不动产统一登记全面实现，涉及800亿方房屋

  4月25日，全国自然资源和不动产确权登记工作会议上，自然资源部部长宣布：我国全面实现不动产统一登记。这意味着经过10年努力，我国将国土空间所有不动产都进行了统一登记。不动产统一登记制度成型，为后续高效研究国土空间、推进相关改革等都创造了非常好的条件。不动产统一登记过程中，很大一部分会涉及到房地产，尤其对住房市场将产生积极的影响。

  一、概念厘清

  我们对“不动产统一登记”这个关键词进行拆解，以更好分析该概念的实质含义和内涵。主要包括：不动产指什么？登记了什么内容？统一是指什么含义。

  1、“不动产”指什么

  “不动产”要比“房地产”的范围更广，主要包括土地、海域、房屋、林木等定着物，即其不单纯指土地和房屋。当然从房地产或城乡的角度理解这个问题，我们要重点关注三类不动产：城市里的房屋和相关土地、农村里的农房和宅基地、农村的耕地。这三类不动产和普通老百姓关系最为密切，也是房地产领域关注较多的类型。统计数据显示，十年来全国累计颁发不动产权证书7.9亿多本。我们认为，这其中很大一部分涉及到农村土地承包经营权、宅基地、城市老旧小区和老公房、迟迟无法办证的商品住房等。

  需要提醒的是，“房地产”也不等于“住房”。所以实际上城市里的商业地产、工业厂房等其实都属于此次不动产统一登记的对象。这也意味着，此次改革不光和居民家庭有关，也和企业等机构有关。理解到这个点，才能更清晰明确此次改革和居民家庭住房的关系。

  2、“登记”了什么

  不动产统一登记，涉及到“硬内容”和“软内容”的登记。其中，硬内容是指可以测绘或直接统计到的内容，包括房屋坐落、不动产单元号、房屋用途、房屋面积等。这些均属于看得见、摸得着的内容，是不动产统一登记的部分内容。

  而软内容是指权利，包括权利人名字（如户主名字、企业名字等）、权利类型（如土地使用权、房屋所有权等）、权利性质（如出让、商品房等）、使用期限（如土地使用权截止年限等）、权利其他状况（如房屋结构、楼层、竣工时间等）。当然和居民家庭或普通老百姓关系较大的，主要指土地使用权和房屋所有权。另外从这两年各地不动产登记中心的推进情况看，部分地方增加了居住权、继承权等新内容。

  3、“统一”了什么

  这里所指的“统一”，包括四层含义。第一是统一的登记机构，即由自然资源部负责指导和监督全国不动产登记工作，各城市成立统一的不动产登记部门。第二是统一的登记簿册，即红色的不动产权证书。第三是统一的登记依据，包括物权法、不动产登记暂行条例等法规。第四是统一的信息平台，即各城市不动产登记中心和信息平台。

  我们认为，有两个“统一”是需要重点理解的。第一、过去土地、海域、房屋、林木等不动产登记是分散在不同部门的，而现在统一为不动产登记中心，即交由一个部门承担，涉及申请、受理、审核、登簿、颁证等工作。第二、各地业务部门的名字或有差异，如不动产登记领域网上办事服务平台、不动产登记一体化平台、不动产登记网上“一窗办事”平台等，但功能相似，均属于信息平台和数据库。此类信息库实现了纵向和横向的打通，其中纵向指国家、省、市、县四级打通；横向指自然资源、房管、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门打通。

  二、难点分析

  按照原国土资源部的规划，2017年我国要全面实施不动产统一登记制度。而此次自然资源部消息说明，“全面”的工作目标滞后了6年时间才实现。换句话说，这项工作推进节奏比预期的慢很多，也充分说明全面的不动产统一登记工作之不易。我们观察到，最近两年各地推进了清零行动，基层人员攻坚克难，加速了这项工作的顺利完成。

  本报告统计了最近几年人民群众在不动产登记中遇到的各种矛盾点，并由此分析不动产统一登记所遇到的难点。我们认为，影响不动产统一登记节奏的，主要包括6种干扰因素。我们简单测算了其占比，即产权瑕疵（30%）、房企违约（22%）、房产违法（18%）、工作体量（15%）、登记效率（10%）和确权质量（5%）。

  具体对这6个干扰项进行细分。1）产权瑕疵。其包括：房改房下没有补缴土地出让金、土地没有做过分摊登记、房产信息复杂或遗漏、房产登记内容错误或手续不全、产权登记有争议等。2）房企违约。其包括：开发商没有缴纳初始登记费、项目停工烂尾或破产、项目销售出现一房多卖、项目开发主体不明确、房产没有解除抵押等。3）房产违法。其包括：宅基地超标、违章搭建、房企项目开发违法等。4）工作体量。其包括：涉及的户数规模较大、需要确权和核实的内容较多、测绘工作量较大、农村房地一体登记工作繁琐、老旧小区楼层编号信息缺失等。5）登记效率。其包括：疫情带来的干扰、当事人材料提交缺失、收费情况不清晰、登记流程不清晰等。6）确权质量。其包括：登记后需要修正或返工，涉及权利人名字、房产区位和面积等内容。

  三、房屋分析

  我们从房屋的角度理解不动产统一登记所带来的影响。需要说明的是，这里所指的房屋包括了全国各种房屋类型。1）既包括城市房屋，也包括农村房屋。2）既包括住宅，也包括商铺和厂房等。3）既包括房企开发的项目，也包括建筑企业独自开发的项目。4）既包括个人房屋，也包括企业房屋。因此，理论上所有房屋都会纳入到本次不动产统一登记制度改革中。我们基于国家统计局和各地房产普查情况，测算了2022年底全国房屋建筑面积约为800亿平方米，其在各等级城市和农村的占比如下表。通俗理解，不动产统一登记制度已经覆盖到全国800亿平方米的所有房屋，或者说都颁发了“房产证”或“身份证”。当然需要说明的是，严格意义上有一些房产类型是无法纳入到统一登记数据系统中的，包括本身已有房产证且没有必要更换的、房产项目违法且短期内难以纠正的。

  四、市场影响

  1、供求关系

  广义上说，此次不动产统一登记制度全面建立，是对全国国土空间进行的一次大盘点、大汇总，其涉及各种类型的不动产项目，有助于保护相关权利人权益。包括后续土地房屋等方面的买卖、抵押、证明等工作，都可以基于全国不动产信息系统，更有效开展工作，客观上有助于我们更好盘活存量，提高不动产项目在国民经济发展中的相关作用。

  而从房地产角度看，此次不动产统一登记带来了三个重要的影响。第一、部分有瑕疵、有纠纷、无产证的房产项目有了合规标签，具备不动产权利证书后，其后续交易将更加顺畅。对于大城市来说，相关房产交易受益更强，包括这两年持续推进的老旧小区改造、城市更新等工作，都将因这项工作而提速。第二、潜在的房屋交易规模要增加，或者说增加了二手房挂牌量和交易规模，存量房市场也将形成规范、有序、高效的交易模式。第三、有助于购房政策更加合理规范。具备跨城市、跨部门的住房登记信息，自然可以增加对房地产政策的精准度，也有助于促进房地产市场平稳健康发展。

  2、市场焦点

  此次自然资源部宣布全国全面实现了不动产统一登记，引起了社会大众的关注，也引起了一些焦虑或讨论。这些问题主要集中在三个领域，包括房东是否会加快抛售房屋、是否会开征房地产税、房价是否会下降。我们对这三个热点问题进行分析。1）抛售潮是否会来临的问题。我们认为短期内并不会出现。此次全国全面实现不动产统一登记的消息发布，是全国自然资源和不动产确权登记工作会议的情况汇报，不能理解为针对房地产业。所以购房者或房东无需多虑，也无抛售一说。2）房地产税开征的问题。全面建立不动产统一登记制度，利好房产信息掌握和使用，将利于房地产税开征工作的推进。但房地产税在2023年没有开征基础。后续即便开征，也会考虑共同富裕总体框架、财税政策改革导向、房地产市场形势变化等内容。3）房价下降的问题。短期看，全国住房市场正处于复苏阶段，房价总体企稳回升。中期看，新型城镇化工作继续推进，合理住房消费需求继续释放，房价总体平稳向好。长期看，要视房地产税推进情况、租赁住房市场发展情况等。