[克而瑞]行业透视 | 10月到位资金回落至年内次低

  2022年10月房地产行业到位资金压力依旧，规模仅为年内次低。

  今年以来，房地产行业整体表现不佳，而刚过去的“金九银十”又能否给行业带来多少提振？此外11月以来金融端连续利好，如11月8日交易商协会宣布推进扩大“第二支箭”，支持民营企业债券融资2500亿；11日央行、银保监会联合发布“金融16条”；14日住建部等三部门发文“银行保函”置换部分“预售资金”。在政策的连续利好下，又能否有效缓解房企未来的到位资金压力？

  10月到位资金仅为年内次低销售疲软下房企资金压力依旧

  11月15日国家统计局公布2022年1-10月房地产行业数据，10月新房销售仍处于下行阶段，购房情绪依旧萎靡。单10月全国商品房共计销售9757万平方米和9452亿元，环比分别下降27.9%和30%；同比分别下降23.3%和23.7%，降幅较9月扩大7.2pcts和9.5pcts。

  由于商品房销售疲软仍未改善，房企到位资金压力依旧较大。10月房地产开发企业到位资金为年内次低（仅高于4月的10363亿元），达11182亿元，同比降幅为26%，相较于9月同比降幅扩大了4.7个百分点；环比下降了17.1%。2022年前10月，房地产开发企业到位资金为125480亿元，同比下降24.7%，与前9月的24.5%相比再次扩大。值得注意的是，11月8日至14日，短短七天内就有三次金融端利好措施，尤其是11日的“金融16条”作为全国性强力政策，叠加缺失的信心底有望出现，年底房地产市场或将见底复苏。

  单月销售回款同比下降31%

  信贷政策暖风下年底市场有望见底

  从销售回款（个人按揭款+定金及预付款）来看，2022年前10月销售回款为61191亿元，同比下降了31.0%。单10月销售回款为5446亿元，环比下降了19.7%，同比下降了31.1%，其中个人按揭款和定金及预付款到位资金环比分别下降了18.6%和20.2%，同比分别下降31.4%和31%。

  10月销售回款回落且处于年内次低，主要由于当前购房者观望情绪重所致。据央行披露，10月住户贷款减少180亿元，其中，短期贷款减少512亿元，以按揭房贷为主的中长期贷款仅增加332亿元（9月增加23200亿元）。9月及10月作为“金九银十”传统销售旺季，各地虽然展开新一轮“降价潮”，但均价下降未见规模回升。10月全国商品房销售均价为9687元/平方米，环比下降3%、同比下降1%；而10月全国商品房销售面积及金额则分别环比下降27.9%和30%；同比下降23.3%和23.7%。

  今年以来，政府为恢复市场信心、稳定楼市需求，五年期贷款市场报价利率（LPR）于1月、5月及8月共调整下降3次，累积下调35个基点。9月29日，央行和银保监会还决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。9月30日，人民银行决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

  此外在11月11日央行、银保监会出台的16条措施中，明确提出支持个人住房贷款合理需求，重点支持刚需、改善性客群及新市民这三类群体，按揭首付比例及房贷利率或将因城市、银行优化调整。相信在住房信贷政策暖风的作用下，年底房地产市场有望真正见底，市场复苏行情也将正式开启。

  国内贷款处于年内最低1125亿

  新规出台有望企稳回升

  国内贷款（包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等）方面，前10月到位资金中国内贷款为14786亿元，同比下降26.6%，降幅较前9月略收窄约0.6pcts。单月来看，10月国内贷款为1125亿元，环比下降了18.5%，同比下降了18.4%，降幅较9月扩大了7pct；10月国内贷款处于年内历史最低位。

  11月11日，央行、银保监会出台16条措施支持房地产市场平稳健康发展，其中要求稳定房地产开发贷款投放，特别要求“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”；支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、调整还款安排；鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求；支持国开行、农发行等开发性政策性银行，为房企提供“保交楼”专项借款；银行“两道红线”松绑，延长政策过渡期等等。新规出台或意味未来融资环境有所松绑，预计国内贷款也将回升企稳。

  其他到位资金同比下降21%

  2500亿支持资金缓解流动性压力

  从自筹资金来看，前10月房地产开发企业到位资金（自筹资金）44856亿元，同比下降14.8%，降幅较前9月扩大0.7pcts。单月来看，10月房地产开发企业到位资金（自筹资金）4288亿元，同比下降20.7%，降幅较9月缩小4.8pcts；环比下降10.6%。

  此外，包含公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金，前10月同比下降9.1%至4585亿元，降幅较前9月扩大了1.1pct。其中单10月为322亿元，环比下降37.8%，同比下降21.4%，回落至年内次低，仅高于8月的297亿元。虽然近期房企债券融资环境不断利好，但受惠对象集中少数优质房企。据统计，2022年10月100家典型房企境内发债规模达307.83亿元，环比减少0.3%，同比增加222.3%；境内发债主体主要集中招商蛇口、华润置地等国企央企以及万科等优质民企。

  11月8日，交易商协会宣布推进并扩大民营企业债券融资支持工具(第二支箭)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。虽然在2500亿支持资金中房地产企业可获得的额度并不知晓，但有利于提升市场信心，缓解流动性压力。据监测，近期包括中海、龙湖、新城、保利、美的等一批房企均申请了大额债券注册额度，规模高达750亿。预计随着相应债券分期发行，未来境内债规模也将触底回升。

  整体看来，2022年10月房地产行业到位资金压力依旧，规模仅为年内次低。10月销售旺季不旺，购房情绪依旧萎靡，导致定金及预收款和个人按揭贷款均上涨乏力；此外其他到位资金同环比均下降，国内贷款处于年内历史最低。11月政策连续出台利好政策，从 “第二支箭” 2500亿到“金融16条”，再到“银行保函”置换部分“预售资金”，密集性的政策出台体现监管层有意愿调整之前大部分金融紧缩措施，对稳定市场主体信心和预期起到积极作用。但至今为止行业拐点未见，政策传导也需时间。但可以期许的是，房企供给侧改革已渐进尾声，央国企、优质民企经营将逐渐恢复稳态，问题房企也将有序出清。