去化率超60%的不足半数，实得率100%不是全能的。

  文/ 克而瑞产品力研究中心

  2024年以来房企在越来越多的城市开始卷起了“实得率”。同样产权面积下，通过减少公摊、增加赠送面积，提升项目的实得面积。

  在上一篇《2024年，这些城市把“得房率”卷出了花》中，我们梳理了70个实得率超100%的2024年在售项目，分析了其城市分布和房企做高实得率的方法。

  本文我们通过CRIC数据，统计这70个实得率超100%项目及其周边竞品项目的销售数据，分析高实得率项目实际的销售表现。

  部分项目去化率高
  也有挺大比例销售去化表现一般
  实得率100%不是全能的

  根据CRIC数据显示，这70个实得率超100%项目中，在剔除了近期新开盘尚未完成网签备案及即将开盘的19个项目之后，仅有9个项目的去化率在80%以上，占比约18%。

  整体去化率中位数仅54.9%，去化率超60%的不足半数。去化率以60%-80%和40%-60%范围的项目为主，占比分别为29%和31%。另有近22%的项目去化率不足40%，高实得率并不一定能带来高去化。

  总体来看，目前高实得率产品所表现出的去化率差异主要有以下几大原因：

  01 部分高实得率项目实现高去化，主要得益于产品代际优势及高性价比

  广州荔湾区花地板块的保利和颂受益于广州计容新规，几乎所有户型的实得率均超100%、最高达到113%。累计成交均价在43000元/平方米左右，按实得面积折算后单价更低、性价比更高，去化率远胜于周边在2023年8月计容新规前入市的竞品。

  除了受城市计容新规影响外，部分四代宅产品凭借产品代际差的优势以及高性价比，去化率也明显优于周边非四代宅产品。

  如西安保利云谷天汇和西安绿城海棠三章均为四代宅产品，累计去化率都超过90%，销售去化表现优于同板块同时期入市的另两个非四代宅产品。

  一方面，四代宅产品实得率更高，虽然成交单价略高，但在按实得面积折算后，相比非四代宅项目反而更具性价比。另一方面，从产品角度来看，四代宅产品改善属性更强，更受市场主流改善客群欢迎。

  02 行业下行，入市较晚的产品面临更激烈的竞争

  目前行业下行期，叠加市场预期不足、购买力有限，同样是高实得率的产品，入市更早的优先抢占了市场，而入市较晚的产品就面临更激烈的产品竞争。

  通过排序分析高实得率产品的去化率和项目入市时间的关系。我们发现，最早开盘时间以2023年末2024年初为界，在高实得率产品比较集中的西安、广州、长沙、成都、武汉等城市，项目的去化率分布表现出较为明显的差异。2024年之前入市的高实得率产品，整体的累计去化率明显更高。

  03 高实得率产品集中入市、部分板块产品同质化严重，进一步加剧产品竞争

  以西安高新区中央创新区（CID）板块为例，2023年四季度以来，仅在西安CID的瞳轴核心区，就有近10个四代宅项目入市、高实得率成为标配。且主力户型多集中在115平三房和143平四房，产品同质化问题较为严重。目前累计去化率大多在20%-50%区间。

  在这样的情况下，同样都是四代宅产品的定位，房企应更多地在项目定位和户型配比上下功夫，做出差异化的产品。如龙湖未来之瞳云河颂的主力户型为184四房和223四房，与周边其他四代宅项目相比定位更高、户型尺度更大，实现了相对不错的去化。

  表：西安高新区中央创新区（CID）板块部分四代宅产品（元/平方米）（表略）

  04 城市整体市场下行、板块购买力不足，高实得率产品也存在较大去化压力

  在行业下行、部分城市整体市场不景气的形势下，即便是高实得率的产品也存在较大的去化压力。如广州整体市场2023年以来持续冷清，大部分项目开盘去化表现平淡。即便是528新政落地，松绑限购、降低首付比例及利率下限，在刺激热度回落后，客户入市积极性仍欠佳。

  广州天河润府项目位于天河与黄埔交界处，于2023年3月首次开盘入市，但目前累计去化率不足3成。其单价高于周边竞品，即便是按实得面积折算后也没有明显优势。但更主要的还是城市市场的原因，同板块竞品2023年末开盘，单价较2022年末降幅已超10%，但去化率表现也同样较差。

  总体来看，受益于四代宅或是计容新规放宽所带来的产品代际优势，2023年末以来西安、广州、长沙、成都、武汉等城市市场上涌现了一批实得率超100%的产品。其中有部分项目热销，但也有一定比例的产品销售去化表现一般，实得率100%并不是全能的。

  除了行业下行、城市市场不景气、板块购买力不足等市场层面的原因，部分城市高实得率项目集中入市，板块内产品同质化严重，都进一步加剧了市场竞争，入市较晚的产品也会面临更大的去化压力。这样的背景下，房企应更多地在项目定位、户型配比、产品品质以及交付品质上下功夫，做出相对差异化且更高品质的产品。