[贝壳研究院]二手房市场真的出现“抛售潮”了吗？

  近期市场上有一些声音：某些城市二手房挂牌量激增、业主抛售等。那真实的情况是怎样的？

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  二手房新增供应量确实在快速增加吗？

  整体看，短期二手房供应量在恢复性增长。根据贝壳研究院数据，3月贝壳50城二手房新增挂牌房源环比增长约30%，除上海、沈阳、哈尔滨等受疫情影响较大的城市外，约九成的城市新增挂牌量环比增长；4月贝壳50城新增挂牌量整体环比回落约20%，其中，疫情影响下长三角、东北区域等城市降幅较大。

  随着长三角、东北等区域疫情逐步受到控制，5月新增挂牌量恢复，据初步统计， 5月贝壳50城日均新增挂牌量较4月日均增长约10%。

  放长周期看，近3个月的新增挂牌量均值较今年1-2月均值增长约4成，但低于2020-2021年同期均值25%以上。可以说，这个阶段新增挂牌量的变化是在今年初市场低位上的恢复性增长，月份之间的短期波动也符合季节性规律。

  分城市看，限售政策放松的效果较明显。东莞5月中旬限售年限降低，5月二手房日均新增挂牌量较4月日均增长约25%。苏州、南京、徐州等长三角城市也放宽限售，苏州5月二手房日均新增挂牌量超过4月的2倍，也超过3月的日均水平；南京、徐州5月日均环比增长50%左右。济南5月23日限售放宽后，近几天二手房新增挂牌量明显增加。

  同样，放长周期看，苏州、南京、济南等这些城市5月的新增挂牌量多接近于过去两年的月均水平。

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  二手房总的供应量增加代表什么？

  从二手房在售房源量来看，限售政策放开后短期内二手房新增供应增加带来二手房在售房源总量增长。对于大家关注的二手房在售房源总量是否增长到绝对很高的问题，需要从这几方面考虑：

  一方面随着新房转化为二手房，二手房的总量基数保持增长的趋势是确定的，换房周期下会陆续有房源挂牌；另一方面，市场调整时期成交相对放慢时，二手房在售总量也会出现波动性增长。

  此外，二手房在售房源中包含一定量的区位、配套、社区环境以及房龄等较差的房源，也就是说真正优质的房源并不是很多；再者当前房源成交周期处在近两年的平均水平，这代表定价合理且各方面优质的房子并不难买。

  所以二手房在售房源绝对水平的截面数据对短期市场的代表意义不是很大。

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  市场需求有什么反馈呢？

  供应增加的同时购房需求也在增长。成交方面，5月以来限购、限售、限贷等政策放松的重点城市增多，二手房成交有所复苏，5月以来贝壳50城二手房日均成交量较4月日均水平增长约10%。其中苏州、徐州5月日均成交较4月增长超过130%，南京环比增长超过50%，济南、东莞等超八成的城市成交量均较4月增长。

  消费者看房行为方面，5月以来杭州、苏州、徐州、南京、芜湖等长三角城市及太原、济南等北方城市二手房日均带看客户量均较4月增长。

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  后期市场会呈现怎样的趋势？

  环沪、东北区域等城市在疫情受到管控之后二手房成交快速恢复，说明疫情会影响需求入市的节奏，但并不会让购房需求消失。

  展望后市，信贷支持下，限制性政策优化、支持性政策加码的效果将逐步释放。限售政策有利于增加二手房供应，限购、限贷等放松利于增加购房需求，供求两端政策结合将加快刚需、改善性合理住房需求的释放。

  二手房挂牌房源增加后，刚需群体可以有更多的选择；经过一定时间的去化，改善性群体卖掉现有住房，并新购买改善型住房，这其中有一部分人会进入新房市场，从而带动新房市场销售改善，房企回款加快，拿地投资信心提高，土地市场修复，最终实现房地市场和行业的良性循环。

  注：5月相关指标的统计节点均为5月1日-24日的日均水平