内容提要

  • 合约销售：百强房企7月业绩同环比双降

  • 企业拿地：头部房企拿地放缓，谨慎理性下聚焦一二线

  • 企业融资：规模环比减少10.1%，仍处于近年较低水平

  • 营销策略：营销活动回归日常，常规折扣效果有限

  • 组织动态：万科首席组织官调任开发经营本部，正荣地产解散董事会

  • 战略动态：金科拟2.3亿收购团餐商66.85%股权，远洋集团内部资产重组

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  01
〖企业分析〗

  百强房企7月业绩同环比双降

  核心观点»»

  1、2023年7月，TOP100房企实现销售操盘金额3504.3亿元，单月业绩规模创近年新低。单月业绩同环比双降，环比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅较上月进一步扩大。累计业绩来看，1-7月百强房企实现销售操盘金额34124.4亿元，同比降低4.7%、累计业绩增速由正转负。整体来看，目前市场需求和购买力透支、行业信心也仍处在低位。2023年以来虽然有一定的修复预期，但在供需两端制约之下，楼市复苏动能趋缓、企业去化压力仍然较大。

  2、2023年以来，百强房企格局继续分化，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足。从不同梯队房企销售门槛值的变化来看，2023年1-7月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比增长6.9%至1000.5亿元，TOP20门槛降低2.5%至405.9亿元。TOP30和TOP50梯队房企格局变动加剧，门槛分别同比降低16.2%和16.4%至245.8亿元和149.1亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则较去年同期微增0.3%至66亿元。

  3、从企业表现来看，2023年7月有逾8成百强房企单月业绩环比降低，同比降低的企业在也占到近7成。具体来看，7月有超半数百强房企的单月业绩同比降幅大于30%，其中36家企业同比降幅超过50%。但同时，也有一些企业的业绩表现相对突出。如越秀地产、保利置业、华侨城、联发集团、大华集团等房企7月单月业绩仍实现同比增长。

  02
企业拿地

  头部房企拿地放缓
谨慎理性下聚焦一二线

  核心观点»»

  1、7月，由于重点城市集中供地节奏放缓，导致房企拿地积极性下滑。30家重点监测房企单月拿地金额、面积环比皆下滑。其中，30家房企7月拿地金额750亿元、拿地面积500万平方米，环比分别下跌35%和21%。本月，重点监测房企拿地楼板价仅为15000元/平方米，环比下降17%。

  2、头部房企拿地放缓，谨慎理性下聚焦一二线。1-7月，仍有近六成百强房企尚未拿地，市场不断走弱之下房企投资依然谨慎。从7月单月拿地来看，头部房企拿地较上半年大幅放缓。全口径销售TOP10拿地金额除保利外，其余企业单月拿地均不足百亿，且7月拿地金额与前六月均值相比均出现大幅减少，招商、滨江等降幅超过60%。此外，龙湖、中海等7月并未拿地。一方面是受到集中供地城市土拍节奏影响，另一方面，上半年头部房企在核心城市拿地相对充裕，市场走弱下，整体投资回归理性和谨慎。

  当前投资十分聚焦，一二线是企业布局、补仓、调仓的重点，三四线则无人问津。多数房企上半年拿地城市不超过15个，而华润、滨江、招商等一二线拿地金额占比更是超过90%。

  3、土地成交规模仍将低位运行，核心城市土拍或将进一步降温。除了溢价率下滑外，本月杭州进行的第七轮土拍还出现杭州2023年首轮流拍和本地国资委托底的现象，结合日前上海集中土拍出现流拍、南京本轮集中土拍也有托底等情况展望，在当前销售端回落的影响下，再加之大量优质地块已在上半年的密集出让，下半年热点城市将出现更多的底价和流拍地块，土拍热度指标也将逐步与新房市场趋同。

  随着上半年核心城市优质地块的补充，若三季度销售无明显企稳回升，房企拿地大概率保持理性和谨慎，聚焦一二线的同时，更加关注性价比高的优质地块。拿地格局上，短期不会有明显变化，依旧是央国企占主导，民企保持弱复苏态势。

  03
企业融资

  规模环比减少10.1%
仍处于近年较低水平

  核心观点»»

  1、融资总量：2023年7月80家典型房企的融资总量为499.74亿元，环比减少10.1%，同比减少46%，本月房企融资规模仍然处于近年来的较低水平。在融资结构方面，本月房企境内债权融资370.9亿元，环比减少7.5%，同比减少22.5%；境外债权融资72.25亿元，今年以来仅次于1月份的81.89亿元，而上个月没有境外债权融资，同比则减少80.6%；资产证券化融资为56.58亿元，环比减少29.5%，同比增加13.8%。

  2、融资成本：2023年1-7月80家典型房企新增债券类融资成本3.65%，较2022年全年下降0.58个百分点，其中境外债券融资成本8.04%，较2022年全年上升0.99个百分点，境内债券融资成本3.47%，较2022年全年降低0.07个百分点。单月来看，7月房企融资成本为3.49%，环比提高0.37pct，同比下降1.48pct，本月没有房企境外发债，而由于境内发债的企业仍然主要是招商蛇口、华侨城、万科等国企央企或优质混合所有制企业，因此境内融资成本为3.49%，环比提高0.37pct，继续保持在较低的水平。

  3、企业表现：本月融资总量最大的企业是金融街，其融资总量为75.8亿元，主要是因为企业发行了1笔20亿元的公司债、1笔18亿元的中期票据以及1笔37.8亿元的ABS。从企业梯队来看，2023年1-7月TOP10房企的平均融资额为62.65亿元，是所有梯队中最多的，同时TOP31-50的房企融资规模同比增加了13.26%，增加幅度最大。从融资成本来看，TOP10梯队的房企融资成本仍然最低，为2.97%，较2022年全年下降0.16pct，比融资成本最高的TOP11-30的房企低1.12pct；不过TOP51+房企的融资成本较2022年全年下降1.73pct，降幅最大。

  04
  营销策略

  营销活动回归日常
常规折扣效果有限

  核心观点»»

  1、市场成交低于预期，房企营销回归日常。据CRIC监测，2023年7月，重点30城供应供应环比下降44%，成交环比下挫32%，同比减少36%。各能级城市迎来普降行情，一线城市环比下降28%、同比下降34%，二三线城市同环比分别下降36%和32%。从CRIC调研情况看，本月房企造节营销回归日常，TOP10房企中7家房企推出区域/集团营销活动。整体折扣力度普遍95折以上，少部分清栋、清盘特价房可达75折。2、本月房企营销活动以围绕“盛夏”、“暑期”的造节营销为主，均为日常营销活动。根据CRIC监测，本月保利、万科、华润、中海、招商、金地、龙湖等7家TOP10房企均推出营销活动，其中仅龙湖“冰爽购房节”为集团营销活动，同时华润华东区域的“MIC超级润粉节”已连办四届。从营销方式上看，以小范围的特价房为主。从折扣力度上看，去化压力较大的项目折扣力度延续，如无锡璟萃本月折扣75折与上月持平，无锡桂语云间上月折扣为85折，本月降至75折。3、市场供应、成交同步收缩，房企直播成为重要的线上营销方式。展望后市，短期来看，房企折扣力度维稳，市场持续筑底的背景下，多地市场折扣营销对成交的促进作用持续下降，企业需综合考量项目去化速度与项目利润水平；长期来看，直播活动也是企业营销活动的重要举措，定期直播更有利于项目去化效果的优化。

  05
组织动态

  万科首席组织官调任开发经营本部
正荣地产解散董事会

  核心观点»»

  1、在人事变动方面：7月，重点监测企业人事调整活跃度与上月持平。本月，万科地产又进行了一次新的人事调整，首席运营官滕樱君转任至开发经营本部，未来主要负责资产管理和策略研究等方面的工作，暨从集团总部下沉到更贴近业务的地产开发经营本部，管理职能上也进一步扩展。本次滕樱君调往开发经营本部做业务，一方面在万科内部，“将领”下前线是常态。此前的万科原COO张旭调任物流，王海武调任印力，都是集团重要管理人员下前线，符合郁亮在2022年初提出，“管理人员都要全部下沉，身先士卒”的思路，为的就是提高发展业务的管理水准。另一方面，滕樱君调动正值万科新一届董事会换届后，进入新的商业周期，开发业务基本盘仍是重中之重，也决定了整体业绩走向，需要继续加强力量。为此向开发输送重要管理人员，加强开发业务的核心力量，成为万科董事会换届后始发动作。2、组织变动方面：正荣地产解散董事会，改为有限责任公司。7月11日，正荣地产集团下属公司正荣地产控股发布公告，根据公司最新章程，公司不再设董事会，改为一人执行董事，公司股东会选举金明捷为执行董事，并聘任其为公司经理。在不久前的6月28日，正荣地产控股另发布了一个公告，声明其公司类型已经从“股份有限公司”变为了“有限公司”。

  06
战略动态

  金科拟2.3亿收购团餐商66.85%股权
远洋集团内部资产重组

  核心观点»»

  1、本月房企多元化主要集中在商业运营以及物管方面，在战略合作领域也有所涉及。商业管理领域较为火热，多个商管公司达成签约合作，碧桂园文商旅签约重庆百汇广场、德阳银鑫五洲广场；合生商业华东首个轻资产项目落地上海。物管方面，众安智慧生活上市配股所得款共1.13亿港元；招商积余旗下中标17个安保服务项目。战略方面，大悦城签约上海虹口区，将在城市更新、综合体开发等领域合作；绿城中国与长城国富置业签署协议，开展涉房涉地不良资产处置合作。此外康养方面，花样年彩生活宣布与光大养老形成战略合作。

  2、金科服务拟2.33亿收购上海线下团餐服务供应商66.85%股权。7月27日，金科智慧服务公告称，该公司计划以2.33亿元的代价收购线下团餐服务供应商，以取得目标公司最多66.8511%的股权。目标公司为上海荷特宝配餐服务有限公司，主要从事向住宅社区、商业中心、企业、政府机构、学校及医院提供全国性一站式数字化餐食解决方案服务，主要包括提供餐厅设计及规划服务、餐厅筹备及营运服务以及智能餐厅系统。此次入股，一方面，透过投资安排，金科服务将能够扩大其团餐服务的业务规模，以促进其于华东地区本地生活服务的战略发展。另一方面，凭借目标公司掌握的广泛客户资源，集团将能够优化升级其餐饮服务的客户基础，促进其物业服务及综合设施管理服务在华东地区的发展。

  3、远洋集团内部资产重组：远洋亿家6.26亿收购商用物业及车位资产。7月21日，远洋集团与远洋服务联合公告，远洋服务全资附属公司远洋亿家与远洋控股中国(远洋集团控股全资附属公司)订立资产转让框架协议。远洋亿家收购目标资产，总代价为人民币6.26亿元，其中车位转让及商用物业转让的代价分别为人民币4.74亿元及人民币1.52亿元。目标资产包括4961个车位及168项商用物业(总建筑面积合共约12901平方米)，均位于中国。公告称，资产转让实质上为远洋集团控股集团的内部资产重组，使远洋集团控股集团(不包括远洋服务集团)能够有效地完善其库存结构。