政策工具系列——公积金贷款证券化研究

公积金贷款亟待盘活，两省明确证券化思路

  2月13日，海南发布《海南省住房公积金个人住房贷款资产证券化管理办法(征求意见稿)》。这是2023年全国首个提出公积金贷款证券化政策的省份，具有信号意义。当前住房公积金支持购房的政策非常多，但是从公积金贷款盘活的角度，则政策相对少。此次海南证券化政策，意在盘活公积金贷款资金，有助于确保后续公积金中心流动性更加充裕。其对于增加职工公积金贷款额度、降低购房成本、进一步解决住房问题等都有积极的作用。

  一、各地证券化政策与实践

  1、各地政策和实践梳理

  公积金贷款证券化，全称为“住房公积金个人住房贷款资产证券化”，其是指公积金中心将缺乏流动性但能够产生可预测的稳定现金流的个人住房贷款组成资产池，以资产池所产生的现金流作为偿付基础，在资本市场发行资产支持证券，回笼的资金再用于个人住房贷款。公积金贷款证券化工作，对于各地公积金中心引入外部资金、缓解资金压力、增加个人住房贷款额度等都有积极的作用。

  回顾全国该领域的证券化工作。早在2014年10月份，住建部、财政部和央行就发布了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。此次政策明确，有条件的城市，要积极探索发展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。在2015-2016年，包括武汉、常州、盐城、上海、三明、泸州、南京、杭州、湖州、苏州、滁州等城市就有过相关项目的落地，累计募资142.24亿元，有利地支持了所在城市公积金贷款需求。

  但是很显然，2017年开始这项工作停滞了，一直持续到2022年。2022年3月，中国人民银行、银保监会、证监会、国家外汇管理局和浙江省政府发布的《关于金融支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》中，明确提及在住房公积金贷款资产证券化等方面先行先试。这或意味着公积金贷款的证券化之路重启。而今年2月13日，海南发布了《海南省住房公积金个人住房贷款资产证券化管理办法（(征求意见稿)）》。其再次说明，该项政策推进有加快的趋势。

  2、海南试点情况

  此次海南发布了《海南省住房公积金个人住房贷款资产证券化管理办法(征求意见稿)》。此次海南政策的目的是明确的，即为了充分发挥住房公积金制度作用，保障缴存职工购买安居房“应贷尽贷”，确保自贸港安居房制度的落实，拟创新融资方式解决公积金贷款资金缺口问题，并保证公积金流动性安全。此次政策明确了发行的流程，包括选聘机构、注册额度、确定产品规模、组建资产池、配合开展尽职调查、产品报批、产品推介、产品发行、产品设立、报送发行情况等18个步骤。海南政策或意味着公积金贷款资产证券化工作在提速，值得全国各城市和公积金中心的关注。

  二、市场规模

  1、全国公积金贷款余额

  住房公积金个人住房贷款所指的住房，主要包括新房、二手房、建造翻建和大修自住住房、租赁住房等类型。我们根据住建部发布的历年《全国住房公积金年度报告》，可以发现，个人住房公积金贷款余额总体上呈现逐年攀升的态势，体现了公积金贷款的投放力度大、持续支持合理住房消费需求的导向。最新一期数据为2021年的数据。数据显示，2021年底全国个人住房贷款余额为68931亿元。而2021年新建商品住宅成交金额为162730亿元。简单对比发现，全国个人住房贷款余额约占了42%的比例，其规模较大。同时，基于历年该余额的情况和走势，我们估算，2022年住房公积金个人住房贷款余额会超过7万亿规模。这也意味着后续若推进资产证券化工作，其底层资产是非常充足的。

  2、重点城市可盘活的金额

  本报告基于各地《2022年公积金年度报告》，对相关城市2022年底公积金贷款余额和当年投放规模进行了统计。统计显示，全国15个城市公积金贷款余额总计4193亿元，即平均每个城市贷款余额为280亿元。这也意味着，理论上每个城市可盘活280亿元的资金规模，其数量是可观的。

  资产证券化下，盘活的或募集的资金，相当于多少年的新增贷款投放量？我们定义：证券化募集资金可满足N年的贷款需求=2022年底公积金贷款余额/2022年公积金贷款投放额。计算结果显示，全国15个城市贷款证券化后可满足6.2年的贷款需求。其通俗含义是，若把目前公积金贷款余额全部证券化，其形成的募资额用于再投放，相当于解决了未来6年的公积金贷款新需求。当然该计算值是理论值，但这至少说明，盘活住房公积金贷款资源，其对于增强公积金中心贷款投放能力具有积极的作用。

  以海南为例，2022年海南省发放住房公积金个人贷款100.71亿元，同时个人贷款余额555.61亿元。若按上述公式计算，证券化募集资金可满足5.5年的贷款需求。其通俗含义是，若把所有公积金贷款用证券化方式进行盘活，那么2023-2027年即便没有其他公积金的缴存收入，这些盘活的资金也可以满足购房者的贷款需求。这足以看出公积金贷款证券化的重要性。

  下图给出了全国15个城市“证券化募集资金可满足N年的贷款需求”的理论值。数据显示，宿州、泸州、宿松等城市的N值均超过8年，这也说明此类城市盘活公积金贷款的意义更大。相对来说，嘉兴、嵊州、六盘水的N值都小于5年。当然该计算为理论值，实际可募资的金额要远远小于理论值，各地要基于公积金中心的证券化工作规划、公积金贷款的质量与结构、资产证券化的基础与条件等测算。

  三、政策趋势

  此次海南提出了公积金贷款证券化的工作思路，对于全国各地都有较好的启发。其也说明，在后续住房公积金贷款工作开展的过程中，既要从公积金投放即需求端去考虑，也要从公积金资金池即供给端进行考虑。只有公积金资金池的资金充裕，其才可以更好支持贷款工作，进而更好支持合理住房消费需求的释放。

  1、要关注企业缴存方面的困境问题

  传统意义上，公积金资金池的资金来源在于各企业和职工的缴存资金。不过，2022年各企业因疫情冲击，部分申请了缓缴公积金。在企业减负的同时，其也会对公积金的缴存金额或归集金额产生影响。换句话说，各地要充分认识到此类风险，防范公积金资金池面临流动性不足的问题。当然随着宏观经济的复苏，企业后续缴存的能力会明显提高。但是从资产证券化的角度看，各地除了依赖企业缴存的渠道外，也需要积极导入资产证券化的模式。通过资产证券化的方式盘活公积金贷款，也可以为公积金资金池注入更多的资金，以更好满足购房者的公积金贷款需求。

  2、要密切关注购房者贷款需求

  公积金贷款政策的变化，和公积金贷款需求有较大的关系。当前全国房地产市场正处于复苏阶段，购房信心明显增强，其对于住房公积金贷款的需求也明显增强。传统层面上，各地会基于公积金个贷率来调整公积金贷款发放的政策。但若2023年出现时松时紧的操作，则往往会影响购房者的贷款信心和预期，其对于促进房地产市场的平稳健康发展也不利。而一个有效的措施，就是要积极做资产证券化的创新。通过此类创新，可以盘活沉淀资金，同时募集的资金可以投放到新一轮职工的公积金贷款市场中。这样就可以更好保障职工家庭的公积金贷款需求，进而真正促进住房消费的提振。