[中房研协]产业定位的回归以及未来可能的政策走向

  热点事件

  在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上，国务院副总理刘鹤指出，对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

  中房评论

  19年后官方再次确认房地产是宏观经济支柱产业

  刘鹤副总理在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上，以非常正式的具有政府文书效力的书面致辞，再次确认房地产是国民经济的支柱产业，这是一个重磅且意义重大的表述。上一次官方类似表述还是2003年8月12日，国家相关部门下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，也就是在中国房地产发展历史上非常著名的国发18号文，正式将房地产业定位为“国民经济的支柱产业”。19年之后，国务院副总理在正式场合的再次确认，某种意义上也带有政策路线调整的性质。尊重市场规律，正视房地产的作用，取消非常规的政策打压，才有利于我国经济的稳定发展。

  房地产的发展历程虽然曲折但始终是经济发展的压舱石

  近20年来房地产行业在曲折中向上生长，为宏观经济的稳定增长发挥了重要作用。由于长期以来市场供需失衡，房地产尤其是住房价格快速攀升，2006年政府开始进行宏观调控，主要是以国务院发布“国X条”的形式进行。政策出发点是好的，希望房价平稳上涨，而非短期大涨。但市场自有其规律，并不完全遵从政府的意志，市场往往在政策发布的前期会有所收敛，但随着交易情绪的恢复、稳定及逐步高涨，房价又周而复始的向上。这种看似市场或企业不太听话，不断与政策博弈的场面，其实并非有意为之，而是背后市场规律的作用，是供需关系以及预期决定了价格的波动。2010年之后，限购为代表的行政限制类政策陆续出台，政策开始调控需求侧，抑制投机需求，支持首套及改善需求。调控主体也逐渐由中央政府转换到地方政府，取消一刀切政策，进行“分类管理，因城施策”。

  从历史的角度看，房地产行业受到鼓励的时候并不多，似乎总是与各类政策调控相伴。但有一点必须承认，每当宏观经济下行的时候，房地产政策往往是趋向宽松的，政府通过刺激民众购房，激活消费，拉动投资，进而通过房地产再带动上下游产业链几十个行业的发展。这一招可谓屡试不爽，不断的在证明一个结论：房地产是宏观经济的压舱石，更是稳定剂。

  进入新时代，房地产依然有合理的发展空间

  最近几年，房地产业遭遇了发展寒流，既有“三道红线”等政策的打压，也有疫情不断反复造成的需求回落，不少高周转高负债的民营房企倒下，行业规模在2021年触顶后开始回落。无论是业内从业者还是行业外的旁观者，都发出了疑问，房地产行业还有发展前途吗？因为全国都户均一套房了，从存量的角度也够用了。如果仅从宏观的、简单的、静止的角度去衡量，确实房地产业到了供需相对平衡的阶段。但是，房地产恰恰是不动产，不是均质无差的快消品，每一套房子都是独一的，人们对房子的需求也是个性化的，具有复杂的变量关系，哪怕一个人通过继承拥有了一套或几套房，依然有再置换购房的需求。这是宏观叙事不能解决的问题。

  即便从宏观的角度，也应明确，我国的城镇化依然处在相对较快的发展中，每年依然有大量的人口从农村向城市，从小城市向中心城市转移。随着时间的推移，每年依然有大量的旧城改造量需要完成。随着城市的生长，每年也有大量的拆迁安置量。随着人民对美好生活的不断追求，商业设施、旅游设施、养老设施还有大量的需求没有满足。

  房地产并非沦落成一个灰暗的没落行业，而是走过了耀眼的、荷尔蒙喷薄的青少年阶段，进入了更加成熟、稳重、节制却又不可或缺的中年时代。未来相当长一段时间，房地产依然是规模上十万亿的大市场。

  政府“正在考虑新的举措”是什么

  从刘鹤副总理的语境看，“努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖”这句话非常关键，也是我们得以预判政策走向的窗口。

  首先是改善行业资产负债情况。行业是指什么呢，应该不单单是指企业部门，也包括消费部门。毋庸置疑，开发企业的资产负债情况不乐观，负债率高、现金流紧张；同时家庭部门资产负债情况是，存款率高，大量的资金沉淀在银行账户里，没有被消费或投资，这也是当前经济滞涨的原因之一。只有企业部门和家庭部门进行充分的经济联系，资源的双向流动，才有可能真正改善行业的资产负债情况。这里就触及到了关键点，如何鼓励家庭部门的消费，或者说对于房地产而言，要允许家庭部门进行消费与投资，让家里的存款动起来。大胆猜测，刘副总理的新举措之一，就是要逐步解除各类限制措施，解除家庭存款的各种封印，进而改善企业部门的资产负债情况。

  “三道红线”也有进一步调整的余地。对于行业而言，是鼓励企业做强做大还是希望山头林立？在自然选择状态下，每个行业基本都会出现1-2个头部企业，市场集中度高度集中。政府在宏观上划定管理红线，前提是这种红线相对其他行业是非歧视性的。我们应当支持鼓励优质大型房企继续做大，在法律框架内自由经营、自由定价、自由竞争，当然企业负债过高，信用丧失，也要自己负责经营失败的后果。特别强调，企业经营的外部环境稳定非常重要，如果是因为政策的剧烈变动，尤其是政策不合理收紧或监管，没有给企业充分的战略调整时间，导致企业陷入经营困境，这种政策本身就值得商榷，要是因为政策的不合理紧缩导致大片优质企业经营困难，那么调整不合理政策几乎就是一种必然。

  其次是引导市场预期和信心回暖。房地产遇冷，企业资金链紧张，很大程度上是消费者观望，看不准市场走向，担心买了没回报，买了会烂尾。

  如何改变负面预期，进而引导正面预期，如何提升消费者信心，进而提升开发企业的信心？政府要让利：降低首套及二套房的契税税率；降低存量房转让的个人所得税、营业税税率；暂缓推进房地产税的改革；限地价不限房价；给予合格购房者相应补贴。金融要有作为：大幅降低首套及二套房的首付比例；个税抵房贷利息。

  通过一系列的优惠政策，降低购房成本，激发购房热情，满足购房需求，尽快激活开发企业的现金回流，在做好住房保障的前提下，解除各类束缚市场发展的不合理政策限制，释放房地产市场的活力，让市场机制在房地产资源配置中发挥主导作用。