[贝壳研究院]对下半年房地产市场及长期趋势的看法

  我们极其坚定地相信，周期性波动不可避免常态化存在，但发展才是房地产的主旋律。我们认为，中国的房地产才从青春期走向成熟。

  我们去年年底就预判，这次房地产出现的下行是过快去杠杆政策导致的“急刹车”，并不是市场本身出了问题，当市场演变的结果影响了其他目标，政策就必定会出现纠偏调整。今年以来，我们看到了政策的转变，从强力去杠杆到支持住房需求，促进良性循环。

  这次调整的核心逻辑是让市场恢复流通，只有市场恢复流通才能缓解房企排队暴雷的风险。恢复流通的手段，主要是降低换房成本，满足住房改善需求释放。

  一是行政性政策松绑让更多需求进入市场。今年以来，中央层面多次强调支持合理住房消费，仅5月就有50个城市对限购、限售、限贷等政策采取了放松，鼓励居民购房。

  二是信贷政策的调整降低了购房成本。5月20日央行公布的最新LPR超预期下降15个基点，房贷利率下限下调，房贷周期进一步缩短。

  三是对限购政策的调整降低了入市门槛。杭州、大连、武汉、济南及太原等城市通过调整户籍和社保时间的条件放松了对购房资质的要求。

  四是限售政策放松，次新房的集中入市能提高市场改善动力。

  这轮房地产政策的目标，是让房地产市场在一个箱体内持续运行，上线是房住不炒，下线是不要引发系统性风险。显然，政策底已现，未来政策都会往好的方向调整。

  政策有没有引起市场反应呢？我们看到，国家统计局最新的统计数字显示：

  新房销售出现改善。5月单月，全国商品房和商品住宅销售面积环比增长25.8%、23.8%；销售额分别环比增长29.7%、26.4%。这是今年以来单月环比首次提高。尽管新房累计同比降幅仍然比较大，但也要注意去年1-5月份的基数比较高，降幅较大是跟过去高基数相比的结果。单月环比的上升能够显示政策和市场的合力正在努力托举。

  另外，我们看到除了销售改善之外，房企投资开工也有所改善。5月开发投资额和新开工面积分别环比增长14%、29%。除了销售回款带来的利好，房企融资环境的改善也给房企带来积极作用。

  二手房市场也出现了明显的筑底回升。实际上，从去年四季度开始，二手房市场就已经在筑底，今年4月份疫情疯狂中断了复苏，但到5月份，在5月上海尚未重启、北京主城区接近静态管理的情况下，全国整体市场依然修复，50城二手房交易量环比增长14%。今年的情况已经比2019年略好，北京、上海在全国二手房市场GMV占比在30%左右。可以确定，当北京、上海恢复正常秩序之后，二手房能够获得更强劲的反弹。

  二手房市场复苏明显的特点是，城市群的市场复苏节奏较快、力度较大。尤其是长三角城市群，本身需求基本面良好，在上海疫情好转和政策支持下，南通、合肥等城市市场率先复苏。大湾区的深圳、东莞也在底部酝酿复苏的动力，环比增长势头比较明显。

  市场的预期和信心也在逐步恢复。所谓春江水暖鸭先知，一线经纪人最能够感受到市场的冷热。我们基于贝壳商圈经理对市场趋势预判构建贝壳经纪人信心指数KMI 。这个指数如果高于50，表明市场预期强势。目前看，随着近期政策和消费者看房行为的增多，贝壳经纪人信心指数已经超过50，表明经纪人对后市的信心增强。

  另一个指数是贝壳二手房市场景气指数，基于贝壳平台上业主挂牌和调价行为数据，计算挂牌房源调价中调升的次数比例来反映当前市场预期，能够预测未来短期房价走势。从经验上看，该指数稳定在20-40以上表明市场景气。目前看来，景气指数已经触底正在回升，预计即将突破20的荣枯线。一旦超过20，就意味着房价上涨的螺旋就能够启动。

  业主卖方的预期也在增强。一些前期观望的业主也准备换房。网上有观点说，业主挂牌量急速上升表明出现了抛售，会引发房地产暴跌。实际上，每年一季度挂牌量都会出现一波急速拉升，今年拉升的幅度还不如往年，数量达不到抛售的程度。其次，在挂牌量增加伴随着挂牌价的上涨，表明这些挂牌业主并非看跌，而是希望换房。据调研，今年一些城市取消了限售政策，一些位置好、配置好、价格高的次新房加快入市，实际上能够激发消费者改善换房的需求，打开二手房换房链条，也必将向新房市场传导。

  往后看，我们认为修复还会继续，因为：

  第一，宏观经济呈现恢复势头，对预期收入的影响趋于积极。疫情防控政策出现有利变化，6月上海将逐步复工复产，北京也开始恢复常态，加上全国层面稳经济的一揽子措施逐步落地，有利于经济加速修复。5月“三驾马车”环比全面正向拉动，失业率经历半年的持续攀升后掉头向下，对外出口超预期恢复。这些积极信号非常关键，表明中国经济的韧性仍在。尽管我们遭遇了很强烈的内外部冲击，但只要经济能够较快恢复过来，人们对于收入的预期就能更加积极，对于房地产的悲观情绪也将被扭转。

  第二，金融政策进一步宽松。我们知道影响房地产短期市场最重要的因素是金融货币条件，每次货币宽松都必然导致资产价格上涨。为了对冲经济下行压力，国家实施了宽松的货币政策，5月末广义货币（M2）余额252.7万亿元，同比增长11.1%，增速比上月末高0.6个百分点。央行5月份下调了首套房贷款利率为LPR-20个基点，20日5年期LPR利率水平又下调到4.45%，这些举措减轻了购房者贷款成本，有利于房地产贷款增长。

  受下调利率的影响，5月份居民贷款的需求由负转正，居民中长期贷款增加1047亿元。前期居民还贷数量高于贷款数量，导致贷款增加值为负。房贷需求上升，表明居民风险偏好的逐步恢复，打消了对“居民资产负债表衰退”的担忧。实际上，我们居民部门的主要资产是房产，主要负债也是房产，房价没有出现明显的下跌，就不会破坏居民资产负债表。

  综合以上，我们认为，市场已经进入到新的周期，下半年市场加速修复。本轮市场复苏路径：二手→房企→土地→新房。随着上海、北京疫情管控放松，6-7月市场还会继续回暖，龙头城市的带动效用增强。近几个月深圳二手房带看客户量、新增挂牌房源量保持增长，预计后期成交量将回升；上海复工复产后，住房需求会补偿性释放；杭州、合肥、南京等城市成交量也呈现出增长趋势，这有利于带动周边城市市场预期恢复。房企挺过6-7月的债务到期峰值月份后，流动性压力会大大缓解，第二轮土拍的热度也将好于第一轮土拍的热度，房企违约减少，购房者对新房交付的担忧也就逐渐减少，预计在三季度末、四季度初，新房单月销售有望同比转正。

  市场的复苏能够持续吗？从长期看，新房降速但并未终结。房地产发展新模式将随着置业人口（25-49岁）增长速度放缓而见顶，但这个顶不是断崖式下降，而是保持10年的大顶。当前至2033年，我国适龄购房群体将保持3.25亿左右规模。在人-房-地匹配的要求下，城市新房建设销售会出现巨大的差异，一些低能级、收缩性城市会出现下降，但城市群、都市圈的市场仍然能够随着人口流入而增长。跟国际发达区域相比，我国城市群、都市圈发展才只是起步阶段，突出表现在，城市群的人口、经济占比仍然太低、城市群之间城市的协同性、联动性还很差。我国大城市的住房条件仍然比较差，很大比例是以十几年二十年的老公房，住房生命周期远不及发达国家，新房承担着改善住房条件的重要职责，并不是房地产走到落幕。

  中国房地产已经告别了快速成长的青春期，开始步入成熟期。成熟期的最大特点是，存量房在住房供给中的主导地位会进一步提升。我国目前二手房供应占比才占1/3左右，而美国已经是90%。我们的房屋流通率在1%-2%左右，也远低于发达国家4-6%的比率。这些指标表明，我国房地产才进入增存并举的初步阶段，离存量时代还有很长的距离，这也就意味着二手房交易具有长期增长的空间。原因是，我们会进入到一个城-城流动的新阶段（城市化2.0阶段），流动人口市民化，这些需求将主要通过二手房流通实现。二手房的占比会在未来得到加速，原因是疫情加速了人口在城市间流动迁徙，新房供应随产能出清衰减。一个重要的推动因素是，政府已经认识到存量房流通对于整个房地产行业的良性循环以及对于金融稳定的重要意义，已经将促进房屋流动作为调控的一个重要手段，推动改善型换房需求释放，这无疑会让我们迎来更好的机会。

  我们相信，在住房发展新模式下，租赁正在走上一个确定的发展空间。

  我国已经成为流动的国度。改革开放以来，伴随着全球化、市场化、工业化和城镇化进程的加快以及人口流动政策的转变，我国流动人口规模快速增长。2000年，全国流动人口规模为1.21亿人，占全国人口的比重不到10%；2010年流动人口为2.21亿人，占全国人口的比重为16.5%，相当于每六个人当中有一个流动人口；2020年流动人口为3.76亿人，占全国人口的比重为26.6%，相当于每四个人当中就有一个流动人口。2020年末中国流动人口为37582万人，比5年前多了8000万。2021年末，全国流动人口3.85亿人，比2020年多了1000万。短短20年时间，我国流动人口规模增加了3.1倍，远高于全国总人口的增长速度。我国已经稳定进入人口流动时代。人口流动已经成为城镇化之后住房需求动力。2020年租房群体达到1.9亿人，我们预计到2025年租房人口将达到2.6亿人。广东、浙江、福建等省份的租赁人口增速较快。

  我国350亿平方米城镇存量住房、接近400万亿的资产是国家和老百姓最重要的核心资产，确保这些核心资产的价值保值及增值，是房地产存量时代发展的重要目标。只有机构专业化、规模化运营才能提升房屋的使用。从这个意义上讲，发展租赁不只是低收入人群住房保障的问题。

  国家对房地产发展模式的转变必然会给租赁更多的制度和政策支持。经过5年左右的实践探索，我们认为，分散式租赁的机构化管理是中国租房的未来。我国租赁住宅的产权人非常分散，租赁住房委托管理比例远低于日本、英国等住房租赁市场发展较为成熟的国家。根据租赁住房管理形式国际对比，我国有90%的租赁住房是业主自己管理，占比较高，在日本这一占比仅为9.3%。这些房源提升管理效率、提高服务能力，建立与业主与租客之间的平台，孕育着巨大的商业机会。在起步阶段，我们不能高估租赁发展的速度，但也不能低估5年之后租赁发展带来的商业模式转变。

  我们相信，装饰装修是更美好居住的必然要求。原因是：

  第一，装修需求体量巨大。尽管近年来房屋新开工面积增长速度下滑，但每年新增的住房仍然有15亿平方米。加上存量住房流通每年约7亿平方米，装修需求达到22亿平方米。中国建筑装饰协会数据显示，2021年家装行业的市场规模大概2.85万亿元，年增速约为19%，整个大家居产业链估计已突破5万亿。

  第二，消费者对家庭居住环境的品质要求提升。特别在疫情之后，消费者在购房、住房消费方面对改善的支出大为增加。人均可支配收入增长及对居住环节的消费占比在上升。据中国建筑装饰协会的调查数据，2020年装修费用在11-20万的比例从7成下降到4成，装修成本在21-50万的比例从不到10%提高到38%，装修成本50万以上的占比也从1.6%提高到4%。

  在消费者对规范品质的追求对企业服务的品质化、标准化及数字化等提出更高要求。家装行业粗放发展，以低资质小公司为主，呈现小、散、差、乱等特点。在未来，家装行业将迎来数字化重构，在服务制造能力、渠道扩张及供应链管理能力等全价值链管理能力上竞争，行业集中度持续提升。平台化、数字化将赋予消费者更大的自主选择权，带来更好的服务体验。