[克而瑞]行业透视 |​ 房企入局保障性租赁住房的机会

  自去年7月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，保障性租赁住房上升国家战略，住建部表示“十四五”时期40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），其中，2021年40个城市共筹集保障性租赁住房94.2万套，超额完成93.6万套的筹集计划。在此情况下，房企切入保租房建设，有什么机会呢？

  保租房可由多主体投资、多渠道供给

  房企切入渠道较多

  保障性租赁住房由多主体投资、多渠道供给，筹集保障性租赁住房主要涉及利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、非居住存量房屋和新供应国有建设用地五种建设方式支持保障性租赁住房建设，尤其是明确利用非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房时不补缴土地价款。

  可以分为新建以及盘活两种发展模式。其中新建方式方面，除了新供应国有土地之外，还可以利用部分单位集体的存量土地，增加保租房的供给；而在存量房屋市场方面，可以通过对对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋盘活，改建为保障性租赁住房的，另外有部分市场上持有主体，如长租公寓运营商和个人房源等，符合保租房认定的，可以进行保租房认定，纳入保租房管理。

  积极探索保租房金融体系

  REITs打通“投融管退”闭环

  企业参与保租房建设，由于项目需精装修建成后运营，存在项目回报周期长资金沉淀压力大的问题，同时租金一般要低于市场价格约15%-20%，回报率相对较低。在多重因素的影响下，以前房企参与保租房的意愿并不强，不过为推进保租房发展，当前各地政府从土地、税收优惠等多方面进行扶持，在金融方面也出台多种政策推动保租房发展，意图打通投融管退闭环，鼓励更多市场主体加入建设。

  2022年年初发布通知“银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理”，使得银行有充足空间加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，从而加快保障性租赁住房的建设。近几个月以来，证监会、发改委等多方就保租房REITs发展提供支持，同时深交所、上交所分别推进首单保租房REITs的申报审批工作，为开发企业做出资金退出的范本以及指引，完成投融管退的闭环，保障性租赁住房金融体系进一步完善。

  首批申报REITs项目运营周期不到三年

  出租率高、现金流稳定

  5月27日中金厦门安居REITs、红土创新深圳安居REITs分别于上交所、深交所和证监会报送申请材料，是首批申报的保租房租赁REITs，主要原始受益人分别是厦门安居集团有限公司和深圳市人才安居集团有限公司，两者均是国有独资企业。

  具体从底层资产来看，6个项目均获得保租房认证，且产权明晰。租赁表现中，出租率相对较高，6个项目均达到98%以上，其中深圳安居保利香槟苑达到100%，同时租户租赁期限较长，一般以3年期为主，租约高稳定保证项目的出租率高，从而为项目带来持续稳定的现金收入。租金组成方面，主要以住房租赁为主，深圳安居的百泉阁和锦园另有商业配套或者车位租赁服务。同时根据项目的运营周期来看，厦门安居的两个项目运营时间均约为2.33年，深圳安居的保利香槟苑运营周期最长约为2.67年，最短的百泉阁为2个月，整体来看资金回报周期相对较短。

  从首批申报REITs的产品情况来看，资产证券化申请需要产权明确，同时具有一定的规模，对企业的持有出租房源套数规模有一定的要求。除了住房租赁收入外，还可以发展商业、车位的租赁服务，租金构成相对丰富。成熟的保租房项目出租率相对较高且租约稳定，保证持续稳定的现金流。在项目建设运营周期方面，从投入运营到项目资产证券化申报，周期相对较短，解决企业住房租赁项目资金沉淀周期长，资金压力大等难题。这两个项目的审批，将为市场化企业后续申报保租房REITs提供参照经验。

  房企参加保租房建设可以扩充投资方式

  提升品牌占有率

  从首批申请保租房REITs项目来看，在进行资产证券化之前该模式属于保租房建设中房企重资产持有保租房的模式。保租房的重资产持有模式即房企获得项目所有权，包括竞拍或收购获得土地资产（包括 “非改保”等），还有盘活模式的收购闲置房屋或在建项目，进行项目新建以及改建改造，后续通过持续运营，获得持续的租金收入。重资产模式项目产权较为清晰，有利于开展后续的融资活动，但该模式资金回报周期长，资金压力大对企业融资能力和项目运营能力要求较高。资产证券化工具的引用，为重资产持有保租房资金退出提供一个参考路径，将有效缩短资金回报周期，降低企业资金压力，特别是对一些近两年有保租房建设任务的国企来说具有重要意义。

  除了重资产模式之外，房企参加保租房建设，还可以通过轻资产模式，以及轻重结合的模式去参与。轻资产模式中房企依靠其在运营、管理方面的优势，与资产持有方通过签订协议等方式进行合作，一般负责合作企业的租赁住房运营管理。而轻重结合的模式，通常指通过成立项目公司并负责项目建设运营，通过“小股操盘”模式进行保障性租赁住房的建设。一般由政府提供土地出资项目公司，由企业负责建设运营，房地产企业通过在合作项目公司持有少数股份，进行自身技术、品牌等软实力的输出，掌握整个项目的开发进度，而将一部分资金压力转让合作方，在收取一定技术服务费的同时获得超额收益，实现较高回报率的同时降低对负债率的影响。

  整体来看，“十四五”期间，保障性租赁住房作为重点城市新增住房供应的主力，涉及规模较大，在当前国家已经探索基础设施REITs的产品发行，也逐步对保租房的金融体系进行完善，房企资金退出完善的背景下，保租房不失为房企布局的一个新赛道。一方面可以盘活资产回收资金，另一方面可以增加企业的盈利增长点，同时对树立良好政商关系，提升租赁市场品牌占有率，形成自有业务资源互通等多方面具有重要意义。