[中房研协]2022年1-10月房地产行业数据点评

  1 商品房销售市场同比走势平稳 住宅市场持续改善

  1—10月，商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%。商品房销售额108832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。

  1-10月份，新建商品房市场销售面积和金额同比走势平稳，与上月基本持平。销售面积跌幅有微小扩大，但细分物业类型看，主要受办公和商业拖累，住宅市场两项指标仍在持续改善。从全年看，房地产行业不会有惊喜出现。前10个月销售面积是11.1亿平方米，全年预计在14亿平方米左右，同比回落21个百分点。

  今年行业表现低迷，中央和地方频频出台政策积极推动销售回暖和阻断信用风险传染。11月交易商协表示支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资；央行、银保监会发布16条金融措施全方位支持房地产复苏，又联合住建部提出向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。金融系统全力救市，其背后的原因是看到了房地产行业的巨大风险，对于行业前景而言，这种力度的救市，可以起到稳定基本盘的作用，但显然没有带来整体反转的可能。

  当前，民营开发企业暴雷的进程还在持续，但部分优秀民企应该可以稳住。央企和国企抗风险能力强是事实，但应明确，这种抗风险能力是来自于外部输血而非内部造血。这种能力的提升是以效率损失和资源错配为代价的。最终解决房地产行业可持续发展的问题，还要依靠民营企业的重新崛起。央国企可以更多介入非市场化的政府主导的住房保障工作。

  单月数据来看，10月销售面积9757万平方米，较上月减少27.9%，同比减少23.2%；销售金额9452亿元，环比减少30.0%，同比减少23.7%。四季度销售发力主要在12月，10月两项指标同比走势回落在预期之中。

  分类物业销售看，住宅市场持续改善，两项指标跌幅持续收窄；办公楼两项指标保持上涨，到涨幅收窄；商业营业用房销售面积由涨转跌，销售金额跌幅持续扩大。从各地区销售情况看，商品房销售面积和金额同比继续处于负增长区域，东北地区跌幅最大；东部地区两项指标持续改善，跌幅再收窄0.7个百分点，中部、东北地区跌幅小幅波动，较上月略有扩大，西部地区跌幅继续扩大。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为41.3%、57.9%，份额较上月基本持平。

  2 房地产开发投资同环比跌幅再次扩大

  1—10月，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；其中，住宅投资86520亿元，下降8.3%。

  1-10月全国房地产投资仍处于探底下行阶段，跌幅较上月扩大0.8个百分点，且下跌幅度再次扩大（9月跌幅较8月扩大0.6个百分点）。土地购置面积和新开工规模已出现微弱“筑底”迹象，但难以快速扭转投资下行趋势。当前金融系统多措并举改善房地产企业资金链问题，有助于增强企业投资信心、激发企业投资活力。得到更多政策支持的企业预计将首先稳定企业的正常经营，实现保交楼、促回款的基本目标，资金实现正循环后会积极增加土地储备和开工，把握机会提升市场份额和盈利能力。

  月度数据方面，10月全国房地产开发投资10386亿元，较上月减少18.5%，同比减少16.0%，同比跌幅再次扩大，为今年单月最大跌幅。投资、销售的负增长反映到宏观经济层面，房地产业增加值（当季值）已经连续五个季度负增长，前三季度累计跌幅为4.4%，超过受疫情影响最直接的住宿和餐饮业（同比下降0.7%）。房地产业从经济增长的重要动力，成为拖累经济的因素，当前稳楼市是经济企稳的关键点。

  从物业类别投资上看，各物业类型跌幅均较上月扩大，商业营业用房投资跌速最快、跌幅最大。住宅投资占总投资比重为75.9%，与上月持平。从地区来看，各区域投资跌幅均较上有不同程度扩大，东部地区下调幅度相对更小；同比数据来看，中部和东部地区同比跌幅相对较小，东北地区跌幅最大。投资规模上，东部地区高于其他三区域的总和，占总投资比重为54.2%，较上月增加0.2个百分点。

  3 房屋新开工面积跌势放缓 10月同比跌幅减小

  1—10月，房地产开发企业房屋新开工面积103722万平方米，下降37.8%。其中，住宅新开工面积75934万平方米，下降38.5%；办公楼新开工面积2682万平方米，下降35.3%；商业营业用房新开工7068万平方米，下降40.5%。

  1—10月，房屋新开工规模同比跌势略有放缓，主要受10月单月数据影响，10月全国商品房新开工面积8955万平方米，规模上虽不及9月，但同比跌幅较上月收窄9.3分百分点，是4月份以来出现的明显改善迹象，不过这种增速的变化更多受到去年基数的影响。从单月新开工绝对面积看，情况并未明显改善，企业投资和开工的信心严重不足。目前房地产市场外部发展环境，包括政策环境、金融环境所有改善，但疫情造成的经济迟滞、物流受阻、商业凋敝、预期悲观等还有待发生变化。受部分企业资金压力有所缓解、疫情防控措施减轻恢复建设活动影响，未来几个月新开工有望出现转机。整体来看政策面对企业融资支持是保障项目施工和交付，新开工难以明显反弹，短期仍面临下行压力。

  4 房地产开发企业到位资金跌势放缓

  1—10月，房地产开发企业到位资金125480亿元，同比下降24.7%。其中，国内贷款14786亿元，下降26.6%；利用外资62亿元，下降13.5%；自筹资金44856亿元，下降14.8%；定金及预收款41041亿元，下降33.8%；个人按揭贷款20150亿元，下降24.5%。

  1—10月，房地产开发企业到位资金同比走势基本保持平稳。在企业各项资金来源中，国内贷款和定金及预售款跌幅收窄，分别较1-9月收窄0.6个和0.3个百分点；自筹资金跌幅继续扩大，较1-9月扩大0.7个百分点。各项资金来源占比情况与上月相比变动不大，定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的48.8%，自筹资金占比35.7%。银行贷款对房地产企业资金压力缓解能力有限，除了销售回款更多还是要依靠多渠道筹集资金，目前融资难问题仍然突出。央行、银保监会发布的16条金融措施，提出的保函置换监管资金，本质上都是增加开发企业的流动性。这是一条正确的道路，扼住房企脖子的手松开了一些，目的是不掐死。但这些政策明显受益者仍然是优质民营房企，部分中小民企将会随着融资环境逐步改善加速出清。

  5 土地市场继续大幅下跌

  1—10月，房地产开发企业土地购置面积7432万平方米，比上年下降53.0%；土地成交价款6061亿元，下降46.9%；土地成交均价8155元/平方米，上涨13.1%。

  1-10月，土地市场成交量价跌幅基本与上月持平，不再明显扩大，但两项指标跌幅仍处历史最低位。土地单价涨幅也相应放缓，同比涨幅较上月收窄1.0个百分点。在销售和融资影响下，企业拿地意愿不足，土地市场回暖乏力。10月以来，不少地方政府开始“因城施策”对集中供地模式作出调整，增加集中供地次数，逐渐向“预申请+少量多次”模式转变。同时为提高企业拿地积极性，采取优化地价款支付节奏，暂停竞配建，降低拿地成本等措施。10月财政部印发通知，严禁地方通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。该政策对地方城投和国资拿地形成一定限制，未来与民营房企联合拿地将成为趋势。

  6 商品房待售面积有所增加

  10月末，商品房待售面积54734万平方米，比上月末增加401万平方米。其中，住宅增加174万平方米，办公楼增加66万平方米，商业营业用房增加29万平方米。

  今年以来商品房库存逐月减少，本月首次出现小幅增加，各物业类型均较上月有所增加。在“保交楼”政策监管下，部分未售项目竣工规模也有一定增长。较去年同期相比主要增长点为住宅待售面积，同比上涨16.6%，涨幅较上月提高1.0个百分点；商业营业用房持续下跌，同比减少3.6%。