[克而瑞]行业透视 |​ 银行对公涉房贷款不良率攀升

  本次信用危机需要较长时间修复，主要信用风险对象从出险房企向民营和混合所有制房企蔓延。

  据市场消息称，央行要求部分银行6月13日起每周上报对65家房企的风险敞口,并要求部分房地产风险敞口较大的银行上报4月、5月持有的债券、开发贷和按揭数据。

  房地产是现阶段国内金融风险方面最大的“灰犀牛”，作为房地产风险最大的承担方，银行对房地产的直接风险敞口主要体现在房地产相关的信贷、债券投资、非标投资等方面，房地产风险持续发酵下相关涉房资产质量有何表现？

  涉房贷款：按揭资产质量稳定

  2021年对公贷款不良率上升明显

  涉房贷款，主要涉及个人住房按揭贷款、开发贷、经营性物业贷、政策性贷款和并购贷等。其中按揭规模最大，根据央行口径，2022年一季度按揭贷款余额38.84万亿，约占同期房地产贷款余额的73%。

  2017-2020年35家样本银行¹涉房信贷占其贷款总额的比例呈缓慢上升趋势，受贷款集中度管理的影响，银行控制总量，2021年末样本银行涉房信贷占贷款总额的比例同比下滑0.71pct至32.39%。按揭和对公涉房贷款占比均有所下降，对公贷款下滑更明显，随着房企偿债能力弱化，银行放缓对公贷款投放。

  35家样本银行包含工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行、招商银行、民生银行、兴业银行、浦发银行、中信银行、光大银行、华夏银行、平安银行、浙商银行、北京银行、宁波银行、南京银行、江苏银行、上海银行、杭州银行、贵阳银行、长沙银行、郑州银行、西安银行、成都银行、苏州银行、青岛银行、青农商行、渝农商行、厦门银行、江阴银行、常熟银行、苏农银行、张家港行

  35家样本银行中有20家披露了房地产的不良贷款水平。从资产质量看，2017-2021年20家样本银行的按揭不良率维持0.2%-0.3%低位，资产质量稳定、风险较低。

  2021年对公涉房信贷不良率攀升明显。2017-2020年20家样本银行对公涉房信贷的不良率稳定、维持1%左右，受2021下半年房企流动性紧张影响，年末对公涉房信贷不良率较年初大幅增加0.73pct至1.75%，增幅明显。当前房企融资环境并未好转，叠加下半年偿债高峰期，资金压力进一步凸显，预期2022年对公贷款不良率进一步攀升。

  根据央行发布的《中国金融稳定报告》对4015家参试银行敏感性压力测试结果显示，若房地产开发贷款不良率增加15 pct、购房贷款不良率增加10 pct，2020年末参试银行整体资本充足率下降至12.32%，下降2.07pct。即使后续对公贷款不良率上升速度加快， 但银行整体风险承受边界较高，相关不良资产对银行资产质量影响较为可控。

  涉房非标+债券：资产质量下滑

  但规模有限

  除涉房贷款外，银行可能通过自营资金或表外理财资金投资房地产相关的债券（地产信用债、住房贷款抵押证券）和非标资产（信托、资管计划），银行需要对这类涉房资产承担相应的信用风险。

  过去很长时间，房地产非标融资的资金大部分来自于银行系统，银行资金借助信托、券商、保险、基金子公司等通道投资非标资产，绕道为房企融资开闸放水。近年来监管严控通道业务，银行投资非标空间受限，叠加2021年部分房企信用风险开始暴露，银行动态调整投资地产债比重。如2021年末招行表内投向涉房非标和信用债的资产规模同比大幅减少45.62%至1555亿元，占总资产的比重1.68%，同比下滑1.74pct。

  资产质量方面，近阶段房企债券和信托违约事件频繁，相关资产质量大幅下滑，但银行所投资的涉房债券和信托相关资产规模远小于对公贷款，整体对银行冲击有限。如2021年末招行、兴业、民生和平安银行的对公涉房资产占总资产的比重为5%-10%，其中涉房非标和债券占总资产的比重处于1%-3%之间。

  当前银行对房地产的风险敞口体现在对公业务（涉房信贷、非标、债券）上。房企信用事件频发的情况下，银行明显收缩对公业务规模，比如放缓信贷投放、减少地产债和相关信托计划的投资比例，导致房企融资端出现一致性收缩，加速信用违约。信用一旦丧失，重新恢复需要付出更高代价。短期宽松政策无法改善房企信用环境，本次信用危机需要较长时间修复，主要信用风险对象从出险房企向民营和混合所有制房企蔓延。部分房企只能选择降价促销、暂缓投资、加快存量资产处置速度来回笼现金，缓解流动性风险，避免自身信用受损。