[克而瑞]11月云端分享｜人口老龄化内生型三线城市市场周期及前景探析

  2021年，中国正式步入深度老龄化社会，65岁以上老年人口突破2亿人，占比多达14.2%。现阶段哪些城市已陷入老龄化窠臼？人口老龄化形成动因究竟是什么？对房地产市场又有什么影响？

  柏品慧

  克而瑞研究中心 研究总监

  核心观点>

  2021年中国步入深度老龄化，65岁以上老人超2亿占比快增至14%。

  上海、大连等53城陷入老龄化窠臼，南通、南充等9城超级老龄化。

  烟台南通等这类需求仍有支撑，宜昌南充等楼市会深度衰退。

  到2030年，157城超级老龄化需求乏力，23城老年人口比重突破30%。

  以下为精彩发言

  本次分享聚焦老龄化城市分布特征及形成动因解析，典型三线城市老龄化动因及对楼市影响等问题进行深入探索及前景展望。

  一现状：中国老龄社会正在加速到来

  参照国际上标准：65岁以上老人占比达7%，老龄化社会；达14%，深度老龄化社会；达20%，超级老龄化社会。2021年，中国已步入深度老龄化社会。老龄人口规模激增，中国65岁以上人口突破2亿占比快增至14%。老龄化还在加速，进程明显快于西方发达国家。社会养老负担加重，老年抚养比倍增至20.8%。

  2020年，全国共有12个省市直辖市步入深度老龄化社会。东北川渝苏沪等老龄比超16%以上高于全国，老龄化抑制了住房消费。从2021年房地产市场数据来看，东北三省商品房销售创历史新低，较前期高点骤降56%。

  二老龄化城市分布特征及形成动因解析

  1、特征分析

  参照国际标准，结合2020年中国老年人口平均占比——60岁及以上年龄人口比重18.7%、65岁及以上年龄人口比重13.5%，加上样本数量等方面综合考量，我们定义60岁以上人口占比超23%、65岁及以上占比超16%的城市为老龄化城市。按照这一筛选标准，上海、大连等53个老龄化城市陷入老龄化窠臼。其中，半数以上入围城市60岁及以上年龄人口占比超过1/4，抚顺、乌兰察布等城市3成以上人口是超过60岁的老年人，青年人口外流、经济发展活力不足已然形成恶性循环。

  南通、资阳、泰州等11城已率先步入超级老龄化社会，65岁及以上人口占比超过20%，社会养老负担异常沉重。以南通为例，15-59岁劳动年龄人口比重收缩至59%，老年抚养比高达51%，社会平均不到2个年轻人赡养1位老人，根据南通人社局公布数据，2020年全市企业职工养老保险基金基金收入252.84亿元，基金支出300.08亿元，养老金收支已存在不小的缺口。

  从省域来看，四川及东北三省老龄化问题严峻，辽宁近8成地级市严重老龄化。其中乌兰察布、本溪、丹东、抚顺等过去10年老龄化增长达到了10个点以上。

  2、动因解析

  其一，支柱产业缺失致劳动力外流，青年人口机械负增长加速老龄化进程。

  四川是中西部第一人口大省，也是典型的劳务输出大省，劳动力外流致使近6成的四川地级市先行步入深度老龄化社会。其中南充作为四川省人口大城市，人口流失问题也最为严峻，2017年，南充人口自然增长2.87万，但户籍人口规模仍然下降了8.6万，原因就在于超过11万人机械迁出，2018-2020年，南充人口机械迁出规模保持在每年7万人以上。

  再如苏北地区的盐城、扬州、黄山劳动力被长三角核心城市虹吸，人口机械迁出规模呈递增趋势。还有牡丹江、广元等年均净迁出人口超过1万，人口均出现负增长。

  可以看出，产业发展陷入瓶颈，就业机会不足导致劳动年龄人口外流，或人口被高能级城市虹吸，是老龄化城市形成的重要原因。

  其二，生育意愿低新生儿人数一降再降，人口自然负增长变相抬升老年比重。

  老龄化城市人口出生率普遍更低，例如镇江、南通等强三线城市，经济高速发展、城镇化快速推进也同步抬高了子女生育成本，2020年出生率不足7‰，显著低于全国平均水平。又比如抚顺、阜新等弱三四线城市，发展停滞不前倒逼育龄劳动力外出谋生，新生人口也随之外流，2020年人口出生率跌破5‰，排名全国倒数。

  更令人担忧的是，不少老龄化城市出生率低于死亡率，人口陷入自然负增长。南通、舟山、阜新、抚顺等老龄化城市连续5年以上人口自然负增长。

  由此，育龄家庭生育意愿低迷、新生儿数量急剧下滑，加剧了人口年龄结构失衡，进一步凸显人口老龄化。

  三、典型三线城市老龄化动因及对楼市影响

  1、宜昌：湖北省老龄化最严峻城市

  湖北省副中心城市，GDP排名全省第三、老年人口占比居首；出生率偏低近两年人口自然负增长，2014年以来人口机械负增长；2016年城镇在岗职工、楼市成交皆创新高，随后双双转降。

  宜昌商品住宅销售面积与城镇在岗职工人数存在较强的相关性，体现在以下两个方面：

  其一，2011年至2016年，宜昌城镇在岗职工人数由65.6万人逐年提升至94.3万人，商品住宅销售面积同样由318万平方米持续提升至550万平方米。尤其是2016年，宜昌城镇在岗职工人数、商品住宅销售面积双创历史新高。

  其二，2017年至2020年，宜昌城镇在岗职工人数持续走低，商品住宅销售面积整体呈下行趋势。2020年，宜昌城镇在岗职工人数降至82.3万人，商品住宅销售面积跌至394万平方米，较2016年历史峰值分别下降13%和28%。

  2、常德：老龄化问题显著，劳动人口外流加速

  常德人口老龄化问题异常严峻，既是居民生育意愿长期低迷的结果，也与人口持续流失和外迁高度相关。具体来说：

  其一，作为计划生育模范城市，少生优生观念深入人心，近年生育政策放宽效应递减，新生儿数量一降再降，少儿人口占比全省垫底。

  其二，青年人口加速外流，十年劳动力规模骤减20%，劳动年龄人口占比降速全省第一。

  从房地产市场来看，尽管常德人口深度老龄化且负增长，但作为湖南棚改第一大市，在前期天量棚改征拆刺激下，常德房地产市场规模保持在可观区间。2017-2020年，常德棚改如火如荼，开工量稳居全省第一位。2019-2020年，常德棚改规模有所收缩，但每年棚改开工量仍然超过1万户，占全省比重不降反升至15%以上，得益于棚改支撑，常德新房成交规模小幅回落但并未明显失速。2021年以来，常德棚改规模显著缩水，人口规模下降和结构失衡所带来的需求增长乏力问题逐渐显现，房地产市场走弱，2022年前9月，常德商品住宅成交78万平方米，同比下跌59%。

  3、南充：进入超级老龄化，老龄化人口占比20.7%

  已步入超级老龄化社会，GDP位列全省第五、常住人口第二。超级老龄化诱因劳动力过度流失，2013年至今人口机械负增长67万，四川省第一大人口流出类城市。值得关注的是，南充普通中学、小学的在过往10年减少了15万以上，外出的劳动力并非短暂流出，而是呈现了举家迁移状况。

  城市房地产市场整个成交压力较大，从今年数据来看，需求萎缩主城区成交跌幅超4成，嘉陵区人口负增长成交腰斩，均受到了人口流出的巨大影响。

  4、烟台：人口吸附力下降，导致老龄人口占比高达18%

  山东省第三大经济强市，人口吸附力下降老年占比高达18%。人口自然增长停滞甚至负增长，年均人口机械负增长0.5万。

  从房地产市场表现来看，短期需求近乎枯竭市场一片红海，疫情阴霾下旅游地产成重灾区，旅居性质需求明显疲软。但长期来看，烟台港口地位依然，未来山东省人口将向济南及胶东半岛迁移，烟台长期来看还有享人口迁移红利的趋势。

  综上，我们把上述53个老龄化城市大致分成三类，简单做个总结——烟台南通等这类需求仍有支撑，宜昌南充等楼市会深度衰退 。

  第一类：烟台、南通、大连等4城经济基本面相较优质，有望吸附周边三四线城市外出劳动力，长期市场需求有支撑。

  第二类：宜昌、扬州、舟山等16城经济发展较省会城市存在较大落差，外来劳动力增长或将放缓，甚至本地人口或将向省会城市迁移，市场需求或将陷入瓶颈。

  第三类：南充、常德、本溪等33城经济发展较省会城市落差或将不断拉大，本地人口外流趋势或将不可逆转，长期市场需求或将陷入衰竭。

  四展望：2050年大湾区仍享年轻化需求

  对于未来中国老龄化趋势，我们做了乐观、中性及悲观的三种预测，结论如下：

  全国层面，中性及悲观预测，2022年我国大概率将迎来人口拐点，最迟发生在2030年，到2050年，我国总人口或将减少0.7-1.9亿人。乐观预测，我国大概率将在2032年进入超级老龄化社会；到2050年，我国65岁及以上老年人口占比或将升至30%。

  城市层面，到2030年，157城超级老龄化需求乏力，23城老年人口比重突破30%，这些城市中还是以辽宁、东北三省等城市占比多；当然，也有不少城市相对老龄化问题没有那么严重，需求仍有支撑。我们预测到2030年，大湾区人口年轻化楼市有支撑，湾区7城仍未达深度老龄化。

  问答环节

  Q1

  刚才看你的预测数据：到2030年，23城老年人口比重突破30%，全都是三四线城市。未来一二线城市是否也将面临老龄化问题？

  A1

       从城市分布来看，一二线城市老年化问题其实相对没那么严重，仅在部分城市如像上海、大连别有出现老年人口占比偏高的这么一个情况，绝大多数一二线人口年龄结构是年轻化的，老龄化并不突出。这主要由于人口流动所致，从七普数据来看，2020年我国的流动人口大约3.8亿，其中很大一部分人也是以省内就近迁移为主的，主要向省会城市以及经济发达地区的迁移。从过往来看，一二线城市享受了人口迁移的红利；从长期来看，预计人口未来还是往一二线城市迁移，因此一二线城市相对而言更有市场需求支撑，基于这种不断的人口流入会带来增量需求，和本地一些改善的需求，一二线回稳会也会体现的更早。三四线城市老年化问题就比较严峻了，尤其是像东北和四川这些省份。尤其是那些没有产业支撑并且整个经济进入增长困境的城市，住房需求前景不容乐观，房地产市场修复将经历一个深度的调整，其实不少城市的调整已经开始了。从去年下半年开始整个行业已经进入调整期，今年整个市场成交下滑的幅度是超预期的，根据我们测算今年行业规模大概率将回到2016年水平，规模的缩水已经在很多城市予以体现，从长期来看，未来的行业规模可能还有一定的下降空间。预判后市什么时候回稳，一二线城市将会最先稳住，三四线城市后续才能跟着同步维稳，整个调整周期相较以往会更久一些。

  Q2

  既然我国老龄化问题将越来越严重，是否预示着房地产行业将进入衰退期？买房已不是最好的投资选择？

  A2

       对于买房还是要两分去看。一方面，居住型需求，尤其是婚房或改善型换房需求，是从自身居住幸福指数角度出发，早买和晚买其实没有太大差别。目前不少城市房价跌幅与之前相比有了很大的折扣了，有些城市达到了7折、8折的现象也非常普遍，这种购房成本其实是在下降的。我们监测的很多城市的项目，已经接近了成本线了。从买卖双方价格博弈来看，现在对于居住性的需求，可以正常选择自己心仪的房子，择机入手。另一方面，对于投资类的需求，通常是会考虑到一些投资机会的成本以及收益率的回报，所以说我们还是延续比较谨慎观点。尤其是现在房住不炒政策大环境下，投资性的需求还是被打压的状态。当然长期以来大家形成买房保值增值的观念，或者说房价长期只涨不跌想法。我们觉得可能在未来的很长时间，很难出现这种全国房价在一个向上的行情，更多的是在一些个别城市局部性的结构性增长。对于投资性的需求，还是要找找准时机或者现在可能还是可以适当的观望一下，希望购房者保持谨慎。