内容提要

  • 合约销售：百强房企8月业绩同环比双降 

  • 企业拿地：投资仍在底部，央国企是主力军 

  • 企业融资：规模环比增加1.5%，仍处于近年较低水平 

  • 营销策略：“金九”营销开始铺垫 滞重项目折扣力度加大 

  • 组织动态：关翀升任金茂华东新区首，龙湖高级副总裁李楠将退休 

  • 战略动态：万科终止A股增发并撤回申请 金科服务称本地生活大有可为

  01 合约销售：百强房企8月业绩同环比双降

  核心观点：

  1、2023年8月，TOP100房企实现销售操盘金额3430.1亿元，单月业绩规模延续下半年以来的低位，保持同环比双降。环比降低1.3%、同比降低33.9%，同比降幅较上月进一步扩大。累计业绩来看，1-8月百强房企实现销售操盘金额37524.7亿元，同比降低8.5%。目前，虽然政策层面释放一定利好，但楼市复苏动能不足、企业整体的去化压力仍然较大。9月以及四季度，企业仍需加强供应和营销力度以提振成交去化。

  2、2023年以来，百强房企格局继续分化，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足。从不同梯队房企销售门槛值的变化来看，2023年1-8月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比微降0.2%至1133.9亿元，TOP20门槛降低8.6%至446.6亿元。TOP30和TOP50梯队房企格局变动加剧，门槛分别同比降低18.3%和18.7%至275.8亿元和166.7亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则较去年同期增长0.8%至76.9亿元。

  3、从企业表现来看，2023年8月逾7成百强企业单月业绩同比降低，近半数百强房企同环比双降。具体来看，8月有22家百强房企的单月业绩环比降幅大于30%，28家的环比降幅在0-30%之间。但同时，也有一些企业的业绩表现相对突出。如中海地产、华润置地、建发房产、龙湖集团、金地集团、越秀地产、大华集团、国贸地产等房企8月均实现了单月业绩环比增长。

  02 企业拿地：投资仍在底部
央国企是主力军

  核心观点：

  1、8月，在核心城市土拍带动下，30家重点监测房企单月拿地金额、面积环比微张。其中，30家房企8月拿地金额758亿元、拿地面积512万平方米，环比分别上涨2.4%和1.1%，但单月仍有近三分之二的重点企业未有新增土储入账。本月，重点监测房企拿地楼板价仅为14850元/平方米，环比下降1.3%。

  2、五成百强房企仍未拿地，拿地TOP10企业聚焦一二线。1-8月，有近五成百强房企尚未拿地，销售下滑、现金流危机导致大部分房企投资暂缓。且从新增拿地TOP100房企来看，有近60家企业8月未有新增土入账，拿地节奏大幅放缓。单月拿地主要集中在头部的央国企，华润、保利、绿城单月拿地超过百亿，相较之下民企投资仍无起色。

  拿地选择上，谨慎、聚焦是投资共识，一二线是核心地块是企业争夺的聚焦点，多数三四线则无人问津。以拿地金额TOP10房企来看，华润、招商、越秀、中海等拿地均分布在核心一二线城市，一二线拿地金额占前8月拿地金额比例超过90%。此外，从城市分布的数量来看，与以往全面开花相比，近两年企业拿地范围急剧收缩，“保安全、求流速”是首要选择，除保利、建发外，其他企业拿地城市均分布在10个左右。

  3、土地市场仍将低位运行，头部央国企仍为主力军。房企在资金有限的压力之下，押宝优质核心地块成为常态，优质地块竞拍还将延续高热，非核心区地块更可能低溢价或底价成交，流拍风险也进一步增加。随着8月份二线城市平均供地规模的下降，“有的放矢”之下9月份土地流拍率或继续边际改善。但是随着第二轮预供地截止时点的临近，以及年末传统供地高峰的来临，预计四季度土地流拍率仍将持续高位。

  企业端，销售的萎靡、资金压力导致房企投资意愿处在历史低位，暂缓拿地是多数面临债务危机、资金压力、出险房企的首选。能够活跃在土地市场的依旧仅有头部的央国企和少量财务健康的民企，未来土地资源将愈发集中。聚焦一二线核心地块的同时，随着前7月核心城市优质地块的补充，头部房企或将放缓投资脚步，拿地选择将更加谨慎、回归理性。

  03 企业融资：规模环比增加1.5%
仍处于近年较低水平

  核心观点：

  1、融资总量：2023年8月80家典型房企的融资总量为573.92亿元，环比增加1.5%，同比增加52.4%。本月房企融资规模的环比增长主要是因为华发、雅居乐和碧桂园进行了增发配股，共融资约66.11亿元。但是单月融资规模整体来看仍然处于近年来的较低水平，房企境内债权融资为433.22亿元，环比减少0.8%，同比增加79.7%；境外债权融资55.66亿元，环比减少23%，同比减少2.1%；资产证券化融资为18.93亿元，环比减少66.5%，同比减少72.4%。

  2、融资成本：2023年1-8月80家典型房企新增债券类融资成本3.57%，较2022年全年下降0.66个百分点，其中境外债券融资成本8.04%，较2022年全年上升0.99个百分点，境内债券融资成本3.42%，较2022年全年降低0.12个百分点。单月来看，8月房企融资成本为3.12%，环比下降0.37pct，同比下降0.06pct，本月仍然没有房企境外发债，而由于境内发债的企业仍然主要是招商蛇口、厦门国贸、金融街等国企央企，因此境内融资成本继续保持在较低的水平。

  3、企业表现：本月融资总量最大的企业是招商蛇口，其融资总量为142.66亿元，主要是因为企业发行了2笔共50亿元的公司债、1笔20亿元的中期票据以及2笔共26亿元的超短融，同时还有46.66亿元的银行贷款。从企业梯队来看，2023年1-8月TOP10房企的平均融资额为79.32亿元，是所有梯队中最多的，同时TOP31-50的房企融资规模同比增加了4.12%，是唯一一个融资规模增长的梯队。从融资成本来看，TOP10梯队的房企融资成本仍然最低，为2.95%，较2022年全年下降0.18pct，比融资成本最高的TOP11-30的房企低1.14pct；不过TOP51+房企的融资成本较2022年全年下降1.84pct，降幅最大。

  04 营销策略：“金九”营销开始铺垫
滞重项目折扣力度加大

  核心观点：

  1、市场成交持续探底，房企营销力度加大。从CRIC调研情况看，本月房企营销为“金九”做准备，TOP10房企中7家房企推出区域/集团营销活动。整体折扣力度加大，可达到93折，少部分清栋、清盘特价房接近7折。去化压力较大的项目折扣进一步下探，并搭配车位优惠，如无锡桂语云间上月折扣为75折，本月最低降至73折并加送车位，无锡华发中央首府上月折扣9折搭配5折装修包，本月88折搭配5折装修包并加赠5万元的车位优惠券。

  2、本月房企营销活动以“818”、“七夕”为主要造节热度话题，日常营销为“金九”营销铺垫。根据CRIC监测，本月保利、万科、中海、新城、卓越等多家房企均推出“818购房节”营销活动，其中仅龙湖“冰爽购房节”为集团营销活动，同时华润华东区域的“MIC超级润粉节”已连办四届。从营销方式上看，除特价房外，团购、工抵房、员工内购等形式的变相营销方式重回热度。

  3、月内珠海金湾宝龙城“五折”销售的资讯引起市场较大反映，根据实际情况来看，该项目经过两轮调价，调价后的特价房是项目最高价的5折，但较最近一批次备案价在85折。不仅如此，本月官媒《中国房地产报》发布“允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快资金回笼”。整体来看，政府、市场对房企调价给出了宽容的态度。

  4、“认房不认贷”政策放松，恰逢“金九”，房企营销或将迎来年内新高点。展望后市，短期来看，“金九”房企或将以“营销组合拳”的方式表达诚意，伴随多地出台“认房不认贷”、下调首付比例等利好政策，折扣配合车位优惠的方式在一定程度上促进库存去化；长期来看，“金九银十”后迎来年末冲刺，房企要结合自身财务状况，合理安排营销活动。

  05 组织动态：关翀升任金茂华东新区首
龙湖高级副总裁李楠将退休

  核心观点：

  8月，正值房企中季报节点，不少企业顺势宣布人事调整，8月人事变动活跃度略高于上月。重点监测企业人事变动方面：

  1、关翀，原金茂杭州公司总经理兼华东区域副总，已于8月14日正式升任为金茂华东区域公司总经理。据了解，与众多来自工程、营销等职能背景的区域总经理不同，关翀是来自产品领域，曾经带领团队将大宁金茂府、虹口金茂府和杭州滨江金茂府等品质住宅区域打造成优秀作品，奠定了华东金茂科技住宅的样本地位。

  在房地产行业进入新周期之际，保持开发基线、稳定销售和适时拿地，已成为大多数房企的主要行动准则。华东区域作为金茂内部的第一大粮仓（目前金茂已在华东区域拓展至17个城市，启动超过150个项目），其战略地位十分重要。因应新形势，金茂华东区域公司在今年提出了“全面提升产品力”的重要课题，可能以产品换市场，这正好是关翀的强项，也符合金茂“业绩+品质”的人才选择标准。

  2、市场消息称，龙湖集团的高级副总裁兼商业航道总经理李楠，将徐徐步入退休的行列。目前处于过渡阶段，仍是龙湖商业航道顾问。后续接替人是前华润万象生活商业华南大区总经理包伟。

  随着高周转时代已经结束，房地产行业进入存量时代，产品开始向改善类及高端产品倾斜，商业地产也要从以往的规模扩张转向追求质量和效益。在这样的大背景下，龙湖集团选择了华润万象的高级管理人员包伟接任，这可能预示着龙湖商业航道希望进一步向高端市场转型的战略动向。

  06 战略动态：万科终止A股增发并撤回申请
金科服务称本地生活大有可为

  核心观点：

  1、 本月房企多元化主要集中在物业管理以及商业运营方面，在战略合作领域也有所涉及。本月物业上市企业集中发布半年报及召开业绩会，多企业管理层表达了对当前市场的预判，包括世茂服务、金科服务、雅生活等。另外商业管理领域较为火热，碧桂园文商旅月内完成3个商场的签约合作；龙湖落地沪第三座轻资产项目；大连万达商管公司注册资本增500%至271.64亿元。战略方面，因股价处于低位，万科决定终止A股增发并撤回申请；华侨城签约南阳高铁新城文旅项目。此外租赁方面，中建壹品与湖北省保租房签订战略合作协议，探索城市更新等合作。

  2、 金科服务称后房地产时代，本地生活大有可为空间。8月29日，金科服务召开业绩发布会及投资者交流会。对于未来发展，董事长夏绍飞指出，要把原来房地产结构下的服务体系（其业务开展是为了服务地产的客户和房屋交付去设立的），升级为以客户为导向业务结构。另于本地服务板块，在夏绍飞看来中国由于人口基数的庞大，所以服务型企业在中国做密度是最好的一个战略选择，在房地产后时代，本地生活服务有非常大的空间，该业务也是金科服务基于自身优势和战略出发下的一个选择。事实上，关于本地生活布局金科服务已经付诸行动，在7月金科服务宣布拟2.33亿收购上海线下团餐服务供应商66.85%股权。

  3、 因股价处于低位，万科决定终止A股增发并撤回申请。8月30日，万科企业发布关于终止向特定对象发行A股股票事项并撤回申请文件的公告。公告显示，万科本次向特定对象发行股票预案公布后，与相关中介机构积极推进各项相关工作，并得到监管部门鼎力支持。基于当前公司A股股价处于低位，经审慎分析，并充分听取投资者意见，万科决定终止向特定对象发行股票，向深交所申请撤回申请文件。（今年2月万科披露A股定增计划，拟通过定增募资不超过150亿元，募集资金净额用于补充流动资金以及11个地产项目）。