导语

  成都、广州走势尚稳，武汉多板块二季度价格回落。

  ◎  文 / 马千里 邱娟

  专题视点

  在经历了一整年的销售低迷之后，2023年上半年的房价走向备受关注。国家统计局数据显示，自2023年2月份以来，70个大中城市的房价已经连续3个月环比上涨。然而，从购房者和业内的“体感”来看，对各城市房价的走向仍然没有形成清晰且一致的共识。成交主力板块作为城市交易的重要组成部分，其房价动向具有极强的风向标意义，也是业内和购房者“经验”判断的主要来源和讨论依据。为此，本文分析典型城市主力板块房价的变化情况，找出各类板块价格动向的共性和特性，以此深入探究其背后的原因和影响因素，以便更好地理解当前房价变化趋势和未来走向。

  1、整体动向：主力板块3月上涨、4月回落、5月微涨，整体稳中有增，但仍低于前期高点。就10个典型城市来看，主力板块一二月环比均微涨0.1%、三月环比上涨2.8%、四月环比下降1.7%、5月止跌回正，环比上升1.3%。整体来看，5月较2023年初房价累计涨幅达2.5%，房价低位上涨。

  2、城市表现：成都、杭州、深圳主力板块5月房价较1月涨幅分别为6%、4%和4%，远超其余7城，但是考虑到板块的成交结构变动，主力板块的项目房价动向仍需结合具体板块分析。居于其后的是武汉和南京，同期房价涨幅均为3%。广州、西安和上海上涨动力稍弱，其主力板块房价涨幅也处于较低水平，涨幅均在2%及以下。 

  3、区域板块动向：远郊低价板块复苏乏力，近郊优质板块涨幅居前。将典型板块根据区位划分为主城、近郊、远郊三类，主力板块5月房价较1月房价涨幅最高的是近郊，高达6%，其次是主城，约为3%，远郊基本未涨。 

  4，成都、广州主力板块房价走势尚稳，北京、深圳 “技术性”上涨。但是考虑到四城房价上涨内因和楼市基本面的巨大差异，我们认为三季度广州、北京、成都的房价有望保持稳定，其中成都在新房市场供不应求的背景之下，更有进一步上行的可能。深圳在一手房库存压力增加，项目周转持续低位的情况下，随着改善占比的进一步提升，下半年深圳或有更多板块出现房价的名升实降。

  5，杭州、南京、重庆、西安多空胶着，板块房价走向持续分化。联系四城近期表现来看，重庆、西安新房市场表现疲软，杭州、南京热度亦明显下滑，预计这些城市下半年改善板块和刚需板块之间的分化还将进一步加大，能获得消费者青睐的刚需板块项目将更为稀缺。但需要说明的是，在整体交易热度下降的情况下，目前的价格上行更多的是低位回升，大多数板块均价仍难突破前期高点。

  6，上海、武汉均有过半主力板块先涨后跌，但下半年趋势将分道而行。上海市场热度回落，但仍处于城市领先梯队的情况，鉴于主力板块房价已经回调至1月份附近，上海主力板块房价进一步下跌的可能不大。就当前武汉市场需求侧情绪来看，若想维持相对高位的交易规模，其新房价格仍需保持在相对低位，但考虑到以价换量必然面临的长期效果递减，未来武汉高库存板块房价或将进一步下行。

  PART.01

  各板块预期分化加剧
价格探析亦需同步下沉（略）

  1，房价指数与成交均价严重背离，“低效正确”意义不及“易溯源错误”

  2，城市内区域分化加剧，整体“平均”指标难以成为有效决策依据

  3，各城市内部量价离散式发展，主力板块价格研究更为重要

  PART.02

  共性特征：远郊低价板块复苏乏力
近郊优质板块涨幅居前

  疫情管控全面放开之后，2023年上半年的房价走向备受关注。考虑到城市内部量价存在较大差异，本章以典型城市主力板块为例，研究前5个月其房价走势。结果发现主力板块3月上涨、4月回落、5月微涨，整体稳中有增。城市方面，与国家统计局公布的70城房价指数相比，深、杭、蓉主力板块房价涨幅超全市平均，分别高3、4、3个百分点。按照各自城市房价区间和板块均价中位数将其进行分类，可见中低价位板块复苏乏力，中高价位涨幅居前。

  1，整体动向：前五月低位波动，3月上涨、4月回落、5月微涨（略）

  2，城市表现：杭、蓉主力板块房价领涨，前5月涨幅均超4%

  分城市来看，成都、杭州、深圳主力板块5月房价较1月涨幅分别为6%、4%和4%，远超其余7城。居于其后的是武汉和南京，同期房价涨幅均为3%。广州、西安和上海上涨动力稍弱，其主力板块房价涨幅也处于较低水平，涨幅均在2%及以下。值得注意的是，上海楼市3、4月市场热度明显回温，但5月又进入盘整期，市场热度明显下行，5月主力板块房价环比下降了1.6%，受此影响，上海主力板块5月房价较1月累计涨幅仅有1%，在10个典型城市中处于较低水平，仅略高于重庆和北京。

  重庆市场后劲略显不足，其主力板块房价在2和4月份均呈下降趋势，5月房价较1月仅上涨0.4%。北京虽然在2、3和5月份表现均较佳，但受4月环比下降7%的影响，5月房价与1月基本持平，在10个典型城市中垫底。

  与国家统计局公布的70城房价指数相比，杭州、深圳、成都、南京、广州和武汉等大部分城市主力板块房价涨幅大于全市平均，尤其是杭州、深圳和成都三城，主力板块房价涨幅较全市涨幅分别高出4、3、3百分点，主力板块房价上涨动力尤为突出。此外，南京、广州和武汉三城主力板块房价涨幅也均高于全市涨幅。值得注意的是，北京、上海、重庆和西安等城市主力板块的房价上涨情况没有十分突出，其房价走势甚至不及全市平均水平。

  3，板块分化：远郊板块价格复苏乏力，近郊涨幅居前（节选）

  将典型板块根据区位划分为主城、近郊、远郊三类，进一步测评了不同区域的房价走势，结果显示：主力板块5月房价较1月房价涨幅最高的是近郊，高达6%，其次是主城，约为3%，远郊基本未涨。这一结果与利用房价区间和中位数划分得出的结论基本一致：远郊低价板块复苏乏力，近郊中高价位涨幅居前。

  由于各城市主力板块房价水平存在较大差异，我们将各城市板块按照各自城市房价区间和板块均价中位数将其进行分类，进一步探究不同档次板块的房价变动情况。

  首先，按照各城市房价区间，根据各板块房价将各城市板块分为前20%、前20%-40%、前40%-60%、前60%-80%、低于前80等5个区间段，结果发现：

  1） 价格排名在前40-60%的板块在3月份房价涨幅均相对较低，环比下降了1%，并且这部分板块在4月幅价格反弹之后，5月之后再度下滑，又下降了1%，房价波动性较大；价格排名在前60-80%的板块在4月份房价涨幅更低，环比下降了10%，下降势头十分明显，前5月房价累计降幅达2%。

  2） 此外，价格排名在前20%的板块在3、4月份保持不错的上涨势头之后，5月份房价虽然上涨，但涨幅较3、4月略有收窄，前5月房价累计涨幅为3%。相比之下，反而是价格排名在20-40%的板块房价上涨幅度最大，前5月累计涨幅达6%，成为房价上涨动能最大的产品，这也与近期市场调研部分城市高端产品热度不及中高端的感官吻合。

  之后，我们按照各城市各板块均价，根据各自城市各板块均价的中位数将各城市板块分为中位数2倍以上、1.2-2、0.9-1.2、0.7-0.9、0.7倍以下等5个区间段，亦有相似结论。

  表：2023年前5月10个典型城市不同档次板块房价上涨趋势对比
（按房价中位数）（略）

  PART.03

  典型板块：高端板块亦存在分化
稀缺高端板块后程发力

  通过对典型主力板块前5月的价格走势进行分类研究，结果发现大多数典型板块房价在3月达到高点，其后出现回落震荡的趋势。因此，我们分别测算主力板块1-3月、3-5月两个阶段房价变动情况，将其作为两个维度将主力板块进行分类划分。结果显示：出去房价累计浮动较小的价格维稳型板块，有四类典型板块的价格动向值得重点关注：持续上涨、延续下行、先涨后跌和后程上涨。

  1，持续上涨：库存下降助推房价上升，4、5月房价延续上涨（略）

  2，延续下行：大量新盘上市推高库存，致部分高端板块均价亦震荡下行

  房价延续下行的板块主要可分为两类，一类是意料之中的远郊板块，如广州永宁街道、深圳马田、南京六合龙池等，均距离市中心30公里左右，至市区均为极限意义上的通勤距离。随着春节后整体市场的回暖，再加之自身在价格上的积极调整，确实迎来了一波成交量的小高峰，但是在进入4月份之后，这些板块较“先涨后跌”的刚需板块迎来了更大幅度的需求消退。4、5两个月成交面积环比均持续下跌，5月成交面积较3月份高点下降均超过七成。在急剧的需求退潮之下，购房者在选择产品时更加谨慎，其成交价格也延续了继续向下的势头。

  另一类则是部分高端改善板块，一季度为促进销售降价去化，成交规模也如期大幅放量，但是无奈新增供应更多，导致这些板块3月份库存面积较1月份不降反升，在供给侧压力之下，4月后这些板块的成交价格仍处于震荡下降通道。需要说明的是，这些高单价板块各项目同户型产品的实际成交价格波动不大，但是购房客群的价格敏感性上升，更多地去选择同板块低单价产品，仍然在侧面反映了板块价值认可度的下降。以北京东城某销冠项目为例，进入5月份后，180㎡以上产品的客群明显更加关注产品的性价比，5月份成交均价较3月下降了1万元/平方米左右，降幅超过9%。

  3，先涨后跌：积压刚需客群出清，部分新城板块房价应势回落

  此类板块常见于城市的新城发展区域，板块房价排名多在城市中后位置（不高于60%）。这些板块2023年一季度的量升价涨主要还是依赖于前期积压的刚需客群。但是在进入二季度之后，随着需求规模的回落，其交易规模和热度均明显下滑，但是供应规模却在惯性下维持高位，再加之这些新城板块本就是价格竞争的重灾区，价格回落在所难免。

  以上海松江新城板块为例，在3月末和4月初上市了大量楼盘，进一步激化了在售项目的客群竞争，购房者更倾向于选择性价比较高的产品，其5月板块均价较3月份下降了3000元/平方米左右。以该板块某销冠项目为例，120平方米以下产品价格尚较为坚挺，但120-140平方米户型的客群购买力却在快速下降，5月份该户型的交易均价较3月份下降了3300元/平方米左右，但也正是得益于该项目在营销上的积极调整，使得项目的月成交量得以持续排在板块前列。

  4，后程上涨：城区高端板块降价去化顺利，信心恢复助二季度价格回升（略）

  PART.04

  案例研究：改善板块市场较为稳健
远郊、新城板块市场仍有回调压力

  为展示各类典型板块价格变动的内因，本章对四类典型板块均选取了相应个案进行深入分析，在进一步去除板块产品结构对价格的影响之后，可以看到2023年上半年推动价格指标上行的最根本因素还是在于需求规模的延续性，那些过度依赖前期积压需求的远郊、新城板块，若库存规模出现增加，二季度房价往往会出现回落。而那些面向改善需求的产品，则在二季度走出了更为稳健的价格走势。

  1，成都天回：低库存主城区市郊，中大户型顺销助价格持续上涨

  持续上涨板块中，以成都金牛区天回为例进行分析，可以看到天回镇价格跃升的最大月份出现在了2023年4月，一季度成交的持续走高，以及库存指标的一再下降，大大推升了购房者对于该板块的关注度。2023年天回镇新房供求比仅为0.3，远低于五城区1.3的平均水平。而作为成都市92个板块中均价排名60左右的中等价位、五城区中的“平价”板块，天回镇也拥有着充足的需求基数。进入5月份后改板块成交均价虽略有回调，但仍明显高于一季度的平均水平，并且细分析其成交结构数据可见，导致天回镇5月份均价下降的主要原因是180㎡以上大户型销售均价出现回落所致，而其100-160㎡的常见主力户型成交均价仍在保持上升。

  以天回镇近5号线幸福桥地铁站的某项目为例，该项目于2022年10月开盘，其成交峰值即出现在2023年4、5月，每个月的成交痛啊书均达到了100套以上。作为天回镇板块中位置较好的典型项目，该项目主打的100-160㎡面积段在2-4月交易套数均可达到10套以上，100-180㎡成交均价在2023年持续保持上涨，在2023年5月更是齐齐突破了1.8万元/平方米，较年初每平方米上涨超过400元。至于180㎡以上的叠墅户型的成交均价虽在4、5两月出现回落，但这一方面是由于此类产品个体差异较大，按建筑面积计算的均价已经难以反映实际的价格变化，另一方面也是由于此类产品成交量较低，平均月成交量仅为5套，但是单套成交面积又较大，会对整体成交均价产生比较明显的扰动。再者从叠墅产品的成交平均套均价情况来看，4、5月份都达到了460万元以上，较一季度的平均水平高出20万元左右，同样反映了该类产品购房者购买力的提升。

  2，南京龙池：副城地缘刚需板块，二季度量价迅速回落（略）

  3，上海松江新城：内部走向分化，偏远刚改一降再降、中大户型先涨后跌

  作为上海五大新城之一和长三角G60科创走廊的发起者，松江新城兼具一线城市的刚需级房价和地缘性改善客户集聚特征。在2023年上半年的市场波动中，松江新城的房价在改善户型的支撑下，其房价在三月份达到了短期高点，但是受到新城板块的先天限制，其需求规模的持续性较差，尤其是刚改产品的量价下行，导致松江新城2023年5月的平均价格只有50685元/平方米，甚至低于2023年1月。

  需要指出的是，松江新城三大主力户型的量价走势出现了明显分化：面向刚需的70-80平方米两房产品均价最低，也最为稳定，各楼盘该面积段产品成交均价均保持相对稳定，如恒都·云湾上半年各月成交均价均稳定在4.7万元/平方米左右。90-100㎡的偏远小三房房价则一路下行，并导致板块整体90-100㎡小三房均价出现下滑，例如临近松江车墩影视城的某项目，其90-100平方米小三房2-4月成交套数均超过20套，5月份成交均价大约为3.5万元/平方米，较2月份的高点下降了约15%，固然这其中的较大一部分原因是由于售出楼层、朝向等因素所致，但就另一角度而言，该项目小三房客群的购买力较一季度出现了明显下降。而更为宽敞的100-140㎡则在3月份短暂站上价格高点后又迅速回落，其中又以120-140平方米户型波动更改为剧烈，以松江某销冠级项目为例，该项目5月份均价达到5.4万元/平方米，其120-140平方米主力大三房成交均价较3月高点低了2500元左右，降幅接近5%。

  4，武汉光谷中心城北：改善客群更青睐优质产品，板块均价V型回升（略）

  PART.05

  总结：成都、广州走势尚稳
武汉多板块二季度价格回落

  在房价经历了一年半的回调之后，2023年上半年，典型城市主力板块的房价在低位波动中略有微增，具体而言呈现出了三月上涨、四月回落、5月微涨的趋势。考虑到各个城市典型板块的房价走势存在差异，单纯比较2023年前5月房价变动不足以完整描述城市房价动向，分析不同城市之间主力板块房价涨跌特征的个数，10个典型城市表面上可分为三类，但若进一步联系其市场供求表现来看，成都、北京、上海等或将继续保持稳定，而深圳、武汉的部分高库存板块或将面临较大价格下行压力。

  1，远郊板块房价较年初堪堪持平，近郊房价平均涨幅领先（略）

  2，成都、广州主力板块房价稳增，北京、深圳 “技术性”上涨

  就2023年前5月的主力板块的房价走势表现来看，北京、深圳、广州、成都均有较多板块价格延续上行或在二季度转跌为涨，但是联系市场交易和成交结构变化来看，其驱动内因则有明显差异：

  广州、成都板块房价上涨的“水分”较少。在进入二季度后，广州和成都虽然同样经历了交易规模的下降，但是需求面的支撑仍较为坚挺，广州市区改善项目、市郊品质项目仍能保持不错的热度，成都更是继续保持着供不应求的态势，5月份城市备案均价更是创下历史新高。成都10个主力板块中，有4个板块房价2023年以来一直上涨，分别是天回板块、新川板块、科学城板块和八里庄-二仙桥板块，四板块1-5月房价累计涨幅均超过了6%。

  至于北京和深圳，则更多的是由于主力板块的改善性需求占比上升，导致部分主力板块房价出现了结构性的低位上涨。结合成交数据表现来看，进入二季度后，北京、深圳供求规模均有所缩减，刚需产品和购房者热度明显消退，改善性产品交易占比出现了“被动式”的回升。典型如北京良乡板块，该板块房价较2022年中的高点下降了8%，较年初低位的涨幅约为12%，但更多的是由于高品质项目成交占比上升所致。就板块内重点项目实际价格走向来看，高端项目主力户型的均价仍与年初相近，而安置房片区的某刚需项目，其80-90平方米主力户型房价更是较2023年1月下降了10%左右。

  基于四城房价上涨内因和市场基本面巨大差异，我们认为三季度广州、成都的房价仍有望保持稳定，成都在新房市场供不应求的背景之下更有进一步上行的可能。北京方面，虽然市场热度有所下滑，但鉴于二季度以来刚需首置、新城刚改项目持续优异的销售表现，预计实际房价也有望保持稳定。但是深圳方面，在一手房库存压力增加，项目周转速度持续低位的情况下，随着改善占比的进一步提升，下半年或有更多板块出现房价的名升实降。

  3，杭州、南京、重庆、西安多空焦灼，板块房价走向持续分化（略）

  4，上海、武汉均有过半主力板块先涨后跌，但下半年趋势将分道而行

  进入二季度后，上海、武汉均有过半主力板块房价出现了先涨后跌。但是联系具体板块和城市供求表现来看逻辑则明显不同。联系上海市场表现情况来，二季度以来市场走势与北京类似，成交热度有所下滑，古美、徐泾等外环线及新城轨交热点板块平均去化率仍可达到九成左右。在市场热度仍处于城市领先梯队的情况下，鉴于上海主力板块房价已经回调至1月份附近，即便未来上海市场成交热度再进一步下探，主力板块房价进一步下跌的可能不大。而前期积压了较多高品质存货的板块，如江川紫竹、嘉定新城和南翔等，年中的板块均价更有可能出现结构性回升。

  武汉在经历了3月末收折扣涨价、4月份量涨价跌之后，5月份项目果断调整营销策略，在五一假期和房交会的价格折扣推动下，过半主力板块成交均价出现了回落，5月份新房成交也得以重新接近3月份的年内高点。就当前武汉市场需求侧情绪来看，若想维持相对高位的交易规模，其新房价格仍需保持在相对低位，但考虑到以价换量必然面临的长期效果递减，未来武汉高库存板块房价或将进一步下行。