政策工具箱

  中介费下调政策研究

  2023年06月02日

  25城二手房中介费率为2.2%，7成费用由买家支付

  中介费下调问题成为近期市场与政策热点。6月1日，福州发布《关于合理调整二手房产交易佣金标准促进房产消费复苏的指导意见书》。该政策被认为是“中介费下调第一枪”，但由于下降幅度不及预期、市场批评声音较多，该文件最终被撤回。此事又引发大家进一步关注二手房中介费下调的问题。在当前二手房交易趋于疲软、购房税费成本偏高的情况下，对中介费下调的政策研究显得非常有必要。

  本报告研究了全国中介费定价改革的历程，同时分析了重点城市中介费的相关情况，以更好了解中介机构、买卖双方和中介费的关系。需要说明的是，本报告重点研究二手房买卖领域的中介费内容。同时，本报告定义：中介费=向房东收取的中介费用+向购房者收取的中介费用。该定义不包括其他费用，如购房方面的贷款等服务费用、房东通过涨价变相转嫁给购房者的购房成本等。

  一、中介费定价的改革路线

  观察近10年二手房中介费的改革路线，其经历了三个重要环节或政策节点，即中介费定价权的放开、中介费限价的大讨论、中介费降费改革的探索。我们具体分析这三个阶段。

  1、中介费定价权的放开。2014年6月，国家发改委、住建部颁布了《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》。此次政策下放了房地产经纪服务收费定价权限，由省级人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门管理，各地可根据当地市场发育实际情况，决定实行政府指导价管理或市场调节价。

  2、中介费限价的大讨论。2021年7月，一张关于调整中介费的截图被广泛传播。截图称，“最新指示：房产交易的中介费不得超过当地社平工资的3倍。”其中，社平工资是指社会职工的平均工资。针对此事，各中介公司表示没有接到相关通知。该事件后续有所发酵，引发大家对中介费用下调的讨论和关注。

  3、中介费降价改革的探索。2023年5月，住建部等发布《关于规范房地产经纪服务的意见》。此次政策明确，要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。2023年6月，福州发布《关于合理调整二手房产交易佣金标准促进房产消费复苏的指导意见书》。该政策被定性为“中介费下调第一枪”，包括落实买卖双方等比等额分担佣金、合理下调中介企业的佣金收费标准等条款。由于外界认为该中介费没有实质下降，且造成了负面影响，因此该文件被撤销。

  二、行业定价体系和层次

  基于全国重点城市二手房中介费用收取的相关情况，我们对全国中介费定价体系做了分类。虽然各地中介费收取情况有很大的差异，也会因不同年份和物业形成差别，但实际上各地形成了四个鲜明的价格体系或层次，即最高价、参考价、市场价、最低价。

  具体来看这四个定价层次。其中，“最高价”是中介公司口头的最高报价。部分城市最高价达到4%的水平，即通俗理解的“4个点”佣金。一般此类价格和特定房源有关。“参考价”是地方政府指导价下约定俗成的价格，普遍为3%的水平。部分实行单边收费的城市会低于该水平，其对于中介公司的中介费定价有约束性。“市场价”是买卖双方实际支付的价格。中介公司基于房地产市场运行情况，在参考价基础上做出了上调价或折扣价，以实现交易目标，当前普遍为2%左右的水平。“最低价”是各个城市极个别中介公司给出的优惠价，该价格大致为1%，但有一定的噱头或营销成分。

  三、重点城市的费率情况

  我们对全国25个重点城市二手房中介费用进行分析和统计。需要说明的是，从实际调研情况看，各地中介费用的定价并无统一标准。我们分析了相关城市市场规模占比较高的中介公司情况，以及各地中介机构反馈的主流中介费用情况，据此汇总得出各地今年二季度中介费率情况，即市场价。

  统计显示，全国25个重点城市中介费率平均值为2.2%，相比3%的参考价，相当于打了7折的水平。从实际的反馈情况看，这和二季度二手房交易行情偏弱、中介机构竞争压力增大等因素有关。反过来说明，在买方市场形成的过程中，中介费其实有降低的可能。具体城市方面，成都、西安和北京的中介费略高，分别为2.8%、2.8%和2.7%。而石家庄、东莞和太原的中介费相对低，分别为1.5%、1.8%和1.9%。总体上看，城市规模大、二手房市场活跃的城市，其中介费要相对高。而城市规模小、二手房市场偏弱、购买力相对偏弱的城市，其中介费相对较低。

  四、费用下调的影响因素

  相比参考价，中介费的实际价格或市场价格出现了折扣现象。此类下调情况和市场供求关系、企业经营关系等变化有关，其也影响到房东和购房者交易的成本。具体来看，我们认为至少有六大类因素影响了中介费的下调情况，我们按其影响效应做了分类和排序：市场行情（30%）、中介类型（25%）、定价规则（20%）、服务内容（10%）、房源类型（10%）和客源类型（5%）。其中，从各地中介费用的下调情况看，有很大一部分和市场行情波动、中介公司竞争等有关联。

  具体来看，市场行情包括二手房交易市场情况、购房者观望情绪、二手房挂牌量等；中介类型包括市场占有率、服务水平、市场口碑、价格竞争策略等；定价规则包括约定俗成、政府引导、分段定价、按套定价、按房屋金额定价、双边收费、单边收费、成本转嫁等；服务内容包括连环单、独家协议、贷款服务、增值服务、线上服务等；房源类型包括普通住宅和豪宅、学区房等；客源类型包括房东挂牌动机、熟客交易等。此类因素在各大城市中都存在，其变化和调整会对中介费用调整产生正向或反向影响。尤其是观察二季度以来的中介费情况，中介公司房源挂牌量明显增多，但潜在购房者较少，所以中介费会有所下调，且倾向于针对买家做下调。

  五、买卖双方的费用承担情况

  前面的分析，主要是从中介公司收取的总费用角度进行的。但除了总量分析外，结构分析也很受关注，即这部分中介费由谁来承担、其比例是多少。这个问题也是当前降低购房成本的很重要内容。基于全国25个重点城市的中介费收取情况，我们做了结构的分析。

  在中介费“谁来承担”的类型占比方面，主要包括三类：买家全部承担（21%）、买家承担大头（50%）、买卖双方均摊（29%）。这说明，均摊的比例还是非常少的。这也是“引导由交易双方共同承担经纪服务费用”新政的目的所在。另外从中介费买卖双方的负担比例来看，有67%的费用是由购房者承担的，剩下的33%是由房东承担的。换句话说，购房者承担了近7成中介费，其压力更大，且有损公平。另外本部分的分析并没有包括一些隐性的转嫁费用。

  六、中介费降低的改革路径

  本报告分析表明，中介费下调是关系二手房市场和中介机构可持续发展的重要内容，必须科学有序推进相关工作。此前住建部等两部委政策为后续中介费下调定了总基调，各地要基于实际情况开展工作。1）近期福州的政策改革充分说明其主动思考了相关问题，做出了积极的探索。当然文件撤回，说明中介费的调整和预期有偏差，产生了误导和矛盾，因此需要更科学的调整。各地也需要从全国层面视角理解这个问题，做到政策贴近群众需求。2）关于中介费用下调，往往会产生几个老问题，即费用滋生和费用转嫁的问题。费用滋生是指一些新费用的产生，包括贷款服务费、保障服务费、担保费等。此类费用如何定价或如何收，都应该在中介费调整政策中做出说明。而在费用转嫁的问题上，要做好系统论证和机制创新，防止出现购房者承担房东那部分费用的情况。

  在中介费下调的研究和政策推进中，必须清醒认识到，中介费用定价机制改革要兼顾各方诉求、注重平衡、循序推进。今年二季度全国二手房市场遇到了较大的压力，其对于中介公司的日常经营和管理造成了较大的影响。倘若二手房市场没有激活或持续复苏，那么中介费的下调会加剧中介公司的经营困难。此类困难下，也容易产生违规操作、无序竞争、交易继续疲软等新问题。因此，中介费用下调工作要和二手房提振的各政策做紧密结合。各地要兼顾购房群众、中介机构、市场行情等实际情况，积极降低交易成本，促进二手房市场平稳健康发展。