导语

  7月成交同环比仍将显著下跌，京杭等热点恒热，津青徐供需错配。

  ◎  文 / 杨科伟、俞倩倩

  经历了6月的放量，7月新房供应再度进入低迷期，同环比齐跌，绝对量回归至5月水平。除了去年地市缩量导致“无货可供”的客观制约之外，当前低迷的市场行情才是房企不愿推货的主因。多数城市面临供给缩量，仅广州、长沙、重庆、郑州、天津、昆明、泉州等少数城市仍能环比持增。从供给结构来看，主城区、刚需产品占比基本都接近50%，与改善接棒的需求结构略有错配，因而我们认为，7月成交乐观预期便是止跌企稳，难有大幅放量空间。

  01 规模：7月28城供应预期同环比齐跌至5月水平
郑渝津等逆势放量

  据CRIC调研，7月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1019万平方米，同环比降幅预计为24%和29%，前7月累计供应面积将达到8486万平方米，累计同比回落8%。

  当前整体供应略有疲软态势，6月虽有放量但绝对量尚不及3月和4月水平，而7月预期回落至5月水平，究其原因，与低迷的成交行情密切相关，居民购买力压缩，市场信心不足，使得房企推货热情普遍较低。

  各能级供应普降。具体来看，一线高位回落，环比下降31%，同比下降11%。除了广州环比微增4%之外，其余城市较上月均有不同程度缩量。北京、上海降幅较为显著，7月供应量均不及上半年月均，随着短期市场热度转降，房企推盘积极性也略有回落。深圳7月供应量虽不及6月，但同比增幅达32%，前7月累计同比增幅达40%，在4个一线城市中居首。房企推盘热情相对高涨，据不完全统计，7月份深圳将会有10个楼盘上新，近6000多套房源计划入市。

  二线城市虽然同环比齐降，但是跌幅不及一线和三四线。从绝对量水平来看，无城市单月供应超过100万平方米，部分城市供应提速，以长沙、重庆、郑州、天津、福州等弱二线城市为代表，7月环比持增。宁波同样迎来了供应放量期，环比涨幅翻番，显著高于去年同期。相较而言，成都、厦门、南宁等迎来阶段性回调，7月供应规模显著回落，环比跌幅均在7成以上。

  三四线则进入供应低迷期，我们调研了长、珠三角部分重点城市诸如无锡、常州、徐州、漳州、泉州等，仅泉州、无锡两城单月供应规模超过10万平方米，除泉州同环比齐增外，余下城市全线飘绿，低迷的楼市行情也使得房企整体推货积极性并不高涨。

  02 结构：近5成城市以主城区、刚需为供应主力
弱二三线刚需占比过半

  而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为47%、39%和14%，总体仍呈现出以刚需为主导的现象。分城市来看，弱二三线城市刚需产品供应占比基本都在50%以上，以重庆、南宁、青岛、郑州、徐州、天津、昆明为典型代表，刚需客群仍是成交主力；武汉、南京、济南等刚需和改善占比可谓不分伯仲，均在40%以上。而此前热度较高城市诸如北京、合肥、杭州、成都等“以销定产”，依旧以改善作为供应主力，值得关注的是苏州、深圳等短期市场略有升温的城市也在7月加强了改善产品的供给力度。而少数城市诸如常州、厦门、福州供应规模量较小且主要集中在高端产品，占比均在5成以上。

  从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为47%、33%和20%，主城区仍属于供应主力。分城市来看，昆明、重庆、郑州、南宁、常州、福州、西安、北京、成都、泉州、苏州主城占比均在7成以上，青岛、无锡、济南、宁波、徐州、上海、漳州、南京则以近郊项目为主，占比均在5成以上，少数城市诸如深圳、广州远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。

  03 预判：7月成交同环比仍将显著下跌
京杭等热点恒热，津青徐供需错配

  盘点了7月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：目前来看，改善接棒刚需，成为支撑市场新生力量。不过考量到改善客群存在基数有限，短期内市场观望情绪依旧浓厚，对于成交回暖的促进作用也将十分有限。因而7月整体成交同环比仍将下降，累计增幅也将进一步收窄。不同城市的分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：

  第一类为短期内供给节制，优质产品（主城、改善or高端）占比较高的城市，诸如北京、杭州、成都、合肥、深圳、苏州、长春、厦门、福州、无锡、常州等。对于这类城市而言，虽然成交放量程度有限，但是整体市场热度、去化率水平尚能保持稳中有增。具体来看，一是热度本就较高的北京、杭州、成都、合肥等城市，至少能保持短期热度延续；二是短期内有回暖苗头的深圳、苏州等城市，高端改善需求尚有进一步释放空间；三是市场尚属于低迷期的长春、厦门、福州、无锡、常州等受推盘结构性影响，7月去化率还将实现低位回升。

  第二类为短期内供应尚能放量的弱二三线城市，以长沙、重庆、郑州、天津、昆明、泉州为典型代表，这类城市7月供应主要还是以主城或近郊的刚需产品为主，不过考量到这些城市基本在3-4月已经迎来一轮需求集中释放，目前基于刚需购买力消费降级，市场趋于低迷影响信心修复等不利因素，短期内成交难有放量空间。值得关注的是，后期刚需盘的集中入市也会使得短期内同质化竞争加剧，营销战、价格战无可避免，整体房价或将面临进一步下挫的风险。

  第三类为供应缩量或是供需错配，整体成交还将延续筑底行情，以宁波、天津、青岛、济南、徐州、漳州为典型代表，这类城市主力供应集中在近远郊刚需刚改项目为主，并不能有效撬动购买力较强的改善客群的需求，因而7月成交大概率延续降势。

  总体来看，短期房地产市场供给难有放量可能：一方面主要受到成交行情低迷影响，房企推盘积极性不高，我们盘点发现，郑州7月份预计供应项目，3成为6月预供应项目延缓入市，在这样特殊的时间节点，房企延缓开盘，市场信心不足可见一斑；另一方面，去年土地端成交不济也成为了限制供给放量的客观因素。不过从供求关系来看，当前房地产市场还是延续了成交略高于供应的供求持稳态势，库存还保持小幅下行走势。