9月20日，克而瑞集团副总裁孟音女士，于“向新而行——2024 中国房地产企业品牌价值测评成果发布会第十四届房地产品牌发展高峰论坛”会上发布2024上半年中国房地产企业代建综合能力测评成果，并对榜单进行了详细解读。

  ◎ 克而瑞研究中心

  PART1 榜单发布

  PART2 榜单解读

  2023年爆发式增长后，代建行业迎来了拓展增速放缓、企业加速分化的新阶段。2024年上半年，行业新增签约总量同比增16%，增速较2023年下降11个百分点。截止到6月末，已有超过百家企业涉及代建业务，企业间竞争愈发激烈。

  在此背景下，克而瑞研究中心从经营发展能力、产品竞争力、资源整合力以及品牌信誉力等多维度综合考虑分析，对代建企业进行测评，以供参考和借鉴。

  01 30强总合约建面超8亿平方米，超过1000万平方米达20家

  从2024年上半年代建综合能力30强企业来看，30强总签约面积达到8.1亿平方米，同比增9.14%。其中，有20家企业总签约面积超过1000万平方米。

  梯队来看，总合约面积超过5000万平方米企业共5家，与2023年保持一致，合计签约总面积达4.29亿平方米，占30强比重达53%，八成的规模由前15名的企业占据，集中度保持较高水平。随着有意愿、有能力的企业均“下场”布局代建，未来竞争格局将愈发激烈。

  企业来看，在代建领域深耕多年且业务模式、产品较为完整的企业如绿城管理、蓝城集团总合约超过1亿平方米，近一年新入局行业的并快速发展的企业如旭辉建管、龙湖龙智造等，保持较强竞争力同时总合约规模已突破2000万平方米。

  02 上半年TOP30企业新增签约面积8885万平方米，前五强占比42%

  2024年上半年综合能力TOP30代建企业新增签约面积8885万平方米，同比增长23%。尤其是新入局或新成立平台正式发展的企业仍在“高歌猛进”。如旭辉建管、融者共创、新城建管等7家企业2024年上半年新增规模同比增加超过了100%。与地产开发相似，代建行业“高集中度”特征显著：新增规模上，TOP1-5占30强的42%，第6-10名企业占27%，扩张态度相对积极。

  03 浙系企业仍是代建行业中流砥柱，但新拓占比较2023年下降2个百分点

  从企业的区域分布来看，位于浙江区域的代建企业上榜最多，代建业务在浙江发展最为旺盛。截止2024年上半年，浙系代建企业总合约规模约3.6亿平方米，占比达到了44%，新增签约规模方面，浙江企业全年新增签约规模3712万平米，占比42%，两者占比均远超其他区域。但值得注意的是，在代建行业整体竞争加剧之下，浙系企业市场份额也有所下滑，新增签约面积较2023年下降2个百分点。

  从企业数量来看，TOP30中共有7家浙系企业上榜，绿城管理、蓝城集团、融者共创（兴元建设）位列前十；其次广深也有6家房企上榜，以央企平台为主，包括金华润置地、招商建管等。

  04 民营代建企业仍是主流，30强中有19家民企

  从TOP30上榜代建企业的性质来看，民企是绝对主流，占比达64%，如龙湖龙智造、旭辉建管等；国企央企数量占比23%，包括华润置地、招商建管、建发建管等；混合所有制占比为13%，包含绿城管理、金地集团、万科地产等。

  与2023年末相比，国央企房企的上榜数量增加，既体现了国央企发力进入代建赛道，也可以看出对于实力雄厚的国央企来说，进入代建赛道后，规模扩张较快，迅速进入30强行列。

  05 短期代建行业增速放缓、企业加速洗牌，中长期空间仍存

  2023年爆发式增长之后，随着进驻代建企业数量趋于“饱和”，代建行业的竞争也愈发激，迅速扩张、持续抢占市场份额导致的竞争加剧，使得行业逐步走向平稳分化与重新洗牌、出清的新阶段。

  新阶段下，我们认为行业整体呈现三个特征：

  第一，规模增速放缓，业务模式更加多元化，传统代建占比下降的同时，代销、咨询等业务将迎来快速增长；

  第二，已入局代建企业开始洗牌和淘汰，分化加剧。2024年有超过100家企业入局代建或承接代建业务，市场上有意愿、有能力的企业几乎全部“下场”代建，2024年上半年销售百强代建业务覆盖率更是超过80%。从企业数量数量上来看，未来很难有大的扩充空间，但竞争激烈之下已经有部分企业出现掉队情况，未来将持续面临洗牌和淘汰；

  第三，市场将出现更多细分领域的竞争。央国企起步早期以政府代建为基本盘，依托主业优势、资源优势占领细分领域，如华润的政府代建、金地商业代建都在业内保持领先，多数民企代建起步晚，更多的是依靠商业代建扩张，且代建特色与企业品牌特色一脉相承。