[克而瑞]20城近8成楼盘“跌跌跌”，以价换量效果如何

  从降价效果来看，只有降幅达到10%以上的中低档项目对短期成交促进作用较为显著，余下多数项目效果平平，居民购房信心尚未恢复，观望情绪也比较浓厚。

  ◎  作者 / 杨科伟、俞倩倩

  2022年伴随着房地产行业进入深度调整期，房价亦由增转降，据国家统计局数据显示，70个大中城市房价指数同比自4月开始进入负增长区间，且跌幅持续扩大，至11月末已扩大至2.3%，超过50个城市的房价下跌。分能级来看，一线及强二线城市同比涨幅收窄，改善需求支撑房价正增。三四线城市尤其是需求透支、投资撤场的一类城市房价同比出现较大幅度回调。

  年末我们对20个典型城市90个典型项目进行调研，近8成项目出现了不同程度的价格下跌，但是对成交刺激效果平平，未来去化压力犹存。

  20城近8成项目价格下跌
仅广宁苏锡常等核心区改善盘“越贵越涨”

  据CRIC调研数据，20个典型城市2022年四季度有新推盘动作的90个重点监测楼盘中，71个项目（占比79%）预售价格较前一次开盘有了不同程度的下跌，仅19个楼盘（占比21%）价格坚挺，稳中有增，但多数涨幅基本在10%以内。

  聚焦到单个项目，我们可以看到少数涨价项目主要集中在东南沿海热点二三线城市广州、苏州、南京、无锡、常州等核心区域改善盘，且呈现出“越贵越涨”特征，新开盘项目福州晋安区建发朗云、徐州云龙区招商央玺首开定价均显著超过周边竞品价格。多数加推项目价格持稳，苏州姑苏区天地源平江观棠雅苑、南京建邺区金基中北朗樾府均处于核心区域改善盘，价格较上一次开盘涨幅均只有1%，保值属性凸显。

  中档跌价项目多，低档跌价幅度大
环都市圈三四线“投资退潮”

  聚焦占比近8成的71个降价项目，可以看出，中档跌价项目多，低档跌价幅度大：在降价项目中，中档项目达41个，占比高达6成，低档项目21个，占比30%。而从跌价幅度来看，低档项目降幅最大高达17%，其余档次产品降价幅度在13%-15%不等。

  聚焦跌幅较大的项目，主要集中在热点二线城市和环都市圈三四线城市，武汉复星外滩中心、南京海伦堡璟熙府等项目跌幅在30%及以上，环京廊坊、大厂、香河，长三角盐城、粤港澳大湾区珠海，投资投机需求退潮显著，部分项目跌幅也在2成以上。

  6成以上项目以价换量效果平平
中低档降幅超10%走量更有效

  而针对于以价换量效果，我们看到，71个项目中约45个项目降价之后效果平平，日均销量较降价前持平甚至小幅微降，仅26个项目销量出现提升，而日均销量增幅达2套以上的仅9个项目。

  聚焦这些“以价换量”效果显著的项目，可以看出以中低档项目为主，降幅普遍在10%以上，“刚需更刚”，客户降级情况显著，只要项目价格达到其实际支付能力便会“买单”。以广州保利时光印象为例，11月开盘较上一批次价格降幅高达3成，降价前日销量9.6套，降价后日销量上升至11.6套。

  整体而言，2022年四季度打折现象依旧普遍，主要是基于房企年终业绩冲刺，回款承压，房企“以价换量”意愿迫切，仅少数核心城市改善盘价格“坚挺”，呈现“越贵越涨”。目前来看，打折项目主要以中低档项目居多，中档跌价项目多，低档跌价幅度大，随着刚需降级、投资退潮，热点城市外围板块项目和环都市圈三四线项目跌幅显著。而从降价效果来看，只有降幅达到10%以上的中低档项目对短期成交促进作用较为显著，余下多数项目效果平平，居民购房信心尚未恢复，观望情绪也比较浓厚。

  预判后市，我们认为，年末打折是房企传统营销动作，无论是折扣力度还是对销售的提振作用均不具备可持续性，目前从各城市房价来看，基本“探底”，预期核心一线和部分强二线整体房价会维持在2019年、2020年的水平，弱二线和三四线城市房价大概率会跌到2015年左右的水平。