[易居研究院]政策快评｜近期8条房地产政策梳理及点评

  政策快评

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  徐州：去年约谈以来首次政策转向

  5月3日，根据徐州住建局官网消息，徐州近期召开了《房地产行业复工复产及纾困解难工作会议》。这是去年7月份徐州被约谈后首次明确的政策转向。

  1、政策创新点

  此次徐州政策，除了放松限售等常规性的政策表述外，也有一些新的政策内容值得行业关注。1）预售项目必须解除土地抵押权。类似规定客观上能够减少交易的纠纷，只有解除土地抵押权，才能确保此类预售项目轻装上阵，减少出现产权方面的纠纷，也有助于后续按时交付房屋和办理不动产权证，体现了对于购房者权益的保护导向。2）二手房交易贷款的支持力度加大。此次徐州比较明确地对二手房的贷款提出了要求，相比全国一些城市更强调新房来说，徐州此次政策更加全面，客观上也有助于促进二手房交易市场的活跃。3）优化公积金贷款政策，包括淮海经济区跨省通办的公积金贷款政策优化、降低公积金贷款项目准入条件等，都体现了徐州对于住房公积金的使用做了进一步的放松。其中公积金跨省通办制度，也是当前疫情特殊时期值得推荐的方式。而楼盘项目主体完成50%就可以开通公积金贷款服务，客观上也使得更多楼盘可以享受公积金贷款的优惠政策。

  2、政策意义

  此次徐州政策，其思路模式和全国其他城市都是比较类似的，属于地方上稳定楼市、激活购房需求、降低房企经营成本的又一个地方版本。当然徐州此次政策出现了一些创新点，也是值得全国其他城市的学习和借鉴。以公积金为例，全国各地公积金放松的政策，总体上是集中在贷款额度提高、贷款利率下调、二套适用首套标准、鼓励商业和公积金的组合模式等，但是徐州此次也提出了一些新的内容，包括在都市圈的公积金如何给予优化、如何让更多楼盘可以享受到公积金贷款的优惠政策等。此类做法都能够促进公积金贷款政策更进一步地释放效应，对于房地产市场的购房成本降低、购房需求的激活等都有积极的作用。总体上看，徐州此次政策，也说明此类过去过热的城市也开始有了政策的转向。2021年7月份，银川、徐州、金华、泉州和惠州被约谈，当时市场面总体偏热、政策总体偏紧。当前徐州政策放松，也说明市场矛盾点在变化，政策积极调整方向符合预期。

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  南昌：限购区也面临房贷宽松利好

  5月5日，根据相关媒体报道，南昌当前部分银行落实了首付两成等政策。此类政策继续说明，5月份及后续月份各地房贷政策将进一步趋于宽松。

  1、政策要点

  此次媒体报道显示，5月5日江西银行、邮政银行无论限购与非限购区域，首套房贷首付比例均按首付2成、贷8成计算，只认贷不认房。相关银行人士证实了此类操作的真实性。从这里可以看出至少三点领域的放松，即限购区域也可以享受同样的信贷宽松政策、首付比例可以实实在在做到2成首付、一些贷款偿清的购房者可以享受2成首付政策。此类规定，也体现了南昌此类省会城市，在其他政策没有明显松动的情况下，银行贷款政策会率先松动。虽然和其他城市相比略有所滞后，但也客观上释放了当前放松购房环境的导向。

  2、政策意义

  应该说南昌此类城市的政策和全国其他城市的政策是类似的，进一步说明5月份以来各地依然会在房贷等方面有政策进一步放松的动作。另外也需要注意，江西市场这几年总体保持平稳，没有明显的反弹倾向，所以要防范此次政策放松所带来的一些新的炒作内容。尤其是此类城市总体上过去一些购房需求没有明显释放，后续政策宽松的情况下，房地产购房需求容易释放出来。所以在政策逐渐放松的过程中，要密切关注后续市场的变动情况，尤其是购房秩序的稳定。

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  天门和重庆：搭建“契税补贴+房展会”模式

  5月1日，根据媒体报道，天门和重庆大渡口区都落实了购房契税补贴政策。此类政策说明，“契税补贴+房展会”的模式也是近期各地积极推进的内容。

  1、政策要点

  此次天门和重庆大渡口都开展了购房契税补贴工作，且都围绕房交会等进行。1）此次天门开展了房地产交易会，时间为5月1日-6月14日，对于签订购房合同的购房人，可以享受等额购房契税补贴和房价优惠。2）重庆大渡口区在5月1日-6月30日举办春季线上房交会，实施三项优惠政策，即50%契税补贴、给予1-3万元购房补贴、参展项目优先获得放款支持。总结来看，这两个城市的政策和全国其他城市类似，但也都说明“契税补贴+房展会”也是近期各地政策推进的新打法。

  2、政策意义

  传统的购房优惠政策确实也比较多，而随着当前房地产政策面的大环境逐渐宽松，通过房展会的平台来更好推进优惠政策、激活供需两端，也是各地可以积极采取的措施。就当前各地房企的销售数据看，确实压力是比较大的，客观上也要求各地继续做好政策放松的内容。而5月份预计各地房地产项目推销的力度会强化，通过和房交会、房展会等平台进行结合，能够更好聚拢房企项目和购房群体，相关的优惠政策也可以发挥更好的作用，供需两端都有活跃的基础和条件，真正助力房地产市场行情的活跃。

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  上交所：“民营房企融资”被重点提及

  5月5日，上交所发布《认真贯彻中央政治局会议精神，研究落实中国证监会工作部署》。此次会议对于房企融资和企业经营等提出了新的要求和措施，值得房企的重点关注。

  1、政策要点

  此次政策研究了一批有针对性、有时效性的具体措施。1）对于房地产领域来说，政策明确服务好民营房地产企业的合理融资需求，推动扩大基础设施REITs试点范围。从这里可以看出，民营上市房企在后续的融资方面会有更多的机会，一些金融工具的发行也会更加积极，有助于促进此类企业的更好发展。而REITs的创新试点，对于保障性租赁住房的相关企业也能够带来更好的促进作用。2）研究推动上市公司回购、增持等稳市行为的便利化。该内容虽然不是直接针对房企，但是对于房企是有启发意义的，至少说明一些上市房企后续在回购股权、增持股份等方面的利好政策会增加，客观上有助于此类地产股的稳定。3）大力推动投资基本面分析，理性看待市场波动，倡导价值投资和长期投资理念。此类表述对于地产股的市值管理和企业成长也有积极的作用，充分说明对于投资者引导长期投资的导向，对于短期的股价波动不应该有过度的反应。

  2、政策意义

  此次上交所比较罕见地把民营房企的融资单列，列入到当前有针对性和有时效性的政策措施篮子中，体现了对于民营房企融资方面的高度关注。此类表述具有积极的意义，也是当前各类民营上市房企需要重点关注的。类似企业近期要关注上交所的政策导向和具体措施，积极和金融机构合作，探寻新的融资渠道和新的融资方式。若是此类工作做到位，那么对于今年5月份尤其是下半年储备更多资金、积极做好企业经营能力改善等，都有积极的作用。相关民营房企需要关注此类资本市场以及此前一部两会的政策表述，积极在融资方面探索新路子、开辟新模式、开启新天地。另外也需要看到，对于地产股的稳定工作，此次上交所也给出了明确的方向，对于一些上市房企来说也是具有启发意义的，客观上也有助于促进此类企业更好的发展，对于相关企业的市值管理、和投资者强化沟通等工作的开展也具有积极的意义。

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  广州：调整住房定向销售政策

  5月5日，根据对广州第一轮集中供地的竞拍规则可以看出，广州对于房企项目定向销售的政策有所调整。这也可以认为是拿地门槛进一步降低的信号。

  1、政策要点

  此次广州首轮集中土拍中，共成功交易了17宗土地。其中，海珠区和黄埔区地块“要求不低于50%的房源向无房者出售”的规则被取消。此类规则可以认为是“住房项目定向销售规则”。去年即2021年8月广州第二轮集中供地过程中，当时规定了海珠、黄埔和南沙相关地块落实住房项目定向销售规则，即所售项目中首套住房购房家庭或个人必须超过50%，且开发商需要签订承诺书。而在去年第二轮集中供地过程中，南沙就取消了这个规则。而今年5月5日广州新一轮集中供地过程中，海珠和黄埔也取消了这个规则，具有非常强的信号意义。

  2、政策意义

  广州此次集中供地的规则调整，也说明各地在拿地方面不断降低门槛的导向。对于广州来说，当前供地的意愿比较强，也希望土地市场能够提振。此次类似限制性条款的取消，客观上有助于促进广州土地市场的活跃。至少对于房企来说，后续项目销售的约束减少了，拿地的积极性也就增加了，自然也可以带动房企积极入市和积极拍地。此类政策对于全国其他城市土地市场也是有启发的，在既有的降低竞拍保证金缴纳比例、延迟剩余出让金缴纳时间等做法同时，也需要关注房企的一些新的顾虑。减少此类政策的约束，将使得房企拿地的步伐可以迈得更宽、走得更快，也有助于确保土地市场的稳定健康发展。

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  英美澳：三国提高了基准利率

  5月5日，英国宣布加息。5月初国际市场上普遍出现了加息的操作，对于我们了解国际金融市场变化、更加精准预判中国房贷政策等都有积极的作用。

  1、加息情况

  从近期海外一些国家的动作看，普遍有了加息的动作或倾向。1）5月3日，澳大利亚储备银行宣布，把基准利率从0.1%提高25个基点到0.35%。这是澳央行2010年11月以来首次加息，结束了澳大利亚自2020年11月开始实施的历史低位利率。2）5月4日，美联储宣布加息50个基点，将联邦基金利率目标区间上调到0.75%至1%之间。这是自2000年以来加息幅度首次达到50个基点，显示出美联储收紧货币政策的紧迫性。3）英国中央银行英格兰银行5月5日宣布，将基准利率从0.75%上调至1%，以应对通货膨胀。这是2021年12月以来，英国央行第四次加息，此次加息也使英国央行的基准利率升至13年来的最高水平。总结这三国的加息政策，可以看出其特点，即加息的节奏加快、力度加大、利率水平不断创新高、积极应对通胀风险。

  2、政策意义

  对于国际市场的加息现象的理解，有助于我们更好理解货币政策走向和信贷政策动向，尤其是从房地产的角度来看，更要注意此类政策带来的新启发。总体上看，中国当前房地产市场尤其是房贷市场，持续强调了降息和降低成本的导向。在既有的LPR降息和各银行主动下调利率的情况下，购房者的信贷成本总体上处于下降的态势。这一点和国际市场形成了差异和对比，反过来进一步说明当前中国购房市场中房贷成本进一步降低的机会，对于降低房地产交易成本和鼓励购房需求释放等有积极的作用。虽然我们确实也要防范国际市场货币政策调整带来的影响和冲击，但就近期来看，中国各大银行的放贷的能力和主动性是在增强的，其也为5月份以及后续月份购房市场创造了更好的信贷环境。

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  洛阳：资金监管等政策更加灵活和变通

  5月1日，洛阳正式实施《促进房地产市场持续平稳健康发展的若干措施》。此次洛阳在预售资金监管、装配式建筑指标、二手房贷款方面有一些创新的表述，值得行业的关注。

  1、基于评级落实差异化资金监管

  此次洛阳明确，依据企业评级实行差别化监管资金管理。对于一级房企来说，其预售资金监管标准放宽，依据工程形象进度分12个节点拨付。而对于等级偏低的企业，则可能节点数只有6个。此类规定对于房企而言，具有激励效应。对于合规和经营稳健的企业，充分利用此类政策，可以减少资金沉淀，充分促进企业资金的循环。类似差别化的资金监管方式，也是全国其他城市值得学习和关注的。

  2、装配式建筑指标更加灵活化

  此次政策明确，完善装配式建筑配建政策。政策实际上对于装配式建筑的应用采取了更加灵活和变通的做法。对于想减少装配式建筑配建面积的，可以缴纳装配式建筑易地建设费，其后不再配建。对于想申请增加的，则可以获得相关的成本差价奖励。此类规定，也使得装配式建筑的发展更具有灵活性。在当前房企降成本的特殊时期，有助于房企合理选择装配式建筑的配建面积，进而更好地推进房企经营和项目的开展。

  3、优化二手房的贷款政策

  此次洛阳对于二手房方面的贷款政策给予了更多的支持。这主要包括三点，即二手房公积金贷款最低首付比例不再设置房龄年限范围，统一按照20%执行；对区域优势明显的二手房贷款房龄调整为30年以内；支持开展法拍房按揭贷款业务。此类规定，使得二手房的可贷金额更加充裕，同时首付比例也可以降低，对于特殊形式的二手房也可以享受到贷款的支持。类似规定，都有助于促进二手房市场的活跃，进而加速此类房产的盘活和流通。

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  镇江：延续4月精神出台公积金政策

  5月5日，镇江公积金中心发布《关于调整住房公积金有关政策的通知》。此次政策进一步说明，5月份各地公积金贷款政策有进一步宽松的倾向。

  1、政策要点

  此次政策明确，降低公积金贷款首付比例，对已结清首次公积金贷款的缴存职工家庭，第二次申请公积金贷款的首付比例调整为40%。从这里可以看出，镇江对于二次申请公积金贷款的首付比例进行了下调，从60%下调为40%。总结近期全国公积金贷款政策，可以看出，二次或二套房申请公积金贷款的首付比例呈现了差异，比如说梅州为20%、福州为40%、洛阳为20%。但无论如何，各类城市的首付比例总体以下调为主。

  2、政策意义

  5月份各地政策放松会继续呈现加码、加快的态势，此次镇江公积金政策的调整，也体现了地方政策的一个走向特征，即积极响应4月份既有的政策内容，进一步把政策做细做实。此前4月29日镇江发布了《关于进一步促进我市房地产业良性循环和健康发展的通知》。此次政策明确了对于二次使用公积金进行降低首付的规定。可以认为，5月份各地总体上会在上一级政策的基础上，出台更多细则性内容和条款，充分确保房地产市场享受更优惠和更实质的政策内容。