[中房研协]“断供”未必成潮，但金融风险不可不防

  【热点回放】

  进入七月，全国多地发生的“强制停贷”事件引发了社会广泛关注，出现停工甚至烂尾的楼盘业主抱团将“断供”视作集体维权工具，主要诉求在于项目的复工和交付。持续发酵的“停贷”情况波及了包括郑州、长沙、武汉、西安、南昌、太原在内的80多个城市中的200多个项目，引起了各层级监管部门的高度重视。政治局会议首提“保交楼”任务，银保监会多次予以回应，地方政府也在积极探索各类纾困模式以解决楼市交付难题。

  此番“停贷”风波再次让各方认识到当下房地产金融风险不但紧迫而且凶险。那么，“停贷”给楼市带来的影响究竟如何？背后问题出在哪？应当如何妥善解决这些问题？伴随多方的协作与积极化解，“停贷”风波能否逐渐平息？本期内参将从多个角度进行分析。

  【各方观点】

  易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，房地产行业弱复苏情况下，近期又出现了部分城市业主“停贷”情况，成为短期楼市下行的“导火索”，行业信心的恢复被进一步遏制。从目前情况看，全国新房成交规模势必会遭受较大冲击，尤其是中西部二线城市短期将遭遇明显下降，而部分停贷项目较多的城市，短期市场复苏进程或将被打断，潜在置业群体因应激反应而不敢买新房，从而导致新房市场成交或进入下降通道。后续随着积极信号的释放，市场信心以及观望情绪将有所缓解，而市场由点到面全面回暖仍需要时间。

  北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志认为，对银行的保护有《银行法》等等，但对买受人的保护太少。制度的立脚点应该在买受人的角度上。现房销售和期房销售的利弊存废，需要有一个思考。《商品房销售管理办法》中都有现房销售的内容，但是地方为什么不选择，背后的其实有各自的利益考量。如何平衡好各自的利益非常重要。

  中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，由于供给端的暴雷，使得整个行业整体信用下降，商业银行对于正常的房地产贷款、房地产融资都采取相对比较谨慎的举动，困难企业更是如此。所以，核心还是在资金层面。房地产企业积极自救是完全必要的，但仅仅依靠房地产企业自救是不够的。政府及相关各方要采取强有力的外力措施，特别是金融机构要采取强有力的措施，才有可能打破负循环。

  中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹认为，不能低估烂尾楼断贷引起的反响，它有可能造成一系列难以预计的风险。消费者买了房子，不能如期拿到房子，消费者的利益受到了极大损害，应该给消费者一个交代。香港也有预售制，为什么没有出现大面积烂尾？我们只是学习了预售制，但对预售资金使用、按揭还贷时间、预售资金监管还没有完全学到。现在出现了烂尾，所有的风险都让消费者承担，这确实是政策需要优化和调整的地方。要解决老百姓的担忧，把现有的烂尾楼通过各方的努力解决好。从长期来看，要把预售制给予完善，包括预售资金的监管更加完善，保护消费者的利益。

  经济学家贾康认为，造成停贷事件背后的原因比较复杂，但离不开这三个方面的影响，首先是在政策方面缺乏适应房地产市场发展的相关政策。目前来看房地产行业的发展状态就像过山车，或者是呈现出一种打摆子式的由热到冷，由冷到热的演变过程，一直没有一套更加适应市场变化的配套政策辅助房地产行业。其次是以恒大暴雷为代表的在去年9月份就已经暴露出来的房地产的危机，在处理危机的过程当中可能导致了更多新的问题。同时这些公司自身的生产经营战略、策略组合的掌握，以及过度的多元化经营也是停贷风波的导火索之一。最后则是预售制度本身存在问题，从而导致产生了不可估计的风险。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，政治局会议关于房地产方面的表述，表明稳定房地产工作重点开始变化，从之前的防风险与稳市场转移到稳市场、防风险与稳民生并重。稳民生占据了房地产管理工作的首位，彰显了国家对于房地产行业管理的出发点首先是民生保障。在各地政府部门推动下，爆雷房企的项目有望在“保交楼”层面得到充分疏解，不过应意识到的是，房地产行业还将会继续完成市场化出清，市场化、法制化，商业可持续的原则不会调整。

  平安银行高级分析师汤玥认为，下半年“二十大”即将召开，“稳”更重要，不出现系统性风险是底线思维，目前政策已有所行动，但力度不足。从积极方面看，本次贷款风险事件后续的顺利解决，有助于加速房地产风险出清、化解风险，同时也能有效增强购房者信心。

  华泰证券发布研报认为，解决烂尾楼的问题，实际上就是要解决房企经营困难的问题。现在各地疫情逐步稳定，加上今年以来各地放宽楼市调控政策，销售市场其实在逐步恢复，如果能够在房企融资层面给予一定宽松，将政策层面强调的支持企业合理融资需求落到实处，不盲目抽贷、断贷等，让企业从销售和融资两个端口能够有持续稳定的现金流输入，就能盘活在建项目和工程，保交付就能落到实处，从而保障购房者利益。

  经济学家马光远认为，在今年各种因素的叠加之下，中国经济的一些风险因素在凸显。而房地产的稳定对于中国经济的稳定至关重要。虽然目前的房地产市场预期低迷，有一些风险，但如果政策到位，解决当下的房地产市场问题仍然有解，房地产仍然不会“硬着陆”，保交楼的问题可以在各方协同推进中解决，需求的问题可以着重从改善型需求突破。下半年，务必要清理过去严厉调控时期的不符合支持合理需求的政策，并适当减免税费。

  全国政协经济委员会副主任杨伟民认为，就目前情况来看，很难指望今年房地产对经济有正向拉动作用，但至少要减少负向拉动的程度。当前房地产问题主要出在预期上，要改善居民对于房地产预期，可能需要更多综合性制度政策。多部门配合协调制定出台综合性权威性房地产政策文件，明确房地产新体制、新模式的方向，明确税收、信贷、土地、限售等政策，给房企和居民一个可靠预期。

  【中房分析】

  “停贷”事件是行业暴露流动性风险的一种集中体现，或给缓慢复苏的房地产市场带来冲击

  近期部分地区出现的一些烂尾楼集体停贷事件，本身就是行业去杠杆、资金链出现断裂风险的一种集中体现。虽然部分楼盘出现断贷占银行按揭贷款的比例微乎其微，但这是一种非常危险的信号，其连锁反应和蝴蝶效应尤为警惕：一方面，信心和情绪具有传导效应，在当前房企流动性仍未根本性缓解、市场信心仍未恢复的情况下，任何关于信贷政策或预售制度方面的波动都对开发商的资金来源及筹资模式产生巨大而深远的影响。同时，购房者断供的这些诉求及其对应的行动，将再次冲击居民脆弱的信心和购房意愿，房地产市场的修复可能进一步放缓，楼市短时间内亦仍旧难以“抬头”；另一方面，若停贷风波继续蔓延，管控不当，房地产信用风险会外溢到其他产业领域，产生新的社会信用危机。

  购房者“断供”，肯定有用舆论攻势让政府出手倒逼房企继续施工的意图，但这些购房者绝非无理取闹，中国目前执行的预售制度，购房者承担了最大的风险，银行包赚不赔，风险与收益明显存在错配，这种情况必须得到重视和纠正。只有政府、银行、企业积极承担责任，理顺权责关系，降低购房者预购行为的风险，确保购房资金得到安全监管，才能稳定购房者信心，不对行业复苏产生负面影响。

  “救市”自上而下达成共识，“稳地产”着眼“保交楼”目标

  结合7月底政治局对房地产行业的定调来看，“稳增长”诉求再次加强，“稳定”不仅置于楼市首位，还是一切政策调控的重要出发点和落脚点。同时，会议首次提及“保交楼”“稳民生”，针对当前市场现状，最高层的态度已经十分明确，“保交楼”问题亟待解决，地方政府更需要积极作为。至此，在中央的引导下，解决停工楼盘争端，防止风险增加，已成为当前地方政府支持房地产市场健康发展的重要议题，各地举措及配套资金将加快落实，保交楼问题也可以在更高层面分门别类来解决。

  从当前实际落实“保交楼”政策的组织和举措来看，包括地方党委和市政府全局统领、商业银行等机构密切配合、房企等积极参与复工。从“一对一帮扶”到“引入国资”，地方政府作为纾困的主体，也发挥了统筹协同的职能，牵头组织对接国央企、金融机构，盘活受困房企项目的资产。其中，出现“断供”项目较多的郑州更迈出重要一步，提出了“棚改统筹统还”“收并购”“破产重组”“保障性租赁住房”等四种不同的项目纾困模式，尽管以上处置方式还未形成最终方案，但基本已涵盖了目前具备操作性的实施路径，若后期明确方案落地，则为其他城市提供了参考借鉴。

  总体而言，要彻底解决“保交付”仍存在较大的难度，目前已有的各种项目盘活方式都有较为严格的条件和较窄的适用范围，只能解决部分具体项目的停工问题。尤其是在当下需求收缩、供给冲击和预期转弱和房企流动性承压的背景下，对于地方政府、开发商、银行以及业主的多方和解，要做到行业全面快速复工保证所有项目交付绝非易事。另外在房企纾困方面，如何调动金融机构与AMC参与房企纾困，并形成行之有效的纾困方案，仍是纾困的难点和重点。

  此轮救市动作基本围绕项目本身展开，房企的核心问题仍旧需要正视及解决

  当前政策的工具箱已经打开，就眼下而言，中央和地方政府首要任务和目标是“保交付”，近期传出的基金设立、棚改专项债等一系列纾困模式基本围绕项目和楼盘本身进行盘活和托底，而非对房企提供过多的救助性资金或宽松政策。民生和社会稳定是国家必须坚守的底线，短期看，在中央对于“保交楼”支持下，暴雷房企的项目会在更高层面分门别类得以纾解，停贷问题必将有所好转。但实际上，最近几年烂尾楼数量越来越多，归根结底是由于房企资金不足，从而无法支撑项目复工交付导致。因而，要维持房地产市场的长期稳定，除了从项目端入手，推动停贷楼盘的复工再建工作之外，从紧迫性和必要性上来看，在当前房企风险仍然突出、市场预期再次转弱的情况下， 当务之急恐怕还要给房企输送适当的流动性，行业政策仍有发力空间从根本上解除房企的流动性危机，打通部分房企的资金链“阻梗”，让断掉的行业资金链再次连接起来。具体措施方面，可以从房企贷款支持力度的加大、预售资金监管的优化、三道红线和贷款集中度管理制度的适当放缓等方面入手。