[中房研协]管理层鼓励保险机构为保障性租赁住房提供资金和保障支持

  【热点聚焦】

  2月25日，中国银保监会、住房和城乡建设部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》（下称《指导意见》），引导保险机构为保障性租赁住房提供资金和保障支持。

  《指导意见》中提出，支持保险资金通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式，为保障性租赁住房项目提供长期资金支持；并要求发挥好国家开发银行作用，支持商业银行提供专业化、多元化金融服务，引导保险机构为保障性租赁住房提供资金和保障支持，同时，支持非银机构依法合规参与。

  另外，《指导意见》还强调各方面应加强项目风险管理，坚守风险底线。规范保障性租赁住房融资管理，严格尽职调查，审慎评估风险，稳妥有序推进业务发展。有效防范金融风险，不得以保障性租赁住房的名义搞变通，打“擦边球”，进行监管套利。

  下一步，银保监会、住房和城乡建设部将联合推动相关措施落地实施，形成支持保障性租赁住房发展的合力，促进房地产业良性循环和健康发展。

  【热点评析】

  三重压力下，保租房建设将成为稳增长的重要发力点

  从宏观层面来看，我国经济形势正面临着供给冲击、需求收缩、预期转弱的三重压力，扩内需、稳增长的要求对房地产业提出新的挑战。从行业来看，目前，我国住房保障制度框架基本成形，保障性租赁住房作为租购并举的重要组成部分，是实现房住不炒的重要手段，在住房保障体系中具有举足轻重的地位。加快建设保障性租赁住房，一方面有利于推进以人为核心的新型城镇化，缓解大城市住房突出问题，实现住有所居；另一方面，也有利于缓解住房租赁市场结构性供给不足，优化租赁住房供应结构，促进房地产市场平稳健康发展。

  在此背景下，2022年，保障性租赁住房建设有望成为稳增长的重要发力点。2月24日，国新办举行的新闻发布会上，住建部部长王蒙徽指出，希望2022年全国将新筹集保障性租赁住房240万套，较上年有逾一倍的增长。而根据中信证券此前的评估，“十四五”期间全国新增保障性租赁住房将在 800-900 万套之间。在保租房筹集规模大幅增加的预期下，预计后续，围绕保租房建设的产业、土地、财税、金融等更为详细的支持措施将逐步落地。

  拓宽支持渠道，逐步建立保障性租赁住房金融市场

  从中央层面上看，自2021年下半年以来，国家发改委、住建部曾多次发文，鼓励支持推进保障性租赁住房建设；银保监会、央行也多次表示，要加大对长租房市场的金融支持，共同推进REITs试点，为发展保障性租赁住房提供财政和金融支持。从地方层面上看，已有部分省市“十四五”规划等文件中陆续出台支持政策，鼓励保障性租赁住房项目申报基础设施领域REITs试点。

  2月8日，央行和银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确银行业金融机构向符合规定的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构加大对保障性租赁住房的支持力度。此次银保监会和住建部联合发文，已是本月相关部门第二次提及支持保障性租赁住房建设。本次《指导意见》在银行业金融机构的基础上，将保险公司等非银行业金融机构列入文件的通知名单，提出要引导保险机构为保障性租赁住房提供资金和保障支持，拓宽了支持保租房建设的保障渠道，是保租房金融市场逐渐成型的重要标志。预计未来，各类金融机构无论从政治站位还是商业拓展的角度，都应深入完善支持保租房建设的细节，根据不同保租房项目的性质和特点，分别提供与需求相契合的金融支持。

  应审慎评估风险，谨防利用政策红利进行套利

  除金融端信贷政策支持外，土地及财税政策也正在落地，成为推进保租房建设的重要支撑。从监管的角度来讲，政策出台初期，可能存在一定的监管套利空间，政策套利的累积又会加速风险积聚，诱发系统性风险。对此，本次《指导意见》特别指出，各方应规范融资管理，严格尽职调查，审慎评估风险，不得以保障性租赁住房的名义搞变通、打“擦边球”，规避套利的可能性。

  另外，从保障客体来讲，目前保障性租赁住房保障范围相对模糊，“新市民”、“青年人”等概念都是相对范围，并无统一明确的定义。因此，合理的保障范围同样需要严格的审核标准，既要保障基本需求，也应充分考虑不同客体的身份特征、分类设定准入门槛，防止“钻空子”的情况出现。