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  政策环境：持续宽松

  1．中央层面：统筹发力、扎实推进楼市去库存和保交房各项工作

  2024年第二季度，房地产行业政策主基调持续宽松，主要政策目标是去库存、保交房。4月30日，中央政治局会议提出“压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。”“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。6月7日国务院常务会议再次提出“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。中央各部门联合发力积极出台措施保民生、保稳定。

  “去库存”方面：4月29日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》指出，各地要立足当地经济社会发展、市场实际需求以及资源、环境、人口等约束条件，以人定房，以房定地，统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。5月17日，中国人民银行、国家金融监管总局、住建部打出政策组合拳，主要包括：将首套住房最低首付比例下调至15%、二套住房最低首付比例下调至25%；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；设立3000亿元保障性住房再贷款，支持商品房库存较多的城市政府以需定购收购部分商品房用作保障性住房等。6月12日，中国人民银行召开保障性住房再贷款工作推进会再次提出，设立保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁。6月20日，住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，将收购存量商品房用作保障性住房主体扩展至县级以上城市，要求地方坚持以需定购，细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求。

  “保交房”方面：5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议指出，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用，加强对城市和房地产企业的指导支持，有力有序有效推进保交房各项工作。同日，国新办召开国务院政策例行吹风会明确，保交房工作重点主要包括三个方面：一是打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险；二是进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求；三是推动消化存量商品住房。6月24日，住建部与国家金融监管总局联合召开保交房政策培训视频会议提出，各地要以高度的责任感和使命感，以时不我待、只争朝夕的紧迫感，有力有序有效推进保交房各项工作，要统筹协调保交房工作，建立国家、省、市三级专班联动机制，加强政策统筹协调，用好保交房信息系统，建立定期调度和通报机制，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，完善机制组成，健全项目推送反馈管理，加大项目修复力度等。

  2．地方层面：重点城市优化或取消限制性调控政策，三四线城市推进“以旧换新”、存量房收储等

  2024年第二季度，地方累计出台房地产调控政策218条。其中，宽松性政策205条，占比达到94.0%；中性政策、紧缩性政策各8条、5条。从调控频次来看，二季度地方出台房地产政策数量较一季度增长56.8%，其中，受中央层面“517楼市新政”政策组合拳带动，5月地方出台房地产新政达98条，创2023年10月以来新高。

  从调控内容来看，重点城市限制性政策进一步放开，北京、上海、广州、深圳、天津优化住房限购政策，具体内容包括优化购房套数限制、扩大人才购房区域、取消大户型限购、缩小购房社保或个税缴纳年限要求、支持企业购房用于职工租住等；成都、长沙、西安、杭州全面取消住房限购政策；广州、重庆取消两年限售规定，住房完成网签并取得不动产权证即可上市交易。三四线城市大力推进住房“以旧换新”、加大房票安置力度、发放购房财税补贴、支持地方国企收购存量房用作保障性住房等。住房信贷政策方面，多城市跟进执行首套住房最低首付比例15%、二套住房最低首付比例25%并阶段性取消首套及二套住房房贷利率下限的住房信贷政策；北京、上海、深圳执行差异化住房信贷政策，但首付比例和房贷利率下限也有大幅降低。

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  房地产市场发展特点

  1．供求：主要行业指标跌幅收窄

  2024年二季度，房地产行业持续处于深度调整过程中，主要行业指标跌幅有所收窄。季度内开发投资同比持续下跌，跌幅低位趋稳；房屋新开工规模仍处历史低位，同比跌幅逐月收窄，房屋竣工规模明显收缩；新建商品房销售面积及金额同比跌幅较上季度末有所收窄；国房景气指数从上季度末的92.07回调至92.11。

  投资：持续下跌。上半年，全国房地产开发投资52529亿元，同比减少10.1%。其中，住宅投资占总投资比重为75.9%，同比减少10.4%。从地区来看，东部地区跌幅相对低于其他区域，同比减少8.9%，东北地区跌幅较大，减少20.3%。开发企业投资重点仍集中在东部地区，占总投资比重的60.5%。二季度，全国房地产开发投资30447亿元，较上季度增加37.9%，同比减少6.5%；季度内开发投资同比持续下跌，跌幅低位趋稳。

  开工：跌幅收窄。上半年，全国房屋新开工面积38023万平方米，同比减少23.7%；竣工面积26519万平方米，同比减少21.8%。二季度新开工面积20740万平方米，较上季度增加20.0%，同比减少19.5%；季度内新开工面积累计同比跌幅逐月收窄，较上季度末收窄4.1个百分点。二季度竣工面积11260万平方米，较上季度减少26.2%，同比减少22.2%。

  销售：低位运行。上半年全国商品房销售面积47916万平方米，同比减少19.0%；商品房销售金额47133亿元，同比减少25.0%。其中，商品住宅销售面积及金额同比跌幅更大，分别为21.9%和26.9%。分区域看，各区域销售面积及金额均表现为下降，东北地区跌幅相对较小，同比分别减少13.6%和17.8%;中部地区销售面积和金额跌幅最大，同比分别减少22.4%和26.7%。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为46.6%、61.4%。

  二季度，全国商品房销售面积25248万平方米，较上季度增加11.4%，同比减少14.6%；商品房销售金额25778亿元，较上季度增加22.7%，同比减少20.8%。季度内两项指标同比跌幅收窄，销售金额表现更为明显，较上季度末收窄2.6个百分点。

  库存：有所减少。二季度末，商品房待售面积73894万平方米，较上季度末减少939万平方米。其中，住宅待售面积38287万平方米，减少1171万平方米；办公楼待售面积5211万平方米，增加7万平方米；商业营业用房待售面积14273万平方米，增加27万平方米。

  2．价格：新房和二手房环比跌势放缓，同比跌幅持续扩大

  新房：价格上涨城市缩量，同比跌幅扩大。4—6月，70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量分别为6座、2座、4座，环比算数平均值分别为-0.58%、-0.71%和-0.67%。4—6月，房价同比上涨的城市数量分别为5座、3座、2座，同比算数平均值分别为-3.51%、-4.30%、-4.88%。

  二手房：价格环比跌势放缓，同比跌幅持续扩大。4—6月，70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为1座、0座、4座，环比算数平均值分别为-0.94%，-1.00%，-0.85%。4—6月，价格同比上涨城市数量均为0座，同比算数平均值分别为-6.79%，-7.49%，-7.87%。

  3．城市：商品住宅成交量环比上涨、同比下降，城市消化周期拉长

  二季度，监测30[1]座重点城市商品住宅成交总面积3690.02万平方米，较上季度增加30.8%，较去年同期减少32.6%。具体城市看，成都成交量明显领先，为348.74万平方米，青岛、杭州、天津、西安在200万—260万平方米之间，成交前十的城市还有广州、武汉、上海、佛山、重庆，成交面积在126万—194万平方米之间。

  二季度末，重点城市中成都、武汉商品住宅库存面积较大，超过1600万平方米，嘉兴库存面积最小，为157万平方米。与去年同期相比，9座城市库存增加，上海涨幅居首，增加45%；19座城市库存减少，青岛跌幅居首，减少14%。消化周期上，合肥、杭州低于12个月；26座城市在12—36个月之间；珠海、惠州2座城市消化周期在36个月以上。一线城市中上海消化周期最低为13.3个月，北京、深圳在30个月左右。与去年同期相比，除重庆持平外，29座城市消化周期拉长。

  土地市场方面，二季度重庆土地成交面积领先，为252.51万平方米，其次杭州、西安、成都在112万—135万平方米之间，位于成交面积前十位的还有长沙、济南、合肥、武汉、天津、上海，在57万—100万平方米之间。杭州、北京成交金额领先于其他城市，在400亿元上下，随后上海、成都分别为235.31亿元和183.71亿元，厦门超过百亿，位于成交金额前十位的还有合肥、西安、长沙、重庆、济南，在69亿元—99亿元之间。

  4．企业：销售业绩大幅下降 投资严重收缩

  业绩：大幅下降。上半年，百强房企销售操盘金额18518.3亿元，同比降低39.5%。TOP100房企销售操盘金额门槛同比下降41.4%至33.2亿元，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房企门槛分别为443.5亿元、185.7亿元、118.4亿元、79.9亿元，同比分别下降50.2%、49.6%、45.3%、40.1%。上半年累计操盘金额超1000亿的房企有保利发展、中海地产、绿城中国、万科地产、华润置地。

  投资：严重收缩。上半年，新增土储货值、总价和建面百强房企的总额分别为9411亿元、4204亿元和4995万平方米，同比分别下降34%、40%和19%。新增货值百强门槛为26.1亿元，同比下降37%；10强房企新增货值占百强总货值的53%，11-20强占总货值的16%。上半年仅有三成销售百强房企拿地，拿地金额超过200亿元的企业仅有5家，超过100亿元的企业12家，比去年同期分别减少4家、3家。

  融资：仍处低位。上半年，克而瑞研究中心监测的65家典型房企的累计融资总量为2131亿元，同比下降37%。整体新增债券类融资成本3.17%，较2023年全年下降0.43个百分点。境外债券融资成本为4.28%，较2023年全年降低3.76个百分点，上半年仅监测到越秀地产与五矿发行的两笔境外债券；境内债券融资成本3.16%，较2023年全年下降0.32个百分点。

  到位资金：跌幅收窄。上半年，房地产开发企业到位资金53538亿元，同比减少22.6%。其中，国内贷款8207亿元，下降6.6%；利用外资13亿元，下降51.7%；自筹资金18862亿元，下降9.1%；定金及预收款15999亿元，下降34.1%；个人按揭贷款7749亿元，下降37.7%。二季度，企业到位资金27849亿元，较上季度增加8.4%，同比减少18.3%；季度内累计同比跌幅逐月收窄，较上季度末收窄3.4个百分点。

  [1]注：具体城市范围详见二季度主要数据重点城市交易数据部分。

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  当前产业存在的问题

  1、史上最宽松政策下开发投资依然在收缩

  虽然政策环境不断改善，但开发企业投资规模仍不断下降，下跌持续时间超过两年。CRIC监测数据显示，前6月新增土储货值、拿地总价和可建面积百强的总额分别为9411亿元、4204亿元和4995万平方米，同比分别下降34%、40%和19%，拿地金额总量的同比降幅创下2023年以来新高。开发商的投资信心并没有因为政策的大幅回暖而提升，反而表现得更加谨慎。如果说市场调整也是“生病”的话，其进程也符合“病来如山倒，病去如抽丝”。市场恢复是一个缓慢的过程，而经历大调整之后，即便有恢复，市场也将不再是原来那个市场。

  2、政府收储存量商品房难以成为“去库存”核心渠道

  517新政中，央行提出将设立3000亿元保障性住房再贷款，用以支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。从政策逻辑上，这项政策对于消化库存商品房、充实保障房规模、集约利用土地资源，减少浪费，加快建设住房保障体系等有积极作用。从落地角度看，3000亿再贷款能够调动地方国企收购的规模并不大，对庞大的存量库存商品房无疑是杯水车薪。另外，究竟有多少城市需要政府收储商品房作为保障房？有多少城市有能力收储保障房？从目前掌握的情况看，多数三四线城市需求和动力都不大，一线和热二线有一定的动力，但总规模也同样有限。不应寄希望于政府收储这个渠道来解决“去库存”的问题，两者体量不匹配。降低不切实际的期望，同时真正解决市场需求不畅的问题，提升消费者信心，用市场的办法去库存才是正道。

  3、市场持续下跌，购房需求弹性变大

  住房销售规模在2021年触顶后，已经连续两年下降，继2023年跌破10亿平，2024年预计继续下跌2-3成。市场下跌形成惯性，短期内难以触底，同时理性又告诉我们，市场终归是有底，在我国存量住宅市场300多亿平方米的基础上，每年的拆旧更新量就可以达到7亿平方米左右。市场似乎存在某种焦灼的气氛，缺乏方向，缺乏信心，即便市场底部就在不远处，但究竟何时才能真正触底反弹？没有人说的清。市场消极情绪与销售的回落又是相互加持的，在这样的情况下，曾经是楼市基石的刚需购房者，其需求也不那么刚性了。这表现为在政府拿出最大政策诚意后，如首付比例降到历史最低，利率降到历史最低，消费者依然在观望，“买涨不买跌”的市场规律在这一时期表现尤为典型。

  4、开发企业业绩普遍亏损

  上半年房企业绩普遍承压，超过六成房企预计出现亏损，龙头企业亏损额更为“领先”。克而瑞数据显示，百强房企上半年累计业绩18518.3亿元，同比降低39.5%，盈利能力持续走弱。在当前房地产行业深度调整背景下，销售下降、存货减值、成本上升、债务压力是房企面临的主要困境。中长期来看，房地产大开发时代结束，住宅增量市场规模缩小，政府职能也在转型，不少地方将“住房和城乡建设局”改名为“住房和城市更新局”。市场侧重点从增量建设向存量优化转变，背后的投资和发展逻辑也随之改变。企业不能只是维持保命状态，还是要积极转型升级，要么彻底离场，要么在行业内找到新的蓝海。

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  2024年三季度房地产市场走势预判

  1．继续深化支持政策。三季度行业政策重点围绕“去库存”和“稳市场”。同步推进收储模式与以旧换新政策，收储模式实施城市将进一步扩围，金融和税费优惠政策支持力度加大，进一步细化收购流程、定价机制、各方职责等配套政策。处置闲置土地、盘活存量土地的具体政策措施也将加速出台。金融政策方面，继续改善企业融资环境，满足房企合理融资需求，保障房企信贷流动性支持力度。地方层面，一线城市购房限制性政策仍有优化空间，部分城市还可以在增加财税支持力度、降低购房贷款利率、降低购房门槛等方面发力。当前多数城市政策已经处于较全面的宽松状态。

  2．市场下行趋势不改。二季度行业主要指标同比跌幅有所收窄，呈现出积极变化，三季度这一趋势有望延续，但整体跌势收缩幅度不会太大，仍处于较大跌幅区间。销售市场城市间分化进一步加剧，宽松的购房政策支持下一、二线高能级城市有望量价回升，三、四线城市需求不足、去库存压力加大，房价也将进一步下滑。在去库存的大背景下，土地市场供应结构优化节奏放缓导致成交规模持续下滑，部分重点城市可能增加优质地块入市，市场交易活跃度会有所提升。

  3．企业转型升级加快。三季度开发企业依然面临销售疲软、融资受限的环境，仍保持谨慎的投资策略，“以销定投”高度聚焦核心城市。在经营压力下，头部房企将持续注重打造好产品，同时优化运营模式和能力，保持行业领先地位。也有更多企业重新考虑发展战略，选择“去重留轻”转型路径，重组、剥离房地产开发业务，提升持续经营能力。部分房企将把握地方收储机会积极去库存，同时抓住城市更新项目带来的投资机会。