[中房研协]上海发文规范住房租赁市场秩序，为租房群体“赋权”

  热点聚焦

  11月2日，上海市人大常委会办公厅发布《上海市住房租赁条例（草案）》（征求意见稿）共7章65条。主要内容包括：

  在健全治理机制，形成共治共享的发展格局方面，一是明确市、区两级政府的职责；二是明确房屋管理部门是主管部门，并规定了其他相关部门职责；三是规定街道办事处、乡镇人民政府的职责；四是要求强化行业自律。

  在规范租赁行为，平衡租赁双方权利义务关系方面，一是严格住房出租要求，明确出租住房应当遵守的规定，禁止群租；二是细化完善办理租赁登记备案的具体要求；三是明确出租人、承租人应当遵守的行为规范。同时，鼓励当事人订立长期租赁合同，建立稳定的租赁关系。

  在加强市场主体管理，规范住房租赁市场秩序方面，一是加大对个人“二房东”监管力度；二是加强对房地产经纪机构和住房租赁企业的管理，包括建立备案制度、从业人员实名从业、规范房源信息发布、实行合同网签、资金监管要求等；三是对发布房源信息的网络信息平台经营者提出了要求。

  在突出民生保障，发挥保障性租赁住房作用方面，一是确立目标定位，扩大保障性租赁住房供给；二是加强源头规划，明确编制专项规划以及重点布局要求；三是明确建设和管理要求，合理设置准入条件和退出机制、优化申请审核流程、完善配租使用规范、规范租金和租期。

  在坚持服务监管并重，增强人民群众的获得感方面，一是明确建立健全全市统一的住房租赁公共服务平台，提供“一站式”服务，并加强信息共享和业务协同；二是强化对承租人享受公共服务和便利的保障；三是建立租赁价格监测机制，稳定租金水平；四是明确发生突发事件时，应当保障承租人和共同居住人的基本生活。

  热点评析

  上海出台新政规范租房市场，加大对租赁权益的保障

  上海此次出台的新条例是继北京之后，又一个专门规范住房租赁行为、租赁经营和服务、房地产经纪等内容的地方性法规。从内容来看：第一，此次《上海市住房租赁条例（草案）》明确了住房租赁体系的概念，尤其是增加了“经营服务规范”和“租赁关系稳定”两条内容，比传统的“多主体供给、多渠道保障”的提法更进了一层；第二，该条例利用单独一章对保障性租赁住房的制度定位、布局要求、建设要求、管理要求等进行了规定，突出了保租房建设的重要地位；第三，该条例强化了对承租人的保障，明确了要逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，可以预见，往后为租房群体“赋权”将成为上海制定租赁政策的重要取向。

  综合来看，此次法规的出台和实施可以为上海相关租房群体带来实际利益，有助于给购房困难群体提供更有匹配度的租赁房源，在对冲高房价风险的同时也有利于实现上海包括新巿民在内的就业群体的安居乐业等。而从更深层和长远的意义看，随着新规各项措施的落实推进，上海市将逐步扭转长期以来房地产市场“重购轻租”的结构性问题，让住房更好地回归居住属性，满足不同层次、不同人群住有所居的需求。同时，伴随住房租赁市场的高质量发展和传统购房市场的发展齐头并进，可以真正培育出平稳健康的住房市场。

  各地政策端推进住房租赁市场发展的步伐明显加快

  如今，多个城市通过市场监管、减税、增加租赁用房供应等一系列措施，培育和发展住房租赁市场。与此同时，多个城市也陆续出台多项政策，规范住房租赁市场发展。近日，为促进房屋租赁市场平稳健康发展，提高租赁市场价格透明度，深圳发布了《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》以保护租赁双方权益。从内容来看，此次文件对租赁当事人来说，可参照租赁参考价格，结合物业类型、楼层朝向、建筑面积、装饰装修等不同，自主协商确定符合实际情况的租赁价格。此外，深圳也曾发布拟实行“既有非居住房屋改造保障性租赁住房”的政策，年度租金涨幅不超过5%的相关通知。而对租金进行管制，在国际上是普遍现象，很多国家都制定了住房租赁条例，并对资金及其涨幅进行限制。

  二十大报告明确了“租购并举“是我国推进住房制度改革、推进住房高质量发展的顶层设计。可以预计，在北京、上海、深圳等城市的带动之下，后续将有更多城市将陆续在住房租赁政策端发力，推动住房租赁市场发展，进一步完善租购并举、市场与保障并行的双住房体系。