[中房研协]“三支箭”是手段，恢复市场信心是根本

  热点回放

  11月份以来，金融支持房地产领域政策频出，继国有银行向优质房企提供超万亿元授信驰援、中债增进公司支持首批三家民营房企发债之后，证监会再度放开上市房企和涉房上市公司的股权融资，各路资金加速入场以保证融资渠道全面打通，身处困境的房企迎来金融支持“三箭齐发”的重大利好时刻。

  支持房企股权融资的“第三支箭”比预期中来得更快、力度更大。结合实际情况和深究政策内容来看，从信贷融资、债券融资再到股权融资，“三支箭”发出的效果究竟如何？能获得金融政策支持的房企范围有多大？政策导向的思路到底是保交付还是保市场主体？出险企业能否走出困局，仍是市场关注的焦点。与此同时，在“三支箭”政策引导之下，是否意味着“三道红线”管控迎来退出时刻?一番救市后又能在多大程度上提振楼市？房地产行业的定位和导向将发生哪些变化？本期内参将作相关分析。

  各方观点

  易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，近期的支持政策表面在“救”，实则核心仍在于“稳”，支持资金优先流入相对比较优质、稳健的民营房企，使这部分企业得以率先企稳，以免风险继续蔓延。需要注意的是，政策短期内很难扭转市场基本面。在政策信号明确的情况下，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在观望的潜在置业群体或将陆续入市，房地产交易也将逐步回归稳定，预计到明年二季度可能形成市场底。对于房企来说，在短期销售依旧疲软的背景下，只有耐心等待预期修复、需求端改善，市场筑底回升、销售回款得到保障，才能让企业真正走出困境。

  中国首席经济学家论坛主席原国务院参事夏斌认为，银行和政府协调帮助纾困，至于选择哪些房企，给予哪些不同方式的保交楼救助，不能以头部企业、非头部企业划分，不能以国企、民企划分，而应该秉持市场原则，按照企业治理和项目公司的经营质量划分。不要浪费这次防止局部性危机的机会，在守住保交楼、稳社会的前提下，重组、转型一批房地产公司，必须破产一批早已经经营不善，严重资不抵债的房地产公司。

  经济学者任泽平认为，近期的稳楼市“三箭齐发”传递了重要信号：1、部分房企上岸了，增信、展期、续贷、股权融资，这些工具都来了。2、不是所有房企都能上岸，保的是三好生现金流，而不是非三好生的资不抵债。3、上岸的房企重组，剩者为王；没上岸的房企被重组、从此退出历史舞台。大洗牌，大出清，大变局。展望后市，未来有两大拐点，政策拐点和市场拐点。近期重磅稳楼市政策主要修复优质房企融资端，部分房企三好生迎来了困境反转的阶段性改善，暂时拿到了救命钱和上岸的船票，意味着房地产的政策拐点或已出现。但是，市场拐点未现，短期居民购房信心和能力还未明显恢复，房企还将面对房地产市场低迷的时间考验，以及保交楼的良心考验。

  浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，证监会射出的“第三支箭”政策和所谓的前两支箭一样，对于陷入困境的房企来说，这些融资，在某种意义上都是债务的展期。对它们来说，这只是有限度的续命，而不是真正的治病救命。真正的治病救命，需要的是市场复苏，销售端带来的回血。所有这些续命的救市措施，通常只给企业半年到一年的喘息机会，如果市场信心和销售不能恢复到正常，仍然无法解决陷入危机的房企的根本问题。

  诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，当前房地产行业的资金压力大，流动性不足，改善资产负债表显得尤为重要，从而增强现金流的流动性，提高资金使用效率。“第三支箭”相较于“第二支箭”是股权融资，不会增加房企的负债，这有利于降低房企的资产负债率，也是缓解现金流压力的主要途径之一。在行业资金偏紧的背景下，对民营房企的融资支持对行业的发展有着重要作用，有利于提升行业的信心，有助于房地产市场活跃度的提升，但对于房地产市场来说，不仅供应端面临资金压力，需求端对于未来的收入预期降低也是阻碍市场恢复的原因之一，市场加速恢复需要供需两端的政策支持。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，目前国内房地产行业信心不足，楼市明显萎缩，市场回暖存在较大不确定性。之前的各项边际宽松政策显效有限，此时如果房企采取公开募资的形式很难获得市场支持，而市场中房企板块当前更多的是以作二级市场短线的为多，所以采取定增方式募资则可排除公开增发中的不确定性，提升募资的成功率，这对于增强房企的核心资本、优化资产结构与改善流动性都是十分重要的和非常关键的。这也是为何定增成为再融资开闸后首选的方式的主要原因。相比此前，“第三支箭”政策要实在得多，从股权层面强化房企的核心资本，从而改善资产结构和流动性基本面，再发挥杠杆效应和推动同业并购，实际效果就很快产生了。

  申万宏源研究员袁豪认为，本次房企股权融资放开意味着“既要保项目、更要保主体”政策的持续有力推进，一方面对于短期资金略有困难的房企进行有力的保主体，另一方面推动优质房企收并购出险房企或出险项目，也有利于国企央企进行集团内地产资源整合协同。政策推动下，涉房企业有望迎来并购重组潮，从而加快出险上市房企重组，加快房地产风险出清。

  东方证券首席经济学家邵宇认为，后续关注核心是“三支箭”涉及资金何时落地，哪些房企能够恢复重组上市，或是借到更为廉价的并购贷款，才能借力做大做强。目前来看优质民企大概率得到支持，但未来发展空间仍不确定，融资资金能否用于拿地、拓展布局暂不明朗。大方向看，配套资金仍以“输血”保交楼保民生为主。此外，受疫情反复等影响，房地产需求侧及消费者信心恢复仍需时日，这也需要相关政策进一步发力。

  中欧国际工商学院教授盛松成认为，“三支箭”政策试图解决供求问题，要求金融机构承担更大责任，允许部分贷款展期，短期内缓解不良贷款快速积累的压力，帮助开发商稳定营运，有助恢复市场信心，预计房地产市场将可软着陆。

  中房分析     

  地产融资的“三支箭”依次落地，保交付和保房企三好生的思路彻底明确

  从放松银行信贷的“第一支箭”，到放松债券融资的“第二支箭”，再到月底重启股权融资的“第三支箭”，监管层拿出了压箱底的政策支持。尤其是时隔多年后房企股权融资的重新开闸，旨在不直接增加房企负债规模的同时，也同样为房企融资提供充足的渠道，救市的紧迫性由此可见一斑。至此，整个银行、债券和证券市场针对房企的金融支持路径相继打开，高层对于行业的纾困方向也从之前的“保交付”向“保主场主体”转换。供给侧的资金支持将有效遏制未来优质规模房企不断暴雷的趋势，一定程度上防止房企债务风险蔓延，稳健经营的优良房企将迎利好，降低金融机构的风险系数，推动行业尽快走上良性循环和健康发展的轨道。

  但透过现象看本质，无论是银行和债券融资，还是股权融资，都与出险房企和困难的中小房企无关，能受益的仍是央企国企和少数优质的民营企业。从目前已实行的部分融资政策来看，因信贷和债券“前两支箭”受益的融资主体和融资规模相当有限，且需要开发商提供合格抵押物、担保和反担保，这对不少民营房企来说有一定难度。而此次发布的“第三支箭”尺度看似很大，但陷入流动性危机的房企事实上很难再获得资本市场的认可，这类房企通过市场重组或凭借其股价和市值作股权融资的难度极大。由此可见，“三支箭”带来的积极影响仅作用于部分房企，经营稳定但短期流动性紧张的央国企开发商势必率先迎来信用修复，一定程度上避免风险扩散。而其他民企开发商依然如履薄冰，面临更高的流动性风险，如果没有进一步更为有力的政策推动，其出险出清还会继续。因而后续需要关注的核心是融资“三支箭”的落实情况，涉及的资金何时落地，即房企资产负债表和现金流的真实改善情况，避免实际纾困行动跟不上政策出台初衷。

  “三道红线”到“三箭齐发”，房地产金融政策导向的彻底扭转

  两年前，在防止房地产泡沫化的指导思想下，“三道红线”政策出台，将房企几项重要财务指标同融资规模直接挂钩，限制了房企融资规模增长空间。可以肯定的是，“三道红线”在实施的两年里成效显著，为防御信贷资金过度流入房地产领域的目标已经完成。如今，行业已发生了重大改变，在市场快速降温，部分房企因流动性压力出现债务逾期而引发了系列问题的背景下，稳楼市“三支箭”依次落地，形成了信贷、债券、股权等三大融资政策支持体系。

  从“三道红线”到“三箭齐发”，这意味着金融政策导向已经彻底扭转，由之前严防死守资金流入房地产转向了放开房企股权融资，优化房企资产负债结构，也即通过压箱底的政策争取保住市场尚存的优质房企，为保障其资金链不出现断裂，助力行业平稳健康发展。但需要注意的是，高层加大对房地产领域的支持，而不是鼓励房地产行业再重回过快增长的老路，金融支持政策在条文中明确了重点支持优质企业和将资金用于特定领域等。因此，市场主体也应合理运用好系列金融支持政策，并吸取过去行业发展中存在的杠杆率过高、金融化过度等教训，探索新的发展模式。

  房地产股权融资的重启短期内对行业整体的刺激作用有限

  随着房企融资渠道的全面打通，特别是“三箭齐发”涉及的资金及时落地后，房企资产负债表和现金流或迎来实质性改善，国央企开发商与资质优良的大型民营房企后续出险的概率会有所下降，并为行业带来更多利好，有助于市场信心的加速恢复。但楼市的企稳和预期的改善最终依旧取决于销售端的复苏，只有房企能够恢复自我“造血”才能维持可持续的发展。因此房地产融资的“三支箭”短期内仍无法扭转行业整体的下行趋势。尤其是已爆雷的房企仍将经历行业出清的过程，这些出险房企还是要通过重组债务，并借机引入战略投资者和金融股权融资，从而优化资产结构和恢复自身流动性，同时通过强力促销，在改善现金流的基础上推动债权融资，让企业运营逐步恢复正常来实现自救。

  短期来看，楼市的整体下行压力目前仍未止住。在就业和收入的预期并未改善，叠加国内外的经济下行等因素影响，居民入市意愿很难提振，房地产行业的企稳回暖仍存在很大的不确定性。但值得一提的是，近期广州率先实质性地放松了疫情管控措施，随着全国性疫情防控措施的大幅优化和调整，这将对于经济的复苏以行业的回暖起至关重要的作用。

  中长期来看，行业将步入新的发展阶段，在“房住不炒”“租购并举”的基调下，未来房地产市场的发展方向将由“购”向“租购并举”转变，商品房市场和保障房市场共同发力。聚焦未来房企的命运，必须看到，经过这波洗牌后，房地产开发商数量或将大幅度减少，部分经营不善的房企自然会被淘汰、退出市场，而经营有方的房企或通过并购重组做大做强，有利于房地产市场更好地新陈代谢和健康发展。全国性市场或主要由国央企背景的房企主导，爆雷的民营房企不排除后续将由国央企参与重组而成为混改制开发商，并逐渐收缩投资范围，深耕区域或细分市场。