[中房研协]北京试点建设全龄友好住宅项目，支持中心城区老年家庭外迁购房

  【热点聚焦】

  近日，北京市住建委公众号发文《多措并举提升老年家庭居住品质营造全力友好型社区》。文章提出，今年在第二批次供地时，已选取昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地进行建设全龄友好住宅项目试点。经市政府批准，对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买上述试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。包括：

  1. 老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；

  2. 购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；

  3. 其子女可作为共同借款人申请贷款。

  文章指出，在特定区域，针对特定项目，给予符合条件的特定群体购房支持政策，是以落实新一版城市总体规划、促进中心城区人口疏解和发展平原新城战略为引领，按照中央关于因城施策支持刚性和改善性住房需求的精神，在保持房地产从严调控的基础上，精准实施的一项解决老年家庭养老购房困难的举措。下一步，将在总结试点经验基础上，进一步扩大全龄友好项目建设，同时研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施。

  【热点评析】

  北京市购房政策定向宽松，中心城区老年家庭在指定项目购房门槛放宽

  从政策内容来看，北京市此次政策调整主要是针对中心城区老年家庭的一次定向放松，主要涉及几个方面：

  第一，“认房又认贷”松动。此前北京市首套房资格认定标准为同时满足无住房且无住房贷款记录，此处放宽为无住房且无在途贷款。即购房者卖完名下房产、还清贷款后仍可获得首套房资格认定，并享受普通住房35%的最低首付比例、非普通住房40%的最低首付比例以及相应的贷款优惠利率；

  第二，“普通住宅”认定标准松动。此前北京市“普通住宅”认定标准不仅要求满足容积率大于1.0、面积小于140平方米，还要求满足特定的单价或总价限制，如五环内要求单价＜3.96万/㎡或总价＜468万元，五六环间要求单价＜3.168万/㎡或总价＜374.4万元等，此处则简化为140平方米以内，取消了单价和总价限制；

  第三，允许“接力贷”。即父母购房，子女可帮忙还贷。

  新政对北京市房地产市场影响料将十分有限，但具备一定的风向标意义

  从项目来看，首批试点为昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地块，均位于远郊区，热度相对较低，且预计项目供应住房不超过3000套，体量较小。从政策适用对象来看，主要是针对中心城区老年家庭（60周岁及以上）。这其中主要涉及几个问题：一、60岁以上老年人搬迁的意愿问题。老房不仅深刻影响了老年人的生活习惯，关系左邻右舍，更承载了情怀；二、老年人贷款意愿和还款能力问题。对于大部分退休的老年人来说，稳定收入来源主要是退休金，再去背负高额房贷不管是心理还是基于现实接受度可能都较低。尽管政策允许“接力贷”，但从父母的主观角度恐怕也多是不愿的。三、远郊新社区和市中心城区商业和生活配套差距问题。对于老年人来说，相比住房品质，超市、菜市场、公园、医院等各项商业和生活配套的齐全性和服务水平往往更加重要。总体而言，郊区新房对于中心城区老年家庭的吸引力实际上是非常有限的，但不排除出现以老人的名义为子女买房的情况出现。

  基于以上种种，预计新政对北京市房地产市场的提振作用将十分有限。但从城市角度而言，北京市由于地位的特殊性，历来是我国房地产调控最严格的城市之一。哪怕在2022年上半年全国调控放松浪潮中，北京也鲜有动作。而此次虽然是定向放松，但仍向市场释放了一定的积极信号，为其他城市调控尤其是在老年人和多孩家庭方面提供了借鉴，风向意义大于实际意义。