[克而瑞]9月销售、投资改善回升，但行业规模重回6年前

  前9月商品房累计销售规模已倒退回6年前水平，销售端局部回暖尚未传导至投资端。

  ◎  作者 / 杨科伟、姚郑康

  10月24日上午，国家统计局公布了2022年1-9月宏观经济和房地产行业数据。销售单月同比降幅收窄6.5pcts至16%，东部地区是主要支撑。

  前9月商品房累计销售规模已倒退回6年前水平，销售端局部回暖尚未传导至投资端，全国开发投资9月同比下降12%，房屋新开工和土地购置面积9月分别同比下降44%和65%。房屋竣工面积出现颓势，9月规模同比降幅扩大3.5pcts至6%。

  9月销售面积环比激增39%
东部拉动全国同比降幅收窄6.5pcts至16%

  据国家统计局数据：1—9月，商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%；商品房销售额99380亿元，下降26.3%。两者同比降幅分别比1-8月收窄了0.9pct和1.6pcts。

  单月来看，9月商品房销售表现规模不及往年，表现不佳；但同比降幅进一步收窄，整体销售缓慢复苏。具体来看9月商品房面积和金额分别完成13532万平方米和13510亿元，环比分别上升39%和34%，同比分别下降16.1%和14.2%；二者同比降幅较8月分别收窄6.5pcts和5.7pcts。

  自7月其商品房销售规模同比降幅已连续3个月收窄，东部地区销售筑底回升为拉动全国整体复苏的主要因素。从商品房销售面积来看，东部地区1-9月同比降幅较1-8月大幅收窄2.5pcts，而中部、西部和东北地区分别持平、扩大0.9pct和收窄0.9pct。单月来看，9月东部地区成交商品房6205万平方米，同比仅下降5%；中部、西部和东北地区9月商品房销售面积则分别同比下降17%、30%和29%。可见当前新房销售热点聚焦东部地区，中西部及东北地区则仍处于持续探底阶段。

  全国均价环比降4%跌破万元
三四线新房“以价换量”环比降0.37%

  根据全国商品房销售面积、金额估算来看，9月商品房销售均价下调至9984元/平方米，环比下降4%。全国商品房销售均价再度跌破万元，“以价换量”在部分城市仍有作用空间。

  从全国70个大中城市商品住宅销售价格来看，一线城市商品住宅销售价格环比微降0.1%；而二线和三四线城市分别环比下降0.2%和0.37%。

  具体来看，9月70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有54个和61个，比8月分别增加4个和5个。如西安、无锡、长春等9月新建商品住宅销售价格均环比由增转降，其中长春环比下降0.7%回调最大。

  同比来看，全国整体商品住宅销售价格继续下探，一线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落，二三线城市同比降幅扩大。

  9月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有50个和63个，比上月分别增加1个和2个。其中一二线城市中武汉同比下降2.1%，最为显著。

  9月竣工与新开工环比此消彼长
土地购置规模同比降五成跌幅尚无收敛

  据国家统计局数据：1—9月，房地产开发企业房屋施工面积878919万平方米，同比下降5.3%。房屋新开工面积94767万平方米，下降38.0%。房屋竣工面积40879万平方米，下降19.9%。三者同比降幅分别扩大0.8pct、扩大0.8pct和收窄1.3pcts。

  单月来看，开工继续走弱且竣工出现颓势。9月房屋新开工面积为9705万平方米，同比下降44.4%。新开工规模环比上涨8%但低于1亿平方米，不足历史同期规模的四成。房屋竣工面积完成4018万平方米，环比下降17%，同比降幅扩大3.5pcts至6%。

  一方面由于房企对非核心城市拿地意愿保持低迷，土地购置面积持续降低，影响房屋新开工规模继续维持极低水平；另一方面房企到位资金并未有明显好转，虽有地方性“保交楼”政策出台，但项目施工和竣工规模仍难有较大提升。

  据国家统计局数据：1-9月，房地产开发企业土地购置面积6449万平方米，同比下降53%；土地成交价款5024亿元，下降46.25%；二者降幅分别较1-8月扩大3.3pcts和3.7pct。

  单月来看，9月土地购置面积和土地成交价款分别为1049万平方米和1205亿元，二者均同比下降超5成。2022年9月，多个重点城市进行了集中土拍。从土拍热度表现来看，不管是北京、上海，还是武汉、青岛，冷热分化均成为各城土拍的普遍特征，周边库存压力低、流速快的价值板块受到房企青睐，素质相对一般或周边住宅去化困难的板块则须依靠本地国企托底或直接遭遇流拍。

  9月开发投资额环比增12%致同比降幅收窄
前9月累计降幅继续扩大0.6pct至8%

  据国家统计局数据：1—9月份，全国房地产开发投资103559亿元，同比下降8.0%，降幅较1-8月扩大0.6pct。其中9月全国完成房地产开发投资额12750亿元，环比上涨12%，同比下降12.1%，降幅收窄1.7pcts。

  9月全国房地产开发投资额环比增长但同比收窄有限、累计同比降幅进一步扩大。从原因上来看，一方面房屋施工和土地购置规模环比上涨带动整体投资规模上升；另一方面房屋新开工和土地购置面积单月规模仅为历史同期一半，持续拖累整体同比降幅和累计同比降幅扩大。

  综上，我们对于后市给出如下几点判断：

  2022年9月房地产行业进一步回暖，如销售同比降幅继续收窄，但整个房地产市场仍处在下行过程中。从销售方面改善传导到房地产投资生产方面，仍然需要一个过程。

  新房销售方面，各地纾困政策已经“应出尽出”，进一步的调控宽松对销售表现的促进作用将愈发有限。考虑到2021年下半年前值较低，预计后续商品房销售单月同比降幅或有显著收窄；整体销售规模将保持筑底姿态，累计同比降幅则将缓慢收窄。

  房企拿地方面，在盈利空间普遍上升的背景下，房企拿地更加看重项目的销售预期。而当前楼市下行压力仍旧偏大，市场投资信心也较为低迷，受此影响，预计四季度土拍热度也将会延续低位运行。与此同时，因多数城市集中供地变为四批次，下一季度城市土拍撞期的可能性更高，由此会导致城市之间甚至地块之间的土拍热度分化也更加显著。

  房企进一步加大竣工投资的能力有限，同时由于待开土地规模缩小后续房屋新开工也相对有限。因此整体建安投资预计将维持较低规模。

  土拓投资和建安投资难以支撑开发投资如期回升。当前全国房地产投资仍较为乏力，土拓和建安投资均无法形成有力支撑。因此后续投资规模将维持低位，同比降幅则将在2021年下半年前值较低因素下缓慢收窄。