[克而瑞]行业透视 |​ 非正常停工对郑汉渝等核心二线市场已造成冲击

  2022年7月，恰逢传统销售淡季，整体市场热度稳步回落，重点50城开盘平均去化率降至31%，持平5月。受部分楼盘陆续爆出“断贷停工”传闻，各城市跌多涨少，仅上海、杭州等个别城市“热点恒热”，核心二线诸如苏州、郑州、武汉等去化率均呈现稳步回落，市场观望情绪持续加剧。究竟当前各城市真实市场热度如何？停工停贷所带来的负面影响能否得以有效控制呢？

  销售淡季叠加断贷停工

  7月50城开盘去化率由升转降至31%持平5月

  7月迎来传统销售淡季，叠加各地部分项目陆续爆出“停工断贷”负面传闻，整体去化率由增转降：据CRIC监测数据，重点50城7月新开盘项目平均去化率降至31%，环比下降8个百分点，持平5月，经历了6月年中冲刺之后，市场再度回归平淡，多数城市复苏进程受阻。

  具体来看，整体依旧延续“强者恒强，弱者积弱”格局：杭州、成都、上海位列前三甲，7月去化率均超6成，而中部和北部弱二线诸如天津、重庆、郑州、青岛、济南等和核心都市圈三四线诸如佛山、珠海、泉州、东莞、常州等去化率均不足30%。从变动情况来看，总体呈现出跌多涨少行情：

  一方面，中西部乃“重灾区”“停工停贷”加剧了居民观望情绪，同时也对冲了前期政策的利好效应，诸如重庆、武汉、郑州等短期市场也有了明显回落，重庆7月去化率降至22%，较上月下降了28个百分点。另一方面，部分热点城市诸如苏州、成都等购房者出于对新房交付安全的焦虑，开始转战二手房市场，从而刺激二手住宅成交稳步放量。

  郑州、武汉、重庆等中部城市因停工停贷回暖受阻

  7月来访、去化转弱

  聚焦深陷停工断贷“暴风眼”的中西部市，以武汉、郑州、重庆为典型代表，无论是停贷、停工项目个数均属全国TOP5，郑州的停贷问题最为严重，单城停贷项目个数便达到了34个，远超其停工项目个数11个，楼市下行导致居民观望情绪持续加剧，而武汉、重庆停工项目个数也都在20个左右，潜在“断供”风险依旧巨大。

  虽然地方政府也在积极出台各类政策同时进行舆情监控消弭负面影响，但是整体市场热度还是呈现稳步回落行情，据CRIC监测数据，7月三城去化率均回落至3成以下，其中重庆降幅最为显著，环比下降28个百分点，武汉次之，亦下降了18个百分点。郑州呈现出低位持稳迹象，4-7月去化率基本都保持在30%左右波动。

  从客户来访量数据我们也不难端倪，当前居民购房信心明显不足，观望情绪持续加剧：自7月断供项目频繁出现后，三城项目来访量数据均出现不同程度回落，均不及其5月水平。

  具体来看，作为停贷“重灾区”的郑州，7月到访量跌至5.94万组，环比下降21%，刚需购房者谨慎下手，适度考虑国央企和稳健型民企开发项目，在意交房时间，而改善客户也拉长了成交周期。重庆如是，7月客户到访量不足5万组，环比下降16%，而客户转化率也由上月的7%降至6%。

  苏州、成都等交付安全焦虑下

  二手住宅成交规模达年内新高，反超新房

  停贷潮也一定程度加剧了部分城市诸如苏州、成都等购房者对新房交付安全的焦虑，有迫切自住需求的开始转战二手房市场，从而刺激二手住宅成交稳步放量。

  以苏州为例，新房与二手房市场呈现出典型的“此消彼长”行情：新房市场来看，7月供应明显疲软，仅有2个项目开盘，共推出388套，去化123套，去化率32%，较上月下降13个百分点；相城区高铁新城板块的铂悦春和万象去化尚可，达45%；园区胜浦板块的中铁建花语澜苑去化率仅18%。

  而二手房市场来看，截止7月28日，苏州市区二手住房成交5674套，连续两月同环比均增加，较6月基础上继续创造年内新高，市场显著回暖，本月二手房成交套数约为新房的1.4倍。而成都如是，自3月以来，成都二手房成交量即反超新房，7月成都二手成交量冲高至1.7万套，已达到近10年月度最高水平。

  购房者转战二手房市场并非没有缘由，除了短期对于新房交付的安全焦虑之外，一方面受益于政策利好，二手房指导价实质性取消，限售年限缩短、房贷利率下调等都在激活二手房市场流动性，另一方面，因核心地段新房供应稀缺，有实际自住需求的购房者也被倒逼至二手房市场，加之部分城市次新房品质不差，配套齐全，性价比高，“所见即所得”也迎合了多数购房者的需要。

  展望：政府端+银行端“双管齐下”保交付

  8月楼市预期仍将二次探底

  7月末中央政治局会议召开，针对于当前停工停贷问题，首提“保交楼”，多城已落实“一楼一策一专班”。而在与多地交流过程中，我们也发现部分城市针对停工停贷的解决方案也值得被广泛推广和借鉴，大体可以通过政府端和银行端“双管齐下”解决问题。

  政府端可以充分协调，推动企业复工复产，共克时艰。一方面符合条件的项目超节点提前拨付监管资金，另一方面，风险企业的优质项目和风险企业适度分离，给予一定的税收减免，或是允许其边开工边销售，资金回笼优先偿还工程款，保证其工期进度。此外，以行政手段做好舆情管控，不允许公职人员参与停贷，或是让相关媒体息声，保证负面情绪不会扩大化。

  银行端可以强化地产授信，针对于快要完工项目成立小额纾困基金助力交付。而对于部分暂时面临资金流动性困难的企业予以贷款展期等等。

  目前来看，各城“保交付”政策尚处于研讨期，还未有更多的实质性动作，即便后期政策落地实施，对于整体市场信心的修复效果仍有待验证。基于此，我们认为，8月市场仍将会二次探底，不过整体成交同比跌幅还将继续收窄。各城市市场也将继续分化：

  首先，上海、杭州、成都等市场热度惯性延续，成交或将高位保持，不过值得关注的是，这类城市因区域冷热不均，整体市场去化率波动极易受到房企供货区域影响，集中供地下楼盘集中入市也会使得后期房企竞争持续加剧。其次，救市政策力度加码城市，譬如目前仍处于政策酝酿期的天津、长沙、青岛等短期内成交或将稳中有升。第三，郑州、武汉这类停工、断贷项目较多的城市，即便政府及时介入，但与房企洽谈解决停工、断贷问题仍需时间，短期内购房者观望情绪较为浓厚，成交或将转入下降通道。最后，多数三四线城市将面临较长时间的盘整期，成交或持续低位运行，短期内难以抬头。以常州、珠海、东莞、佛山等为典型代表，都市圈边缘城市尚需静待核心城市实质性回暖之后方有转机，而内陆内生型三四线更多只能以时间换空间，依托自身需求修复。