[中房研协]财政部要求严禁通过举债储备土地，地方国企拿地或将受限

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  10月14日，中国财政部印发通知：要求各地加强“三公”经费管理，严控一般性支出。通知中提到：严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。

  热点评析

  土地出让收入同比大幅下滑，地方城投以及国央企成为购地主力

  去年下半年以来，受房地产市场持续低迷以及部分房企出险的影响，地方土地出让收入大幅下滑，财政部数据显示，今年前8个月，地方政府性基金中的国有土地使用权出让收入33704亿元，比上年同期下降28.5%。与此同时，为缓解企业经营困境，国务院出台了一揽子税费支持政策，减轻企业资金压力，相关政策对助推经济平稳发展发挥了关键作用，但短期内也造成了财政减收，一般公共预算收入负增长，因此，部分对土地依赖程度较高的地方政府采取了通过城投和其他国企拿地的方式以平衡收支压力，烘托土地市场氛围。

  从土拍市场各方参与程度来看，过去一年来，规模民营房企在“三道红线”的约束下，出于优化自身财务结构、转换战略目标的角度，较少现身各地土拍市场，地方城投以及国央企成为购地主力。根据中指数据，截至2022年10月13日，22个重点城市（市本级）“两集中”涉宅用地累计推出3881宗，成交2999宗，其中，地方国资企业拿地1384宗，占总成交宗数比46.1%；国央企拿地844宗，占总成交宗数比28.1%。国央企和地方平台累计拿地占比超过74.3%。

  城投和国央企拿地，是缓解财政支出压力的临时和应急之举，无法从根本上改变形成政府负债的实质

  由城投或其他国企拿地，资金流向政府性基金预算，表面上看是收入，但实际上只是将政府负债从表内移至表外，无法从根本上改变资金来源于金融机构和形成政府负债的实质。

  对于城投类平台而言，一方面，此类平台往往只是部分地区支持地方建设与投资的融资工具，是为了打破地方政府在财力紧缺、土地出让遇困时直接以土地抵押进行融资的政策障碍，且其拿地行为需要举债融资才能顺利进行；另一方面，部分地区城投不具备土地开发能力，或基于市场环境，开发建设的意愿不强，导致土地出让收入增加但购地后土地出现闲置，即拿地更多地是出于“托底”的目的，而并非市场主体基于理性需求进行开发投资。

  对地方政府而言，这种政府表外加杠杆的行为并不可持续，在房地产市场尚未转暖的背景下，资金回流不确定性高，未来，城投债务到期也将集中迎来高峰期，或将导致城投债务风险与地方财政风险的叠加。

  未来地方城投、国央企拿地或受限，核心在于判断是否存在拿地虚增财政收入

  今年以来，国务院多次要求，各级政府要坚持过紧日子，此次财政部下达的通知意味着政策层已看到了土地财政式微之下地方财政困境及可能引发的风险，接下来地方城投类国企拿地或将受到一定的限制。但此要求并非不允许国企拿地，而是对资金来源和用途做了限制，核心在于判断国企拿地是否属于虚增财政收入的情况，判断国企拿地的资金是否来自财政拨款，或国企自有资金买地后财政是否通过其他渠道返还。预计未来，在“左手倒右手”的模式受到约束的背景下，为缓解地方财政困境，房地产市场有望继续出台相关支持政策刺激市场，改善市场现状，恢复购房者预期。