—01—

  商品房销售规模下降

  2023年，商品房销售面积111735万平方米，按可比口径计算同比下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，按可比口径计算同比下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。

  2023年，新建商品房销售面积及金额同比走势经历年初短暂的回升后，6月起持续下行，同比跌幅逐月扩大。全年销售面积规模回落至2012年水平，销售金额规模与2016年水平持平。全年行业持续处于转型调整过程中，7月政治局会议定调“行业供求关系发生重大变化”后，各项利好政策也根据市场形势相继出台，除少数大城市外限制性政策几乎全部退场。

  当前市场表现低迷，行业形成新的平衡仍需要时间。未来政策将持续宽松，规划建设保障性住房、城中村改造等“三大工程”相关的政策和金融支持将加速出台，对2024年房地产行业形成一定的支撑，推动构建房地产发展新模式。一、二线城市政策也尚有放松空间，解除限购扩围、落实配套政策等；三、四线城市也可继续加强鼓励和促进住房消费的措施。

  从年度间市场表现看，2021年房地产市场销售面积达到18亿平方米，触顶后两年市场规模快速回落，目前下降趋势依然没有止住，未来两年大概率依然是量缩价调的状态，并逐步稳定在8-10亿平方米这个平台上，完成此轮市场调整。我国城镇化并没有停止，人口还会发生结构性流动，人民对居住条件的改善需求也与日俱增，房地产市场需求规模依然存在,房地产对国民经济的作用依然是支柱性的，市场仍存在良好的发展基础和结构性机会。

  单月数据来看，在高能级城市宽松政策效应带动下，12月成交活跃度有所上升，销售面积及金额环比涨幅在四成左右，但较去年同期仍有超过20%的跌幅。未来几个月有望在低基数基础上持续走稳。

  分类物业销售看，商品住宅市场持续下行，销售面积及金额同比跌幅继续扩大；办公楼和商业营业用房两项指标保持下降，同比跌幅较上月均有所收窄。

  从各地区销售情况看，东北地区市场有所改善，销售面积同比跌幅低于其他区域，两项指标跌幅均较上月收窄。东、中、西部地区两项指标同比跌幅较上月扩大，中部地区跌幅为各区域最大。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为46.2%、61.67%，占比分别为比上月提升0.3个和0.1个百分点。

  —02—

  房地产开发投资跌幅继续扩大

  2023年，全国房地产开发投资110913亿元，按可比口径计算同比下降9.6%，其中住宅投资83820亿元，下降9.3%。

  2023年，全国房地产开发投资走势逐月下行，同比跌幅从年初到年末扩大3.9个百分点。全年行业销售低迷，房地产企业在资金压力下，投资意愿和能力不足。克而瑞数据显示，销售百强企业中半数企业未拿地，其中拿地金额超过100亿的百强房企，仅有四家民营企业。全年民间投资下降0.4%，扣除房地产开发投资后增长9.2%，房地产开发投资对民间投资拖累进一步加大。

  房地产开发投资规模同样是在2021年触顶，此后两年快速回落。造成当前投资规模逐月下滑的原因，既有投资信心的问题，也有融资不足的问题。民营房企一度是房地产投资市场的主力军，但在遭遇集体爆雷、市场萎缩的重重打压之后，房地产开发的主角发生了嬗变，央国企凭借雄厚的资金实力和稳健的作风，逐渐成为新的市场主力。但客观而言，央国企在市场灵敏度、决策机制方面与民企大不相同，今后的市场规模、投资规模大概率回不到以前的高度。

  预计2024年在销售市场未有明显好转，民营企业融资难题未得到实质性改善之前，行业将维持低迷的投资态势。

  月度数据方面，12月全国房地产开发投资6868亿元，较上月减少15.4%，同比减少24.0%，单月投资规模为近年来新低。政策利好下行业投资仍未出现暖意，反映出企业信心严重不足。未来市场仍存在较大不确定性，企业要积极适应变化，调整策略、抓住政策窗口期扭转困局。

  从物业类别投资上看，商业营业用房同比跌幅最大，住宅和办公楼同比跌幅相对较小，住宅投资跌幅较上月略有扩大。住宅投资占总投资比重75.6%，较上月缩小0.2个百分点。

  从地区来看，各区域投资同比继续负增长，东北地区跌幅最大，跌幅持续收窄；东部地区跌幅最小，整体跌幅和中、西部地区均较上月略有扩大。开发企业在东部地区的投资比重为60.1%，较上月提升0.4个百分点。

  —03—

  房屋新开工规模处历史低位

  2023年，房地产开发企业房屋新开工面积95376万平方米，同比下降20.4%。其中，住宅新开工面积69286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积99831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72433万平方米，增长17.2 %。

  2023年，在“保交付”政策指导下，全国商品房竣工面积同比保持高增长。房屋新开工面积总体规模处于历史低位，仅为2019年、2020年最高水平时期42%，与2007年规模持平。8月起新开工面积累计同比跌幅续五个月收窄，但整体回升走势较缓，依然处于较大跌幅水平。单月来看，12月新开工面积7920万平方米，环比减少4.3%，同比减少11.6%，未能延续11月增长走势。单月新开工面积受季节和企业拿地节奏影响，走势波动较为明显，预计2024年累计数据将在低基数基础上开始走稳，随着存量房市场份额逐步提升，新开工面积的下降对市场供应的影响也将有所降低，整体规模很难明显提升。

  —04—

  房地产开发企业资金压力不减

  2023年，房地产开发企业到位资金127459亿元，同比下降13.6%。其中，国内贷款15595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41989亿元，下降19.1%；定金及预收款43202亿元，下降11.9%；个人按揭贷款21489亿元，下降9.1%。

  房地产开发企业到位资金同比走势上半年波动较大，下半年逐步走稳，跌幅保持在13%上下。全年所有资金来源中除利用外资外，企业自筹资金跌幅最大，从7月起跌幅逐步缩小，12月累计跌幅较上月再收窄1.2个百分点；受商品房销售市场影响，定金及预收款、个人按揭贷款跌幅持续扩大，12月累计跌幅均较上月再扩大1.0个百分点。全年，定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的50.8%，较上年提升1.7个百分点；自筹资金占32.9%，较上年减少2.6个百分点。

  在房地产融资政策支持下，企业自筹资金有所好转，但整体占比依然低于上年，同比跌幅也明显高于其他资金来源。2024年，防范和化解房地产行业风险仍是首要任务，近期住房和城乡建设部、金融监管总局印发通知提出建立城市房地产融资协调机制，更精准支持房地产项目合理融资需求。融资“白名单”“三个不低于”等政策也可能加速落地实施。房企要抓住政策窗口期，根据自身情况，进行资金补充、盘活存量资产、债务展期等，提升流动性。

  —05—

  商品房库存持续增加

  12月末，商品房待售面积67295万平方米，较上月增加1910万平方米。其中，住宅增加1306万平方米，办公楼增加90万平方米，商业营业用房增加162万平方米。

  当前商品房库存去化压力依然较大，待售面积的去化周期7.2个月。其中，商品住宅库存持续增加，同比涨幅达22.2%，涨幅较上月扩大1.8个百分点，办公楼和商业营业用房同比涨幅分别较上月缩小0.1个和0.4个百分点。