8月，普睿数智监测的17个重点城市共有162个项目首次开盘或加推，合计推售15278套，开盘当日整体去化率41%，较7月大幅回升7个百分点，为2026年内仅次于5月的次高值。项目数与推售量分别较7月增长60%和69%——放量与升温同时发生，这是2026年以来的第一次。但把162个项目拆开看，市场形态并未变得更均衡：去化率30%以下的项目仍占56%，15%项目占到四成认购。

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  41%去化率创年内次高：环比大涨7pct升至近三年高位

  据普睿数智城市机构调研数据显示，8月17个重点城市首开或加推项目开盘当日整体去化率为41%，环比大幅回升7个百分点，同比小幅回落1个百分点。在2024年以来的32个月中，明显高于33%的中位数水平，是2024年以来第10个站上40%的月份，也是2026年内仅次于5月42%的次高，市场在经历6—7月连续两个月的33%—34%低位盘整后，出现了年内最明显的一次回升。

  横向对照来看，8月的回升是在推售量放大69%的前提下实现的：7月9018套对应34%，8月15278套对应41%，量升与去化同步走高，说明当前房企推盘更加集中于销售确定性更强的优质项目、认购也进一步向少数项目集中。但这种改善尚未跨过去年同期的水平线，2026年整体仍处在回落后的修复通道之中。

  02六成项目去化率仍低于30%，京沪杭等推盘量大且去化率领跑

  8月162个项目的城市分布依然极不均衡。从项目数看，杭州以40个居首，上海22个、南京20个、西安19个次之，四城合计101个、占17城总量的62%；从推售套数看，北京以2208套居首，西安2062套、上海1999套、杭州1996套紧随其后，四城合计8265套、占17城总量的54%。

  按去化率高低，17个城市分成四个梯队。第一梯队是长沙79%、青岛69%、郑州66%，；第二梯队是北京59%、天津57%，样本量也最扎实（北京5个项目2208套、天津5个项目747套）；第三梯队是上海49%、武汉49%、杭州39%、深圳38%、广州34%；第四梯队是合肥29%、重庆23%、西安21%、济南20%、成都18%、南京17%、佛山11%等七城去化率均低于三成。

  与7月相比，京沪杭等热点城市呈现“大推量＋高去化”显著特征。北京5个项目推售2208套、去化率59%，环比大涨40个百分点、同比大涨37个百分点，单城贡献1305套认购、占17城总认购的21%；上海22个项目1999套、去化49%，环比回升19个百分点；杭州1996套、去化39%。京沪杭三城合计推售6203套、认购3061套，加权去化率49.4%，占全部认购量的49%。反过来，“大推量＋低去化”的组合集中在西安、南京合计39个项目、推售3209套，加权去化率仅19.6%。供应投放与市场承接力之间的错配，在8月呈现出明显的城市极化——头部城市放量即被消化，中间层城市放量即成库存。

  从去化率分布结构看，162个项目中，去化率90%—100%的12个、占7%，70%—90%的7个、占4%，50%—70%的21个、占13%，30%—50%的32个、占20%，30%以下的91个、占56%。

  与7月相比，显著变化是：30%以下比重由61%降至56%，中间地带（30%—70%）由21%升至33%，而90%以上的顶端比重反而由10%回落至7%。这说明8月整体去化率的回升主要发生在“中段爬升”，“要么秒光、要么滞销”的极端两分被中间层缓冲，这也是为何整体去化率跳升7个百分点，热销项目的比重却不升反降。

  03热销四点特征：刚需刚改垄断、首开碾压、新规领先、大面积集中

  8月开盘当日去化率达到或超过70%的项目共21个，合计推售2788套，占162个项目的13%、占15278套推售量的18%，认购2512套、占全部认购40.6%——不到一成半的项目，拿走了四成认购。热销项目数量占比较7月的19%明显回落，但其认购量占比基本持平，说明头部项目集中度更高。其中7个项目开盘当日售罄：上海的绿城·悦海棠、金茂满誉、象屿金茂·满嘉、宝业·虹桥国展里，长沙的招商序二期和杭州的大家雯月隽庐、滨江鸣奥府。

  首先，刚需刚改垄断热销榜，高端两个极端。92个刚需盘合计推售8860套、认购3642套，平均去化率41%，贡献13个热销项目；30个高端盘推售1765套、认购626套，去化率35.5%，贡献5个热销项目。30个高端项目17个低于30%（占57%），一线城市8个高端盘去化52.8%，均显著高于全国平均；二线城市22个高端盘去化率仅26.1%、其中14个（64%）低于30%。一线高端依托不可复制的地段稀缺，二线高端更多依赖“改善溢价”，当本地房价预期尚未企稳时缺乏承接力。

  其次，“首开”的销售窗口红利进一步放大。31个首开项目推售4724套、开盘当日去化率56.5%；93个加推项目推售6304套、去化率仅29.1%，两者相差27.4个百分点，较7月进一步拉开。21个热销项目中首开12个、加推9个，7个当日售罄项目里有5个首开。意味项目首次亮相热度窗口地位提升，后续加推转化难度将上升，也意味着“少批多次、小步快跑”的推盘策略在当前市场下的边际收益正在下降。

  再次，“新规产品”的领先幅度接近一倍。29个标注为新规的项目推售3387套、去化率56.3%；18个非新规项目推售1753套、去化率28.7%，两者相差27.6个百分点。8月21个热销项目中有9个明确为新规产品。高得房率、大面宽、四代宅等新规范产品，正在把“好房子”变成开盘当天可量化认购率差异。

  最后，热销项目产品特征进一步向“大面积”集中。21个热销项目中，主力面积段普遍在120平方米以上；二线走量项目同样以四房、五房为主，长沙招商序二期与润和天心序均为四房，武汉城建白沙嘉序为三四房，天津津铁格调麟凤来仪主力88—130平方米。按主力面积与单价测算，一线热销盘总价带集中在650万—1400万元，一线顶豪则在2300万—8600万元，二线（杭州、天津）改善型热销盘总价带在240万—570万元。它们都不是传统意义上的“小面积刚需盘”。

  04展望：去化率回升与成交回升取决于“好房子”供应兑现

  8·28现房销售制度落地后，供应端将继续深度收缩，“控增量”变为市场常态。新规产品与非新规产品之间27.6个百分点的去化率鸿沟表明，“好房子”已经是打破当前困局最现实的关键变量。在“总量低位波动、结构持续分化”的总体格局下，城市间和项目间的竞争将进一步转向“增量博弈”与“品质深耕”；而随着现房销售推进，项目开发周期拉长、可售时点后移，首开窗口的稀缺性还会进一步上升，一次开盘的成败对项目全周期现金流的影响将比过去更大。

  对企业而言，去化率的胜负在拿地和定价阶段就已基本决定——8月的数据进一步证明，价格带定位（相对本城房价的倍数）比城市选择更能解释去化差异：同为二线城市，改善盘去化42.3%、高端盘仅26.1%；同在上海，改善盘可以售罄、高端盘也可以零认购。营销端腾挪空间有限，“控增量、优供给”不是政策口号而是实在的生存要求，同城同价格带项目间去化率、流动性差异已远大于城市间的差异，分布结构变化比总量更可靠。