01、史上最宽松政策下开发投资依然在收缩

  虽然政策环境不断改善，但开发企业投资规模仍不断下降，CRIC监测数据显示，前6月新增货值、拿地总价和可建面积百强的总额分别为9411亿元、4204亿元和4995万平方米，同比分别下降34%、40%和19%，拿地金额总量的同比降幅创下2023年以来新高。开发商的投资信心并没有因为政策的大幅回暖而提升，反而表现得更加谨慎。如果说市场调整也是“生病”的话，其进程也符合“病来如山倒，病去如抽丝”。市场恢复是一个缓慢的过程，而经历大调整之后，即便有恢复，市场也将不再是原来那个市场。

  02、政府收储存量商品房难以成为“去库存”核心渠道

  517新政中，央行提出将设立3000亿元保障性住房再贷款，用以支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。从政策逻辑上，这项政策对于消化库存商品房、充实保障房规模、集约利用土地资源，减少浪费，加快建设住房保障体系等有积极作用。从落地角度看，3000亿再贷款能够调动地方国企收购的规模并不大，对庞大的存量库存商品房无疑是杯水车薪。另外，究竟有多少城市需要政府收储商品房作为保障房？有多少城市有能力收储保障房？从目前掌握的情况看，广大三四线城市需求和动力都不大，一线和热二线有一定的动力，但总规模也同样有限。不应寄希望于政府收储这个渠道来解决“去库存”的问题，两者体量不匹配。降低不切实际的期望，同时真正解决市场需求不畅的问题，提升消费者信心，用市场的办法去库存才是正道。

  03、市场持续下跌，购房需求弹性变大

  住房销售规模在2021年触顶后，已经连续两年下降，继2023年跌破10亿平，2024年预计继续下跌2-3成。市场下跌形成惯性，短期内难以触底，同时理性又告诉我们，市场终归是有底，在我国存量住宅市场300多亿平方米的基础上，每年的拆旧更新量就可以达到7亿平方米左右。市场似乎存在某种焦灼的气氛，缺乏方向，缺乏信心，即便市场底部就在不远处，但究竟何时才能真正触底反弹？没有人说的清。市场消极情绪与销售的回落又是相互加持的，在这样的情况下，曾经是楼市基石的刚需购房者，其需求也不那么刚性了。这表现为在政府拿出最大政策诚意后，如首付比例降到历史最低，利率降到历史最低，消费者依然在观望，“买涨不买跌”的市场规律在这一时期表现尤为典型。