[易居研究院]6月房价跌幅收窄，疫情后市场情绪改善

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易居月报之

【70城房价指数研究报告】

  核心观点

  6月70城新建商品住宅和二手住宅销售价格环比总体趋稳，同比继续走低。2022年6月，70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅为0.1%，二手住宅价格环比跌幅为0.2%，跌幅均较上月有所收窄；70城新建商品住宅、二手住宅价格同比跌幅分别为1.3%和2.7%，跌幅持续扩大。6月新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨城市数量有所增加。

  一线城市房价同比涨幅继续收窄，二三线城市房价同比跌幅持续扩大。同比来看，6月一二三线城市新建商品住宅价格分别上涨3.3%、-0.2%、-2.8%；二手住宅价格分别上涨1.2%、-2.1%、-3.6%。预计未来3个月内一线城市二手住宅价格同比涨幅将由正转负，而二三线城市二手住宅价格同比跌幅将继续扩大。

  6月强二线城市房价强势反弹，成都房价涨幅连续3个月全国（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）第一。6月新建商品住宅价格和二手住宅价格涨幅较大的城市以一线和强二线城市为主，环比跌幅较大的城市以经济欠发达的弱三四线城市为主。其中，成都新建商品住宅和二手住宅价格涨幅均已连续3个月居全国榜首。深圳6月二手住宅价格环比下跌-1%，低迷程度排名全国第四。

  6月70城二手住宅价格环比涨幅收窄至“过冷区”上沿附近。6月二手住宅价格涨幅全国排名靠前的城市中，南充、太原、青岛、重庆、无锡等城市都存在一定程度的高估。剔除这些城市影响，可能6月70城二手住宅价格涨幅的回暖程度并不高，市场企稳言之尚早。此外，由于今年以来全国多地疫情频发，在疫情不断反弹，经济下行，且居民收入下滑的情况下，我们目前对房地产市场预期整体仍较为悲观。

  6月70城新建商品住宅和二手住宅销售价格环比总体趋稳，同比继续走低

  1、70城新建商品住宅和二手住宅销售价格环比跌幅趋稳

  易居研究院根据国家统计局2022年7月15日公布的《2022年6月70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市新建商品住宅、二手住宅销售价格数据进行算术平均。计算得知，2022年6月，70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅为0.1%，跌幅较上月收窄0.08个百分点。6月70城二手住宅价格环比跌幅为0.2%，在连续下跌9个月后，本月跌幅继续收窄0.18个百分点。目前虽然市场仍持续下行，但70城新建商品住宅价格和二手住宅价格环比均开始趋稳。近几个月各地持续出台稳房地产市场的政策，并降低房地产贷款利率，以满足居民合理住房需求。预计随着政策效果逐步显现，下月新建商品住宅价格和二手住宅价格下跌幅度将继续收窄。

  2、新建商品住宅和二手住宅价格同比持续走低

  对70个大中城市新建商品住宅、二手住宅销售价格数据进行算术平均，计算得知，2022年6月，70城新建商品住宅、二手住宅价格同比跌幅分别为1.3%和2.7%，跌幅相比5月均扩大约0.5个百分点。其中，新建商品住宅价格已连续下跌3个月，二手住宅价格已连续下跌5个月。结合环比数据来看，预计新建商品住宅和二手住宅价格的同比跌幅都还将继续扩大。

  3、6月新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨城市数量有所增加

  2022年6月70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨、持平、下跌的城市数量分别为31个、1个和38个。其中，相比5月，上涨城市数量增加6个，持平城市数量减少1个，下跌城市数量减少5个。

  与此同时，二手住宅价格上涨的城市数量为21个，持平的城市有1个，下跌的城市数量高达48个。相比5月，6月房价上涨的城市数量增加6个，房价持平的城市数量减少1个，房价下跌的城市数量减少5个。

  目前，新建商品住宅价格下跌的城市数量仍在半数以上。此外，可以看出，二手住宅市场温度明显较新建商品住宅市场更冷。

  一线城市房价同比涨幅继续收窄，二三线城市房价同比跌幅持续扩大

  本报告对一二三线70个大中城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格数据进行算数平均，计算得知：2022年6月，一线城市新建商品住宅价格环比上涨0.5%，二线城市环比上涨0.1%，三线城市环比下跌0.3%，其中，一线城市新建商品住宅价格环比涨幅较上月扩大0.1个百分点，二线城市环比涨幅由负转正，较上月回升0.13个百分点，三线城市跌幅收窄0.02个百分点。6月一线城市二手住宅价格环比上涨0.1%，二线城市环比下跌-0.1%，三线城市环比下跌-0.3%。一线城市二手住宅价格环比涨幅较上月无明显变化，二三线城市环比跌幅分别收窄0.23和0.15个百分点。

  同比来看，6月一二三线城市新建商品住宅价格分别上涨3.3%、-0.2%、-2.8%；二手住宅价格分别上涨1.2%、-2.1%、-3.6%。无论房屋类型，一线城市房价同比涨幅均持续收窄，二三线城市房价同比跌幅均持续扩大。

  房价的同比涨幅走势在很大程度上能够反映楼市的周期波动规律。观察2013年1月至2022年6月一二三线城市二手住宅价格涨幅的周期波动，可以发现，整体上看，房价波动上一线城市最大，二线城市其次，三线城市最小。一般在房价下跌周期，三线城市房价最先开始下跌，而二线城市其次，一线城市则最晚。在本轮周期中，一二三线城市二手住宅价格同比涨幅分别于2021年3月、6月、5月见顶，此后相继回落。其中，三线城市二手住宅价格同比涨幅于今年1月率先由正转负，而二线城市二手住宅价格同比涨幅也于今年3月由正转负。由此，我们可以参考2014年下半年的二手房市场价格下跌情形，以及目前的一二三线城市二手住宅价格环比跌幅推断，未来3个月内一线城市二手住宅价格同比涨幅将由正转负，而二三线城市二手住宅价格同比跌幅将继续扩大。

  6月强二线城市房价强势反弹，成都房价涨幅连续3个月第一

  2022年6月新建商品住宅价格环比涨幅排名前十的城市依次为成都、杭州、北京、青岛、上海、合肥、厦门、扬州、遵义、南京，以一线和强二线城市为主；新建商品住宅价格环比跌幅较大的城市则有岳阳、宜昌、大理、北海、秦皇岛等，主要为经济欠发达的弱三线城市。二手住宅价格环比涨幅排名前十的城市依次为成都、南充、杭州、合肥、北京、太原、青岛、广州、重庆、无锡。二手住宅价格环比跌幅较大的城市有岳阳、宜昌、吉林、深圳、哈尔滨等。

  具体来看，成都新建商品住宅和二手住宅价格涨幅均已连续3个月居全国榜首，6月二者涨幅分别高达1.3%和2.0%。我们认为近三个月成都二手住宅价格涨幅较大的主要原因是，成都二手房限价政策大幅放松后，压抑的市场需求逐步释放，二手房成交量迅速增加，带动房价明显上涨。

  6月杭州房地产市场也相对较热，其新建商品住宅价格涨幅为1.0%，全国排名第二；二手住宅价格涨幅0.6%，全国排名第三。此外，合肥新建商品住宅和二手住宅价格涨幅分别为0.5%和0.6%。6月岳阳和宜昌新建商品住宅和二手住宅市场表现均全国最差。值得注意的是，深圳自从出台二手房指导价政策后，二手住宅市场持续低迷。6月深圳二手住宅价格环比下跌-1%，排名甚至全国倒数第四。

  6月70城二手住宅价格环比涨幅收窄至“过冷区”上沿附近

  2021年10月，70城二手住宅房价指数环比涨幅曲线自2015年3月以来首次跌入“过冷区”。6月70城二手住宅价格环比跌幅为0.21%，已收窄至“过冷区”上沿附近。但需要注意的是，6月二手住宅价格涨幅全国排名靠前的城市中，南充、太原、青岛、重庆、无锡等城市都存在一定程度的高估。剔除这些城市影响，可能6月70城二手住宅价格涨幅的回暖程度并不高，市场企稳言之尚早。此外，由于今年以来全国多地疫情频发，在疫情不断反弹，经济下行，且居民收入下滑的情况下，我们目前对房地产市场预期整体仍较为悲观。70城二手住宅价格环比涨幅可能还将在“过冷区”停留两三个月。