[克而瑞]10月刺激减弱、涉房融资松绑，长期政策基调不变（10月）

  地方继续加码保交楼稳市场，但没有全国性强力政策。

  10月，二十大召开并定调房地产——坚持房住不炒、强调租购并举，央行、财政部、国办等持续表态稳市场。地方政策松绑和刺激进入暂歇期，仅34城发布34次新政，环比腰斩，所涉城市能级下降、政策力度亦有所减弱。融资端政策暖风频吹，监管指示六大行加大对房地产融资的支持力度，证监会放开特定涉房企业A股融资，增信发债房企名单扩容。

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  二十大坚持房住不炒、租购并举

  多部委持续表态稳市场

  10月16日，二十大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。总基调和相关表述与十九大基本保持一致，一方面继续坚持“房住不炒”定位，强化住房的居住功能，弱化住房的金融属性，严防房地产过度金融化、泡沫化，另一方面，强调租购并举，未来住房制度将全面贯彻落实租购并举新模式，重点解决新市民、城市低收入群体的居住难题。

  央行、银保监、财政部等部委召开会议，学习传达二十大精神，部署贯彻落实工作。10月24日，央行和外汇局表示要加强部门协作，维护股市、债市、楼市健康发展，更好满足居民的刚性和改善性住房需求，加大力度助推“保交楼、稳民生”工作。财政部表示，进一步改进和完善支持就业、教育、养老、医疗、社会保障、住房等领域财税政策，推动改革发展成果更多更公平惠及全体人民。

  10月26日，国办发文，深化“放管服”改革，强调给予地方调控更多自主权，督促落实保交楼、防烂尾、稳预期。文中“因城施策政策工具箱的40多项工具”、“防烂尾”等新提法值得关注，前者表明地方调控仍有充足工具储备，未来政策尤有明显发力空间，后者则强调了防烂尾对稳定市场预期的重要性。

  02

  地方政策频次腰斩且力度减弱

  仅34城需求端刺激托市

  10月地方房地产松绑和刺激政策呈现如下几点变化：（1）政策频率明显下降，恰逢二十大召开，各地地产政策出台节奏有所放缓，本月仅有34个城市发布34次新政，城市数量、政策频次环比均腰斩，并创4月以来新低；（2）所涉城市能级下降，力度也有所减弱，上个月，以宁波、济南、青岛为代表的强二线城市加速松绑“四限”，而本月仅有沈阳等个别二线城市下场托市，政策调整范围仅限于公积金和购房补贴，影响比较有限。 

  聚集10月地方房地产政策，主要涉及以下八方面内容：其一，白银、自贡等8城放松限贷，例如白银，实行认贷不认房，对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，执行首套房贷款政策。其二，泉州惠安放松限售，新购商品住房取得不动产权证满2年后可转让，本县户籍家庭改善换房的，出售已有住房不受2年限售期限制。其三，武汉、厦门等25城放松公积金贷款，例如武汉，上调公积金最高贷款额度，首套房由70万元提升至90万元，二套房由50万元提升至70万元。其四，沈阳、哈尔滨等22城实行购房补贴，例如哈尔滨，对生育第二、第三胎的家庭，在9区内购买新建商品住房的，分别给予1.5万元、2万元的一次性购房补贴。其五，自贡减免交易税费，出售自有住房并在1年内买房的，可以申请退还售房时所缴纳个人所得税。其六，绵阳、益阳南县等6城放松预售取证，例如绵阳，新建商品房项目办理预售许可形象进度要求，由原6层及以下主体封顶、7层及以上完成地上层数的 1/3且不少于7层，调整为完成地上3层后办理预售许可。其七，南充、绵阳等5城放松预售资金监管，例如绵阳，增设主体分部工程完工资金使用节点，工程质量验收合格节点累计可使用建设资金额度由不超过80%提高到不超过85%。其八，白银、南充等7城放松土拍，例如南充，土拍按起始价的20%确定竞买保证金，保证金可用银行保函，一个月内缴纳土地使用权出让金50%，余款可按合同约定分期缴纳。

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  融资端政策暖风频吹

  大行新增千亿、涉房企业A股融资开闸

  房地产融资端政策暖风频吹。10月8日，监管指示六大行加大对房地产融资的支持力度。央行、银保监会要求建行、农行等六家国有银行，加大对房地产融资的支持力度。每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元，融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券。

  10月20日，消息称证监会将放开特定涉房企业A股融资，尽管房企并不能直接从中受益，但政策从一刀切禁止到适度放开，还是向市场传递了积极的信号。在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许以下存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标的比例不超过10%；参股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润的比例不超过10%。

  10月，首个非示范房企完成中债增担保中票发行，新城、龙湖、碧桂园等民营企业积极推进二轮增信融资。13日，卓越商管发行6亿元中票，这是中债增为非示范民企提供的首笔增信支持。此外，有消息称新城、龙湖、碧桂园等示范房企在积极推进第二轮增信债券融资工作。

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  展望：地方继续加码保交楼稳市场

  但没有全国性强力政策

  展望未来，稳楼市仍是四季度政府工作重点所在，一方面，加速推进“保交楼”，加快专项借款、纾困基金到位使用，积极处置项目停工问题、化解烂尾风险，以期修复市场信心。另一方面，地方加大力度松绑政策、刺激需求，充分发挥40余项政策工具作用，年末两个月或将迎来政策松绑小高峰。核心城市精准施策到区县乃至街镇，边郊区域限制性购房政策有望放松，中心区域政策继续保持定力，压力城市用好调控自主权，全面退出限购、限售等以调降购房门槛，加大购房补贴和交易税费减免力度刺激住房消费。但由于政策核心诉求在于促进市场回稳，而不是刺激市场非理性回暖，全国性重磅政策较难落地。