[中房研协]全国房地产政策变动监测报告（4月）

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       一、本月楼市政策聚焦：中央定调支持地方完善房地产政策，地方调控松绑呈井喷态势

  4月，房地产政策环境持续改善。中央层面，中央政治局会议提出，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。人民银行、外汇局等部门也发文提出，要围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求。

  地方层面，本月地方出台房地产调控政策数量较上月大幅增加62%。其中，宽松性政策67条，占比调控政策总数超九成，地方调控松绑呈现井喷态势，“四限”政策松动城市持续扩容，多个重点一二线城市相继加入。从调控内容来看，松绑政策主要集中在放宽行政限制、加大住房公积金贷款支持和人口人才引进政策支持等方面。本期报告主要对4月房地产行业政策进行梳理，并作解析。

  二、中央政策：坚持“房住不炒”定位，支持刚性和改善性住房需求

  1.政策跟踪

  2.政策小结

  本月货币政策维持稳健偏松取向。一方面，4月15日，人民银行等额续作MLF 1500亿元，同时宣布下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，在0.25个百分点的基础上额外多降0.25个百分点。加上人民银行上缴6000亿元结存利润、疫情导致多地将纳税申报期延迟等因素影响，4月资金面维持宽松。另一方面，MLF中标利率和LPR均与上期保持一致。

  在房地产调控方面，证监会、国资委、国家网信办、人民银行、外汇局等部门在相关政策文件中均明确提出，要坚持“房住不炒”定位，中央层面调控立场维持不变。4月29日，中央政治局会议提出，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。这进一步体现了中央层面对当前地方因城施策出台稳楼市政策的肯定和支持态度。此外，共青团、网信办等部门联合发布开展青年发展型城市建设试点有关意见，要求加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权为主体的住房保障体系；中共中央、国务院发布加快建设全国统一大市场的意见提出，健全城乡统一的土地和劳动力市场，完善城乡建设用地增减挂钩结余机制，完善全国统一的建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场；国税局、市场监管管理总局发文规范涉税中介服务，对涉嫌从事虚假宣传、发布虚假违法广告等违法违规行为严肃处理。

  三、地方政策：宽松调控呈井喷态势，一二线城市加入“四限”松绑行列

  1.宽松性政策

  （1）行政限制政策

（2）公积金政策

（3）人口人才政策

（4）市场监管政策

（5）其他政策

  2.中性政策

  （1）住房保障政策

（2）其他政策

3.紧缩性政策

  （1）公积金政策

（2）市场监管政策

  4.政策小结

  中房研协测评研究中心监测统计，2022年4月地方出台房地产调控政策73条，较上月增加62%。其中，宽松性政策67条，中性政策3条，紧缩性政策3条。地方宽松性调控呈现井喷态势。其中，“四限”政策松动城市持续扩容，部分重点一二线城市也加入其中，地方宽松性调控力度进一步加大。

  具体来看，宽松性调控主要表现在放宽行政限制、加强住房公积金政策和人口人才政策支持等方面。其中：

  在放宽行政限制方面，典型代表有：衢州市提出非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业与本市户籍家庭执行相同购房政策，同时明确新出让地块144平方米及以上新建商品住房不限售；秦皇岛取消海港区城市建成区、北戴河区、秦皇岛经济技术开发区西区等区域限购政策；兰州允许将异地居住父母等近亲属接来兰州居住的家庭在限购区域内新购一套住房，对生有两孩或三孩的家庭，允许在限购区新购一套住房；苏州将非苏州户口购房需提供前三年内连续缴纳24个月社保或个税调整为3年内累计缴纳24个月社保或个税，外地人出售在苏州的房子2年内再买1套房无需社保或税单，并将二手房由限售5年缩短至限售3年；沈阳对非沈阳户籍居民家庭在限购区购买新建商品住房的，执行沈阳户籍居民家庭购房政策；东莞取消新入户购房“双半年”限制，落户即可购房；惠州明确惠阳区和大亚湾经济技术开发区不再纳入限购重点片区；南京六合区规定外地户籍购房者可在六合区限制购买一套住房等。此外，兰州、淮北、宜昌、昆明、常德、株洲、南平等多地提出下调住房贷款最低首付比例或发放购房补贴等举措。

  在住房公积金贷款政策支持方面，主要表现为上调公积金最高可贷额度、降低首付比例等，典型代表有：株洲将单缴存职工最高可贷款额度上调至60万元，高层次人才最高可贷款额度上调至80万元，同时降低贷款首付比例，二套房最低首付比例下调至30%；宜春将单缴存职工最高可贷款额度上调至60万元，将夫妻双缴存职工家庭最高可贷款额度上调至80万元；资阳将单缴存职工最高可贷款额度上调至40万元，夫妻双缴存职工家庭最高可贷款额度上调至60万元，同时将首套普通住房最低首付比例下调为20%，二套房最低首付比例下调为30%；兰州将单身缴存职工最高可贷款额度上调至60万元，将已婚缴存职工最高可贷款额度上调至70万元；南宁将首套房最高可贷款额度调整为80万元，二套房最高可贷款额度调整为70万元等。

  在加大人口人才引入方面，典型代表有：南宁实施“强师惠师”住房保障活动，对符合认定标准的教职工、留邕人才和广大市民发放购房补贴；郑州发布10条“青年人才新政”，为毕业3年内的全日制博士、硕士、本科毕业生和技师发放生活补贴或安家补助；长沙进一步放宽落户限制，具有大专及以上学历在长沙就业人员可随时申报落户并享受在长沙购房资格，同时对符合条件的博士、硕士、全日制本科毕业生发放租房和生活补贴、购房补贴；中山提出凡持有大专以上（含大专）学历证书、专业技术资格、职业资格或职业技能等级证书的非户籍人才，允许购买1套新建商品住房；常熟对符合条件的人才以定率标准进行补贴；上海临港新区将原来的购房资格有效期由6个月延长至12个月，并放宽人才工作时间限制等。

  中性政策及紧缩性政策本月数量占比相对较小。其中，中性政策主要包括北京发布保障性租赁住房建设导则，对保障性租赁住房建设及管理具体规定，重庆发布“十四五”住房发展规划，就加快建设以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系予以明确等；紧缩性政策主要包括武汉严格住房公积金个人住房贷款信用审核标准，对频繁逾期或逾期时间较长客户贷款申请不予受理，广州从从业主体、房源信息、租赁资金等多方面进一步强化住房租赁市场管理，珠海提出房地产广告合规指引，明确要求房地产广告不得欺骗、误导消费者，不得宣传“学区房”“学位房”等。

  四、4月重要事项复盘

  五、房地产政策展望

  1.中央层面

  4月29日，中央政治局会议指出，当前新冠肺炎疫情和乌克兰危机导致风险增多，我国经济发展环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，稳增长、稳就业、稳物价面临新的挑战。要加大宏观政策调节力度，用好各类货币政策工具，要抓紧谋划增量政策工具，加大相机调控力度。同日，人民银行召开专题会议提出，要加快推动已经确定的各项政策措施精准落地，保持流动性合理充裕，引导金融机构更好满足实体经济融资需求。从市场流动性来看，根据中信证券测算数据，在不考虑MLF和逆回购到期的前提下，5月流动性缺口约在2000亿元。在疫情与经济复苏等因素仍存在较大不确定性的背景下，预计货币政策仍然倾向稳健偏松。但考虑到截至5月1日，3.65万亿元新增专项债额度仍有2.3万亿元左右尚未完成发行，这也就意味着5月专项债发行或将全面提速，从而对流动性造成一定扰动，资金面宽松程度或将有所收敛。

  在房地产调控方面，中央政治局会议明确提出，坚持“房住不炒”定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。这也就意味着，中央层面对当前地方在坚持“房住不炒”定位的前提下、因城施策出台稳楼市政策给予了充分的肯定和支持，楼市宽松调控预期进一步增强。

  2.地方层面

  4月地方房地产调控松绑迎来集中爆发，一方面是出台松绑政策的城市大幅增加，另一方面是“四限”政策松动城市持续扩容，且部分一二线城市相继加入。结合4月底中央政治局会议的积极表态来看，房地产政策面处于改善向好趋势。在我国经济发展面临不确定性增强、稳增长挑战增多和房地产市场下行背景下，房地产政策环境改善向好趋势短期内不会改变，后续或将有更多城市加快出台落实相关稳定楼市类利好政策，加大信贷支持力度和适度调整“四限”政策将成为政策调整重点。与此同时，也需关注到部分房企及关联上下游企业仍面临困难，在需求端政策持续改善的同时，供给端的政策支持同样不容忽视，应尽量避免房企被迫“躺平”和房地产项目逾期交付风险。