中房网讯 （亚晨/文）1月24日，中国人民银行行长潘功胜在国新办举行的新闻发布会上透露，人民银行将联合金融监管总局出台完善房地产企业经营性物业贷款的有关政策，支持优质房企盘活存量资产，扩大资金使用范围，改善流动性状况。

  当日晚间，中国人民银行办公厅、国家金融监督管理总局办公厅对外正式发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下称《通知》）。《通知》细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度等要求，拓宽了经营性物业贷款的使用范围，加大了金融支持房地产力度。

  经营性物业贷款用途拓宽

  具体来看，《通知》明确了业务管理口径。经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。

  易居研究院研究总监严跃进认为，单纯看商办物业占房地产物业的比重，大致占10%，意味着既有房企可以增加10%的融资额度。同时，拥有上述项目的企业或经营者可以享受政策支持，是非常典型的“第一支箭”的扩容版本，利好商办市场的活跃和健康发展。

  《通知》指出，经营性物业贷款可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。经营性物业贷款在发放前应明确贷款用途。

  2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

  严跃进表示，该政策总体是在服务实体经济的大框架下进行，此类贷款具有补充流动性和缓解债务压力的双重功能，对于商业办公等企业的资金状况改善具有积极的作用。

  贷款期限最长不超过15年

  《通知》要求，商业银行要根据承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等因素，合理确定经营性物业贷款额度。

  经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%。商业银行应结合承贷物业经营情况等因素，按照市场化原则，与借款人协商确定贷款利率及还本付息方式。经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。

  在还款来源方面，经营性物业贷款第一还款来源应为承贷物业本身的经营收入。商业银行应与借款人在贷款合同中约定资金管理账户，承贷物业经营收入原则上均应进入该账户，优先用于偿还当期贷款本息。商业银行要加强对承贷物业经营收支情况的监测，保障信贷资金安全。

  加强风险管理

  而防范化解金融风险，也是近年来最重要的金融工作之一。

  《通知》提出，要加强经营性物业贷款风险管理，明确商业银行应将经营性物业贷款纳入对借款人及其所在集团客户的统一授信管理，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障信贷资金安全，支持通过银团贷款模式分散风险。

  商业银行应严格开展贷前调查和贷中审查，科学区分房地产开发企业与集团控股公司风险，承贷物业有共同产权人或第三方权利人的，贷款前应取得其书面同意。

  在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，这对商业银行过去一味的依赖抵押物市场价值上涨来维护银行债权的简单经营逻辑和风控是巨大的考验，需要商业银行具备经营性物业经营的市场前景和现金流判断，这是巨大的考验。

  此外，《通知》强调商业银行应加强贷款投放后的管理，严防贷款被挪用；及时对物业经营及价值情况开展跟踪评估，严密监测借款人及集团公司经营、财务、信用、担保、融资变化等重要信息，全面掌握各种影响贷款安全的风险因素，并采取针对性的风险缓释和保全措施。

  对此，《丁祖昱评楼市》指出，当务之急是要让房地产行业回到平稳发展轨道，一方面避免风险进一步蔓延外溢，另外一方面房地产仍是国民经济支柱产业，需加快构建房地产发展新模式，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上好房子。

  两部门表示，下一步将指导商业银行抓紧落实《通知》要求，依法合规开展经营性物业贷款业务，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。