导语

  2月假期影响“筑底”延续，核心城市新政加持或有回升。

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  1月开年，新房市场预期性回落，新房供求两淡、环比降幅均超4成，与2019年以来历年同期相比，也属低位徘徊：重点30城供应环比降47%，较去年月均亦降44%；成交则同环比齐跌，较去年月均亦降41%。一线城市表现略好于二三线，整体跌幅小于30城平均。二手房成交韧性较强，环比持平，同比仍增53%,深圳、南京延续增势。土地市场成交规模处于周期性低位，溢价率止跌微涨。

  01 新增供应

  环比降47%、同比增16%
京杭等缩量显著

  1月，新房供应仍然偏低迷，30个重点城市新增供应719万平方米，环比季节性回调，下降47%，同比增长16%，较去年月均亦降44%，排在2019年以来同期的次低位。

  一线供应环比缩量6成、同比微降，京沪回调最为显著。4个一线城市整体预计供应面积109万平方米，环比下降64%，同比下降8%。北京供应大幅缩水，本月仅有望京国誉府、保利·朝央和煦等个位数项目入市，总供应面积仅13万平。上海新年首批次新房项目集中入市，不过推盘套数较前序批次仍在缩减。广州供应季节性回调，但同比仍保持正增长。

  二三线城市供应回落。26个重点二三线城市合计供应609万平方米，环比下降43%，同比增长22%。环比来看，8成以上城市供应回调，武汉、天津、杭州等环比均腰斩，东莞、厦门等少数城市供应仍维持正增长。同比来看，由于去年1月疫情等影响推盘节奏，因此供应基数偏低，近7成城市供应规模高于去年同期，西安、厦门、佛山等同比均倍增。

  02 新房成交

  6年同期新低、环降4成
一线强于二三线

  从成交表现来看，如市场预期稳步回落。1月30个重点城市整体成交888万平方米，绝对量创2019年以来同期新低；单月环比下降43%，单月同比下降19%，去年1月已经迎来春节假期，今年1月较去年春节月仍有回落，降温程度可见一般。若与2023年月均成交相比，降幅仍达41%。

  分能级来看，不同能级均呈现同环比齐降，不过一线环比跌幅略低于二三线。具体来看，一线城市总成交为152万平方米，同环比降幅分别达到了22%和38%。其中上海、北京市场热度稳步回落，环比跌幅均在4成以上。以上海为例，虽然开年伊始利好新政叠加不断：金山购房5年内免交通费、降低公积金二套首付比例、奉贤、青浦新城出台人才安居新政等，但是政策效果不及预期，2024年上海新房成交逐周下跌，月末单身限购松绑政策重磅发布，成交端刺激作用预期在2月体现。广州、深圳虽然环比回落，但同比持增。广州下旬迎来限购松绑，政策效力仍有待时间持续发酵。

  二三线城市总成交737万平方米，环比下降了44%，同比下降18%。从绝对量层面，梯度分明，仅成都一城1月成交量均超100万平方米，西安次之，1月成交量也达到了70万平方米，其余二线城市单月成交不足50万平方米。环比来看，仅常州一城阶段性回升，环比微增9%，多数城市迎来阶段性回落。同比来看，仅西安、郑州、佛山、无锡、珠海、嘉兴等成交表现略好于去年同期，主要因去年春节基基数较低影响。目前来看，多数城市成交尚属低迷期，部分城市新政利好也呈现边际效应递减，仅成都、西安等少数中西部城市市场韧性较强。

  03 项目去化

  平均去化率同环比齐跌至27%
沪杭蓉镐等热点城市亦降温

  据CRIC调研数据，重点城市1月平均开盘去化率为27%，较上月和去年同期分别下降6个百分点和11个百分点。12月各城市房企推盘积极性下降，成交经历了上月集中放量而迎来阶段性回落，去化率稳中有降，刚需购买力降级、改善观望，多城市项目来访、去化持续走低。

  目前来看，1月各城市去化率环比跌多涨少，部分城市诸如东莞、苏州推盘量仅1个，整体去化率持增；宁波、合肥、南京等阶段性回升，但去化率仍在3成以下。多数城市项目开盘平均去化率稳中有降，即便是热点城市诸如上海、杭州、成都、西安等亦有降温迹象，受供给约束负面影响更加明显，核心区有待红盘入市。还有部分城市诸如青岛、天津、武汉等改善盘亦有走弱迹象，仅核心区一二手倒挂学区尚能热销。同比来看，多数城市表现不及2023年1月，仅广州、重庆、嘉兴等少数城市持增。

  04 库存

  30城库存环降1%
9成以上城市消化周期持增

  1月，供应缩量幅度大于成交，因而30个监测城市整体供求比继续走低，由上月的0.88降至0.81，7成城市转入阶段性供不应求，北京、福州等供求比更是跌至0.5以下。受此影响，30个重点城市库存面积小幅收缩，环比下降1%。

  由于成交进一步走低，虽然多数城市库存收缩，但消化周期仍在拉长，9成以上城市消化周期较上月增长，23个城市去化周期超过18个月警戒线，城市数量较上月增加了2个，常州、东莞等城市消化周期进一步攀升至30个月以上，显示去库存压力加剧。

  05 二手住房

  成交持平上月、同比增53%
深宁増势延续

  1月，17个重点城市二手房成交面积预计为667万平方米，环比去年12月保持持平，同比增长53%，与2023年月均相比微跌5%。

  环比来看，近6成城市成交回升，深圳、南京、东莞等增长超过10%，以深圳为例，1月市场整体维持热度，主要原因是前期普宅标准调整、降首付等政策效应逐渐显现，加上价格逐渐调整到位，带动成交持续释放，但北京、杭州等城市成交有所回调，降幅达到10%左右。同比来看，由于去年同期疫情影响，成交基数偏低，8成以上城市二手房成交维持正增长，尤其是深圳、杭州、厦门、青岛，均实现倍增。

  06 土地市场

  成交规模处于周期性低位
溢价率止跌微涨

  岁末年初，土地市场供地节奏明显变缓，截止1月25日，全国300城1月经营性土地成交规模仅4206万平方米，处于相对低位。热度方面，1月平均溢价率3.7%，较上月上升0.2个百分点，止住了连续大半年的下行趋势，若计入月末土拍数据，全月溢价率指标或进一步上升。分城市来看，仅北京、上海、杭州、长沙、郑州等少数重点城市部分热点地块能保持一定热度，其余大部分城市仍以底价成交为主。房企拿地来看，土地市场仍以央国平为主，民营企业拿地积极性仍在低位。

  各能级城市表现不一，一线量价同比均大涨，二线量跌价涨，三四线量价齐跌。CRIC监测数据显示，截止1月25日，一线城市本月共成交土地155万平方米，同比大涨82%；成交金额259亿元，同比大涨284%。究其原因，主要是由于本月京、沪两城均有多宗涉宅地集中土拍，尤其是北京，有多达6宗地成交，涉及4宗纯宅地和2宗商办地块，总成交金额达193亿元，市场热度持续分化。上海月内成交3宗涉宅地，总成交建面43万平方米，揽金额达66亿元，涉及松江两宗、青浦一宗，其中松江泗泾地块以封顶价格成交，招商幸运摇中，其余两宗涉宅地均底价成交。

  二线城市同比量跌价涨。具体来看，至25日二线城市成交建面723万平方米，同比下降10%。楼板价同比上涨19%，增至3264元/平方米。具体到城市来看，仅有成都和石家庄两个城市成交建面超过100万平方米，榜首成都成交建面143万平方米，揽金额仅有18亿元，涉及13宗地，基本都是底价成交。居于第二位的为石家庄，成交建面120万平方米，涉及17宗地，揽金额为46亿元，也基本都是底价成交。排在第三位的郑州市场热度稍高，整体溢价率为9.9%，二线城市中仅次于长沙；郑州共挂牌12宗地，除河南首宗“竞现房销售”地块——郑东新区龙湖区地块高溢价成交外，其余11宗地均底价成交。其余城市土拍热度较低，溢价率多在5%以下。

  三四线城市则表现为量价齐跌。截止1月25日，总成交建面仅3369万平方米，同比下降20%，成交均价同比下降5%，降至1511元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中，无一城市成交规模超过100万平方米，榜首盐城成交建面仅72万平方米，涉及14宗地。温州、衢州和佛山分别排在第2、3和4位，成交建面分别为44、41和38万平方米，溢价率均在6%及以下。从区域来看，长三角三四线城市依旧是成交主力；热度来看，除盐城、温州和绍兴外，淮安、扬州、南通、常州等长三角均以底价成交为主，市场热度降至历史低位。

  07 综观

  2月假期影响“筑底”延续
核心城市新政加持或有回升

  1月整体楼市如市场预期，供需疲软，同环比齐跌，但整体保持供不应求态势，经历了年末成交“翘尾”放量，阶段性回调也在情理之中。分能级来看，一线韧性较强，虽然供应显著回调，但成交环比跌幅略小于二三线，广州、深圳同比持增。二三线城市仍延续低迷行情，环比近乎全线飘绿，同比仅个别城市持增，即便前期热点城市诸如成都、杭州等本月也迎来了同环比齐跌。

  预判下月行情，2月恰逢传统春节，叠加当前低迷行情影响，预期延续供需两淡，受经济疲软、刚需购买力降级影响，传统的“返乡置业”或将“爽约”，以此会使得部分劳务输出大市行情惨淡。不过值得关注的是，月末广州、苏州、上海等城市相继松绑限购，核心一二线城市大概率陆续跟进，政策宽松也将进入加速落地阶段，局部城市或将迎来小幅放量，但是政策持续性仍有待市场检验。