调。

复工复产方面，阜阳允许受疫情影响项目适当顺延工期和房屋交付时间。上海将从5月22日正式进入扩大复工复产阶段，上海有关部门将简化企业复工申请报备程序，加快复工证申请和发放，4条轨道交通线路与273条公交线路恢复运行。

央行：5年期以上LPR超预期下调，房贷利率仍具下行空间；

财政部：将进一步落实落细各项税费支持政策，尽早释放政策红利；

李克强：稳地价稳房价，支持居民合理住房需求；

盛松成：房地产调控可适度继续放松，但热点城市仍需谨慎；

成都：近郊区县住房不计入中心城区购房时家庭名下总套数；

常州：降低第二次住房公积金贷款首付比例，最低降至30%；

安阳：提高公积金个人住房贷款额度，夫妻最高可贷60万元；

衡阳：三孩家庭住房公积金最高贷款额度上浮到80万元；

海南省：购买二手房，公积金贷款最低首付比例降至30%；

长春：首次申请住房公积金个人贷款，最低首付款比例20%；

绵阳：新购住房公积金可提可贷,未纳入贷款额度计算的可用于首付；

惠州：支持职工提取住房公积金支付首付款，减轻资金压力；

杭州：二手房限购放宽，首套房转让增值税征免年限降至2年，多孩家庭优先摇号多限购1套；

信阳：提高公积金贷款额度，单人最高65万元，夫妻最高85万元；

宿州：二次申请住房公积金贷款首付款下调至30%；

高安（县级市）：首次使用公积金购买首套住房首付比例调整为20%；

烟台：已结清的商业房贷记录不纳入家庭住房套数认定；

中山：下调土地竞买保证金比例至20%，可分期缴纳地价款；

连云港：购买首套或二套新房给予补贴，最高为购房款的2%；

滁州：开发商至少委托两家经纪机构销售房源，佣金不超过5%；

中山：确保商品房预售金用于项目建设；

天津：保障性租赁住房承租人申领居住证后，享受积分落户政策；

阜阳：首套首付降至20%、降房贷利率，鼓励房企为买新房的购房者减免总房款3%-5%；

泸州：符合条件人群购买新建商品住房按购房款2%补助；

沧州：狮城人才可享公积金优惠政策，最高可贷100万元；

泰安：下调公积金贷款首付比例，首套20%，二套房30%；

漳州：购买新建商品住房可提取公积金支付首付款；

宿迁：申请住房公积金贷款首付款比例均执行20%；

云南文山州：拟提高公积金提取额度，每年最高提取1.8万元；

湖州：非户籍居民在中心城市购房不再有连缴社保时限要求；

银川：购房数量和主体不受户籍限制，首付比例最低20%；

楚雄彝族自治州：住房公积金贷款额最高调至60万元，首付比例降为20%；

大冶（县级市）：降低首套房首付比例至20%，购新房100%契税补贴；

赤峰：首套房公积金贷款调整最高80万元，二套最高70万元；

南京：首次使用公积金购入第二套房最高可贷款100万元；

沈阳：住房公积金新政，优化公积金楼盘签约流程楼盘签约即受理；

南通：购买首套房首付20%，商业贷款利率最低4.25%；

六安：可提取住房公积金支付首付款，取消新建商品房限售；

天津：首套房房贷利率再次下调，调整为4.25%；

枣庄：家庭首次使用公积金贷款购房最高额度可达55万元；

池州：公积金贷款最高贷50万元，恢复省内异地贷款业务；

大连：二手房不限购，非户籍居民无需12个月社保可购房；

武汉：经开区全面取消住房限购政策；

济南：长清、章丘不再列入限购范围，家庭公积金最高可贷款70万；

天津：公积金首套贷款最高限额上调至80万元；

安徽：加大房地产开发贷款投放，稳妥开展房地产项目并购贷款业务；

包头：购首套自住房，公积金贷款首付最低20%；

湘潭：拥有1套住房结清贷款，再购房按首套房贷款政策；

武汉：投靠家庭可新购1套住房，非户籍居民社保一年即可购房；

贵港：第二套住房可申请公积金贷款首付比例最低30%；

北京、上海：下调房贷利率，首套房贷利率降至5%、4.8%。

售楼处开放情况

上海等6城线下售楼处关闭，许昌等恢复开放

CRIC调研数据显示，静态封控城市中，仅有6个城市线下售楼处处在关闭状态。尚未解除静态管控的城市中，上海、辽源、无锡等多数城市营销中心都暂未对外开放，而西安仅在蓝田县实行静态管控，其他区域售楼处仍然开放。

已经解除静态管控的城市中，随着进入常态化疫情防控阶段，许昌、西宁等城市线下售楼处已经恢复开放。

新房成交

一线回落二三线持稳

杭汉蓉等刺激效果不显而长春济南回暖

2022年第21周成交各能级表现不一。一线城市成交指数为57.67，环比下降13.67点；二线城市成交指数为59.13，环比增长2.22点；三四线城市成交指数为89.52，环比增长3.14点。

一线城市：4城成交环比均有所回落，其中，北京、广州成交高位回落，环比降幅分别为23%和14%，上海、深圳成交持续低位运行。

二线城市：杭州、武汉成交明显回落，环比跌幅都在三成左右，成都、青岛成交小幅微增，南京、重庆、宁波等低基数下环比涨幅居前。

三四线城市：重点监测城市成交环比涨跌参半，镇江、江门成交高位小幅回落，连云港、温州、潍坊本周成交表现亮眼，环比增幅较高的同时，成交规模也明显超过周平均值。

第21周，杭州、合肥等12个重点监测城市共计开盘/加推25次，平均开盘去化率42%。推盘项目数量方面，成都、杭州推盘次数最多，周内都有4个项目推售，合肥也有3个红盘推售，而南京、苏州等仅1个项目面世。

城市市场冷热分化，杭州凤起钱潮、月映星语园、合肥保利紫云等3个项目实现开盘即罄，合肥建发美的珺和府去化也超过9成。但反观武汉、苏州去化普遍惨淡，尤其是武汉，3个项目去化率都不足20%，越秀中交星汇园更是仅去化4%。

聚焦受疫情影响城市楼市表现，本周5个重点监测城市共开盘加推9个项目，平均开盘去化率约为41%，主要是受到杭州和徐州个别楼盘热销的带动，苏州、宿迁开盘去化率仅在10%左右。

从续销项目认购表现来看，北京受到疫情影响，售楼处重新关闭，实行网上认购，因此到访量归零，单认购量也明显下滑。宿迁、徐州、无锡转化率、来访量都保持低位运行，长春疫情防控形势好转后购房需求集中入市，客户转化率明显较高。

此外，我们还调研了近期政策松绑城市的房地产市场表现，大致可以将城市分为3类：

第一类，政策效果暂未显现，如成都、武汉。成都516新政力度偏温和，对市场影响比较有限，多个调研项目反映来访、成交量并未明显改善。武汉上周末项目来访量也没有明显提升，但各案场担心后续政策被撤回，都在加紧办理符合现行落户条件客户的购房手续。

第二类，新政后市场小幅或局部改善，如常州、杭州。常州改善盘来访量有所提升，但整体市场变化不大，二手房也基本维持原状。杭州新政重在提振二手房市场，从上周落地效果来看，二手房挂牌量明显增加，但带看、成交量只是略有提升，市场观望情绪依旧明显。

第三类，楼市确有转暖，但疫情好转可能是主要原因，政策松动最多只是催化剂，如济南、长春。长春3月、4月静态管控所积压的购房需求在近期集中释放，可能是市场阶段性回暖最主要的原因，政策效果以及转暖的可持续性究竟如何还有待观察。济南4月末、5月初疫情防控形势也比较严峻，5月中上旬实现社会面动态清零后，购房需求加速释放，楼市热度有所回升。