政策篇、行业篇

       一、政策篇

  防风险促需求，供需两端金融支持加码。

  2023年一季度，中央对房地产表态整体延续积极，多次重申房地产支柱地位、支持刚性和改善性住房需求，相比去年四季度，高层表态中增加了“防风险”这一高频词。地方65个省市83次松绑房地产政策，虽然政策出台频次相较去年四季度略有下降，但力度不减。房贷利率下限动态调整机制、下调购房首付比例等多方位支持居民按揭，但受到提前还贷潮等影响前2月住户中长贷数据仍显疲弱。金融层面多措并举支持优质房企改善资产负债表，当前优质房企及白名单房企融资开闸，但行业面融资仍未有全面回暖。

  展望二季度，中央政策将以稳为主，延续“托而不举”的政策基调，继续托底房地产市场，引导市场预期稳步修复，逐步化解市场风险，但不会搞强刺激，以免造成市场大起大落，更加侧重风险防范化解，包括保交楼等政策底线继续坚守。地方将以支持刚需和改善性需求释放为切入点，进一步解除购房限制、加大财税激励，一线及强二线城市局部放松远郊区域限购、下调落户门槛、下调二套房首付比例、优化普宅认定标准等均是可选项，弱二线及三四线全面放开限购限售，加大财税激励力度和精准度。房企尤其是头部优质企业融资环境将明显改善，而对于出险房企仍需去杠杆、降负债。

  总结

  01

       中央“稳支柱、促需求”定调积极，高频“防风险”体现审慎

       一季度，中央对房地产表态整体延续积极，其核心目的还是要改善市场预期、修复行业信心，引导行业尽快重回平稳健康发展轨道。但相比去年四季度，高层表态中增加了“防风险”这一高频词。具体来说：

  第一，多次重申房地产支柱产业地位，强调“稳支柱”。习总书记重要文章、国务院副总理刘鹤公开发言、住建部部长倪虹在“部长通道”的讲话等均提到房地产对经济、财税收入、居民财富等具有重大影响，即房地产是国民经济支柱产业。但需要强调的是，现阶段决策层对于房地产的核心诉求是稳，而不是重回快速上升通道，也不是期待依靠房地产拉动短期经济，这一点从倪部长对房地产市场企稳回升的四点期望中足以看出——坚持房住不炒、大力支持刚需改善、防止大起大落、行业高质量发展。

  第二，支持刚性和改善性住房需求。开年住建部部长就明确表示“大力支持首套房，合理支持二套、政策向置换和多子女倾斜，原则上不支持三套”，为地方因城施策、扩大有效住房需求提供了重要遵循。

  第三，防风险是房地产工作重点，特别是房企风险。从去年底中央经济工作会议首次重点提到房地产风险以来，“防风险”逐渐成为高层就房地产行业表态的高频词。年初全国住建工作会议就指出要“抓两头、带中间，以慢撒气的方式防范化解风险”。2月总书记署名文章中提到“要防范房地产业引发系统性风险，要做好风险应对各项工作”。3月央行副行长潘功胜表示，“三高模式”、中长期需求收缩、疫情等多重因素放大了房地产市场风险的外溢性。两会《政府工作报告》更是首提防止无序扩张。

  02

       65省市83次政策放松，汉长等二线松绑限购、惠常等强三线放松限售

        ……略……

  03

       金融支持居民按揭，提前还贷潮下住户中长贷仍显疲弱

       2023年一季度，金融对房地产需求端的支持主要体现在三方面：

  ……略……

  04

      多措并举改善房企资产负债表，优质房企融资开闸但行业面还未回暖

      ……略……

  从房企融资情况来看，虽然当前优质房企及白名单房企融资开闸，但行业面融资仍未有全面回暖。2月80家典型房企的融资总量为424.73亿元，环比减少24.1%，同比增加9.5%。前2月累计融资总量为1084.32亿元，同比减少20.38%，融资规模仍处于筑底阶段。

  展望05

      中央政策以稳为主、托而不举，筑牢交付等风险防控底线

  我们认为2023年中央层面将延续“托而不举”的政策基调，继续托底房地产市场，引导市场预期稳步修复，逐步化解市场风险，稳住房地产这一支柱产业进而稳住经济大盘。但结合住建部部长对房地产企稳回升的4个原则定义，我们认为中央层面政策力度不会太大，不会搞强刺激，以免市场出现剧烈波动和大起大落，也不会走用房地产刺激短期经济的老路。

  相较于需求端，供给侧是中央层面政策的主要发力点。“保交楼”依旧是必须坚守的政策底线。前期3500亿专项贷款和2000亿免息再贷款等一系列举措支持之下，2023年前2月房屋竣工面积同比增长8%，仅次于2022年12月，为2022年以来次新高，显示“保交楼”已取得一定实质性成效。但另一方面，部分地区纾困资金审批流程长、支取困难、覆盖面有限等问题还亟待解决，不少项目继续停工或表演式复工也客观存在，保交付、稳民生依然任务艰巨。

  06

     地方限制性政策继续解绑、财税激励加码升级，促进合理住房消费

  可以预见的是，地方调控政策将进一步松绑，尤其是需求侧，将以支持刚需和改善性需求释放为切入点，进一步解除购房限制、加大财税激励，以促进房地产市场企稳回升。

  一线及强二线城市调控政策尤有放松空间。例如限购政策边际放松，类似于深汕合作区、广州花都放松限购，核心城市可以调整限购区域范围，局部放松甚至放开边郊限购，另外可以考虑适当增加投亲养老、多孩家庭等特殊群体限购套数，下调落户门槛、降低非户籍居民购房社保要求等。又比如限贷层面下调二套房首付比例，交易层面优化普宅认定标准等。

  弱二线及三四线继续放开“四限”。类比于扬州等全面放开限购、常州等解除限售，压力城市可以考虑全面取消限购、限售，破除制约合理住房消费的障碍。限贷政策进一步优化调整，用好房贷利率下限动态调节政策，执行首套房20%、二套房30%起的最低首付比例，调整贷款套数认定规则、取消认房又认贷等。加大财税激励力度和精准度，比如针对农业转移人口、落户青年人才发放购房补贴，再比如房屋征收采取房票安置，并在房票面值基础上给予一定比例的激励补贴。

  07

      企业融资持续改善，优质头部房企将获更大支持

  正如住建部部长倪虹在两会“部长通道”所说，防范化解房地产“灰犀牛”风险要用“抓两头、带中间”的方法，“一头”是抓优质房企，一视同仁支持优质国有房企和优质民营房企，改善他们的资产负债状况，满足他们合理的融资需求；另“一头”是抓出险的房企，一方面帮助他们能够自救，另一方面严格依法依规处置，绝不让损害群众利益的行为蒙混过关，要让他们付出应有代价。

  我们认为，房地产行业整体融资环境或将实质性改善，特别是优质房企将明显改善。信贷、债券、股权三支箭将接续发力，其中股权融资或将是企业融资的重要工具，体现在从证监会“新五条”优化权益融资，到近期的不动产私募投资基金试点启动。理想情况下，随着股权融资规模不断扩容，既能缓解房企融资困境，又能降低企业整体负债率水平，甚至还能构建风险共担机制，在一定程度上降低企业偿债风险。

  而对于出险房企仍需去杠杆、降负债。例如对于债券按期兑付确有困难的企业，可以通过协商予以展期或置换。又如在项目层面做好区分，即便是出险房企，也有一些销售及回款能力较好的优质项目，仍需给予必要的融资支持，尤其要支持优质房企兼并收购受困企业项目。

  二、行业篇

  筑底趋稳，住宅销售转正、投资降幅收窄。

  3月15日上午，国家统计局公布了2023年1-2月宏观经济和房地产行业数据。国民经济整体向好，经济运行企稳回升。整体房地产市场也出现积极变化，主要表现在市场销售转暖、投资端降幅明显收窄。1-2月全国商品房销售面积下降3.6%，降幅比2022年全年大幅收窄，住宅销售额更是同比增长3.5%。与此同时，房地产企业到位资金、开工投资方面的改善下，房地产开发投资下降5.7%，2022年全年为下降10%。

  总结

      01一季度经济企稳回升，但M2增速与居民中长期贷款增量差距较大

  ……略……

  02

       全国商品房销售面积同比降3.6%，但住宅销售额已同比增3.5%

  据国家统计局数据：1—2月，商品房销售面积15133万平方米，同比下降3.6%；商品房销售额15449亿元，下降0.1%。二者较2022年12月末同比降幅均收窄28pcts。

  1-2月全国商品房市场出现点状回暖。住宅品类尤为突出，1-2月商品住宅销售面积同比下降0.6%，销售额同比上涨3.5%。重庆、长沙、郑州、厦门等弱二线城市以及徐州、淮安等三四线城市出现的点状复苏，优质的改善住房的成交增加使得住宅销售额率先同比正增。

  另外值得注意的是，1-2月全国商品房销售均价为10209元/平方米，同、环比分别上涨4%和2%。一二线以及大湾区三四线城市商品房销售表现率先回暖，带动整体销售均价结构性上升。

  03

      一季度加快竣工效果显著、面积同比增8%，新开工降9.4%仍处低位

  ……略……

  04

     在建施工与新开工支撑房地产开发投资额同比降幅收至5.7%

  据国家统计局数据：1—2月，全国房地产开发投资13669亿元，同比下降5.7%。从规模上来看，1-2月全国房地产开发投资额为2022年下半年以来新高。

  投资规模和增速的大幅回升主要源于两个方面。一是房企资金面的突出改善。随着1—2月份，房地产开发企业到位资金21331亿元，同比下降15.2%。规模上为2022年以来次高。二是以房屋新开工和房屋竣工为主的建安投资显著提升。

  展望

  2023年随着经济转暖，房地产市场已经出现了一些积极变化。1-2月主要体现在销售端和投资端整体增速大幅提升上。当前房地产市场还是处在调整阶段，后期随着整体经济逐步改善，市场预期转好，房地产市场有望逐步企稳。

  新房销售方面，一季度销售市场回暖主要源于经济转暖、防疫调整后刚需购房者抓紧低信贷利率窗口期，积压购房需求的集中释放。但从央行公布的居民中长期贷款水平来看，当前居民购房情绪仍不积极。同时1-2月点状回暖的热点城市当前也出现到访认购量回落的现象。因此后续新房销售规模和增速回升的持续性或将不足。

  房企拿地方面，1-2月全国宅地供应明显收缩，且由于“预供地”制度的推行供地节奏放缓。从市场端来看，虽然核心城市、优质地块持续高热，但企业端投资全面回暖仍难度颇大，市场仍是高度集中。展望未来，在政策宽松以及优质地块的加持下，接下来核心城市首轮土拍热度会较2022年有所上升，但上半年投资压力依旧不然小觑。

  房企施工方面，房屋新开工和竣工规模已由底部回升。随着房企资金面情况改善以及停工项目陆续被盘活，后续建安投资在上半年仍将呈现积极回升的态势。

  在土拓投资低位缓增的预期下，建安投资将成为开发投资的主要支撑。在建安投资的支撑下全国房地产开发投资将如期回升。但需要提出的是当前房地产投资仍较为乏力，后续开发投资增速整体回正需较长时间。