[克而瑞] 85城164次！强二三线解绑限贷限购能撬动需求吗

  放松限贷、限购的刺激力度明显在加大但撬动需求更需让“三个不确定性”变确定。

  ◎  作者 / 杨科伟、姚郑康

  截至5月11日，2022年全国累计134个省市共计出台了231次纾困政策。施政频次逐月提升，单4月共66个城市出台政策，超过一季度总和。在政策涵盖的内容上也愈发丰富，至5月长春、岳阳等出台“15条”“18条”等组合拳。

  随着纾困政策愈来愈多、愈演愈烈，当前相较一季度出现两个显著变化：一是在城市能级上愈发提高，包括上海、深圳、杭州、苏州等25个一二线城市相继入场。二是政策力度愈发加大，已经触及对限贷、限购等核心调控政策的放松。

1

  前期局部政策小幅放松效果不彰
疫情加速继续下行亟需更大力度刺激措施

  当前愈发密集的纾困政策出台，其市场背景是2022年以来地方楼市一再下行。一季度已出台新政的效果并不理想，因此4月新一轮更大力度、更高能级的调控放松。

  4月全国百城商品住宅成交面积环比下降21%，同比降幅较3月扩大10pcts至50%。五一假期日均较4月日均降幅为75%，市场整体仍延续下行。除成都、杭州等部分折扣猛烈、利差较大的项目销售红火外，其余项目认购率和转化率以降再降。

  一季度出台新政最为积极的三四线城市更是下行加剧，五一假期泉州、常州、常熟、无锡、莆田等认购面积同、环比均下降超50%。

  政策松绑未能立即提振市场信心，无法撬动购房需求无非三方面因素：不确定是否能如期交房、不确定房价下跌、不确定能否持续月供，尤其是疫情反复更加深居民对未来收入稳定的预期。此前出台的一系列新政对购房补贴、财税减免、放松限售等方面的放松虽见力度、见诚心，但没有实质上改变居民所面对的困境，对购房压力的下降、购房需求的激发有限。

  因此，4月起各城市产生共识，无论是苏州南京杭州的强二线还是三四线城市都纷纷放开原有顾忌、跳出既定范式，更大范围地实施差别化住房信贷政策，并出台突破市场预期的刺激。

  2

  4月起强二三线不再围观而是打破预期
但刺激措施多有明确适用限制和留有余地

  相比于一季度，四月中旬起强二三线城市不再围观纷纷下场施政。这一轮城市无论是经济基本面还是当前楼市现状均强于一季度已出台新政的地市。多个沿海城市群内或中西部重镇均出台了一揽子房地产纾困政策，包括强二线长沙、杭州、合肥、苏州、南京和强三线佛山、无锡、惠州、中山、嘉兴、湖州、徐州、芜湖、泰州等。

值得注意的是，这一类市场面和经济面尚佳的地市出台新政均留有余地，有明确的适用范围。与一季度弱二三线城市大开大合的纾困政策不同，杭州、长沙、无锡、中山的新政仅正对新市民、人才和多孩本地户籍家庭，有明确的人群限制；苏州、合肥、惠州、中山则指明新政用于当前楼市较为困难的远郊区域，市场尚可的主城区并不适用。

3

  鼓励“结清即首套”调整限贷成为突破点
强二三线解禁特定人群和区域的限购

  纾困政策的进一步深化体现在越来越多的省市针对限贷和限购政策放松，希望以最大限度通过银行信贷和财政补贴的方式填充居民购买力，并尽量多的引入和解禁新增购房需求。

  超过半数以上的城市出台的绝大多数纾困政策都将信贷宽松作为最主要抓手。4月中以后各地出台的政策中“放松限贷、公积金”的占比较之前上升了7pcts至53%。此外放松限购也开始成为施政热门，占比上升4pcts。

  放松信贷方面，除了基础的降房贷利率和公积金政策外，新加入了对特定人群的信贷优惠。

  二线城市中，苏州将个人贷款额度上限由45万元提高到60万元，家庭由70万元提高到90万元。长春和贵阳等更是对首套房贷款已结清的二套房购房家庭执行首套房贷款政策。

  三四线城市则更为直接。强三线城市芜湖、嘉兴、湖州、中山、泰州、无锡等纷纷上调公积金贷款最高额度，其中惠州支持提取公积金用于支付购房首付款。其余三四线城市放松力度更大，如赣州将购房者购房者年龄放宽至70岁；达州允许使用公积金为成年子女或父母贷款；岳阳、梅州、黄石、钦州、连云港、张家口、上饶、绍兴、资阳、龙岩和扬州将首套房最低首付比例降至20%。

放松限购方面，4月起强二线城市罕见入场，包括长沙、杭州、合肥、苏州、南京等楼市尚且平稳的二线城市纷纷调整了限购区域和限购政策。如杭州、合肥、苏州取消了部分主城区域的限购政策；长沙、南京则降低了非本市户籍限购门槛。

强三线城市也紧随其后，东莞、佛山、无锡、惠州、中山、绍兴等也均明文宣布实行新的住房限购政策，取消一部分区域和一部分人群的购房限制。

4

放松限贷、限购的刺激力度明显在加大
但撬动需求更需让“三个不确定性”变确定

总而言之，强二三线上调公积金贷款上限、弱二线“不认房不认贷”、弱三四线将贷款政策放宽至国家政策规定最低水平，在刺激购房消费的力度上均是本轮政策潮中最强。最大限度地支持了居民首置首改的购房需求。同时，强二三线城市放松限购势必将带来一部分被限制的购房需求解禁，为市场引入一定“活水”，同时给市场传递救市信号。

但需要指出的是，上调公积金贷款最高额度、降低贷款首付比例均在市场预期之内。此外本次放松限购的部分城市区域实际上2021年下半年已在实质上不存在限购。

本轮强能级城市放松限贷限购政策相比此前政策而言力度明显加大，对居民购买力的填充和新增购房需求也有实质填充。但要切实提振市场成交表现，刺激新政更需切中购房者担心的“三个不确定性”,不确定是否能如期交房、不确定房价下跌、不确定能否持续月供，尤其是疫情反复更加深居民对未来收入稳定的预期。只有打消购房者这三方面顾虑，才能切实提高政策工具的有效性，实现多方共赢和行业的良性循环。