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  本月楼市政策聚焦

  中央延续“促需求、防风险、保稳定”定调，地方需求侧支持政策持续优化

  2023年5月，我国房地产政策宽松延续。中央层面，央行发布2023年第一季度中国货币政策执行报告提出，要坚持“房住不炒”定位，稳地价、稳房价、稳预期，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；要满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险；要因城施策，支持刚性和改善性住房需求等。国家统计局新闻发言人就4月份经济运行情况答记者问时也表示，稳定房地产市场，保障和改善民生，仍需要继续努力。

  地方层面，本月地方出台房地产调控政策48条。其中，宽松性政策38条，中性政策5条，紧缩性政策5条。从政策内容看，宽松性调控延续聚焦住房需求侧支持，具体包括上调住房公积金最高贷款额度、发放购房财税补贴、实施棚改货币化安置、优化限购等举措。总体来说，政策宽松以三四线城市为主，部分热点城市政策持续微调，政策频次有所减少、力度减弱。本期报告主要对5月房地产行业政策进行梳理，并作解析。

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  中央政策：坚持“房住不炒”定位，促需求、防风险、保稳定

  1.政策跟踪

  2.政策小结

  5月，货币政策维持平稳发力，流动性宽松状态延续。在流动性总量方面，5月央行公开市场操作实现流动性净回笼超6000亿元，主要为4月末投放的到期回收。自中下旬起，央行适量加大了投放力度，其中包括5月15日央行小幅超额续作MLF。在经济复苏放缓、信贷节奏趋于平稳等因素下，5月流动性整体维持平稳宽松状态。在资金利率方面，以DR001和DR007为代表的资金利率在5月31日分别收至1.70%、2.08%。MLF利率和LPR保持不变。

  在房地产方面，坚持“房住不炒”定位，“促需求、防风险、保稳定”延续。5月15日，央行发布2023年第一季度中国货币政策执行报告提出，要牢牢坚持“房住不炒”定位，稳地价、稳房价、稳预期，要稳妥实施房地产金融审慎管理制度，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，要因城施策支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展等。5月16日，国家统计局新闻发言人表示，房地产市场整体仍处于调整期，稳定房地产市场，保障和改善民生，仍需要继续努力。

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  地方政策：调控整体延续宽松，政策频次减少、力度减弱

  1.宽松性政策（1）行政干预政策

  （2）公积金政策

  （3）人口人才政策

  （4）其他政策

  2.中性政策

  （1） 住房保障政策

  3.紧缩性政策

  （1） 公积金政策

  （2） 市场监管政策

  4.政策小结

  房地产政策持续宽松，政策频次减少、力度减弱

  中房研协测评研究中心监测统计，2023年5月地方出台房地产调控政策48条，较上月继续减少。其中，宽松性政策38条，主要围绕缓解居民购房压力、提振购房需求展开，如提高住房贷款额度、放宽住房贷款申请限制、发放购房财税补贴、推行房票安置、降低住房贷款最低首付比例等；中性政策5条，主要围绕保障性租赁住房筹集和建设展开；紧缩性政策5条，主要涉及房地产市场秩序整顿、自建房安全管理、房地产项目预售资金监管等。总体来说，本月地方房地产政策延续宽松动向，且仍主要以需求侧政策支持为主，但政策发布主体多为三四线城市，政策对市场提振作用相对有限。

  行政干预核心举措包括优化限购、实施房票安置和发放购房补贴等

  在行政干预方面，核心举措主要包括优化限购、发放购房补贴、减免契税、降低最低首付比例、推行棚改货币安置、鼓励团购住房让利等。典型代表有：杭州市余杭区瓶窑镇、中泰街道、仁和街道等7个街道、镇放宽了限购，外地居民社保满一个月即可购房，本地户籍居民家庭落户不用满5年即可购第2套房；南京市提出符合缴纳社保条件的外地户口居民，取得产业聚集区购房证明即可在产业聚集区增购一套住房；宁德市中心城区购买商品住房不受户籍和套数限制，并给予团购商品住房5套（含）以上每平方米不低于3%的优惠，给予每平方米100元的购房补贴；武汉市举行第40届房地产交易会，在参展项目原备案预售方案合理折扣的基础上额外给予5%以内的优惠，并提供大学生专区的特价房源给“青春无限卡”的持卡人；景德镇市将购买二套房申请商业贷款的，首套房最低首付比例降至20%、二套房首付最低降至30%，首套房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；惠州市惠阳区将首套房商业贷款最低首付比例下调至20%、二套房最低首付比例下调至30%，并对城乡居民在惠阳区购房商品住房给予特价、团购折扣最低可至八折等。此外，赣州市崇义县、绍兴市越城区、宁德市等多地提出稳步推行房票安置、房票使用提质增效等。

  公积金政策核心举措包括上调最高贷款额度、支持提取公积金支付购房首付和放宽贷款申请限制等

  在住房公积金政策支持方面，核心举措主要包括提高公积金最高贷款额度、实行公积金贷款代际互助、支持提取公积金支付购房首付、降低公积金贷款申请准入门槛等。典型代表有：荆门市取消单、双缴存职工家庭最高贷款额度上限区别，单缴存职工家庭最高贷款额度由50万元上调至70万元；南京市使用住房公积金贷款购买第二套住房时，不再限定现有首套房面积，并将多子女家庭最高可贷额度上调至60万元/人、120万元/户；芜湖市将单人缴存公积金最高贷款额度上调至50万元、双缴存职工家庭最高贷款额度上调至70万元，并支持本人提取住房公积金账户余额支付购房首付款，首次住房公积金贷款结清的，次月即可申请改善性住房公积金贷款；贵州省将双缴存职工家庭最高贷款额度上调至70万元，多子女家庭可在此基准上再上浮10万元等。

  人口人才引入核心举措主要包括取消或放宽落户门槛、住房配套政策支持等

  在人口人才引入方面，核心举措主要包括落户门槛放宽、住房配套政策支持等。典型代表有：广州市南沙区通过“全职+柔性”不拘一格集聚高层次人才，对全职人才给予最高1000万元奖励，同时推动青年人才量质齐升，将学历人才引进落户补贴及博士后综合资助提升，将技师以上高技能人才和具有中级以上职称的专业人才纳入政策支持范围，新引进落户的技能人才最高可获得12万元生活补贴等；上海进一步放宽留学生、高校应届毕业生、青年人才直接落户政策，其中，北京大学、清华大学等部分“双一流”高校应届毕业生可在全市范围直接落户，所有15所在沪“双一流”建设高校应届本科毕业生在5个新城就业并符合条件的可直接落户，对于境外学习获得本科学历的，回国后两年内在上海工作并达到缴纳社保和纳税要求的可以直接落户等。

  中性政策聚焦主要涉及保障性租赁住房筹集和建设

  中性政策主要保障性住房筹集和建设。典型代表有：新乡市提出200年6月1日后签订土地出让合同的商品房项目，统一按不低于项目住宅总建筑面积5%的比例配建保障性住房，2015年3月30日后出让的土地，无偿配建保障性住房应作为前置条件之一；深圳市印发保障性租赁住房筹集管理工作指引，提出保障性住房的筹集工作遵循按需定筹、属地负责原则，紧密围绕“20+20”产业集聚区、轨道交通站点、20大重点片区和市、区中心片区多渠道筹集；广西壮族自治区提出“保障性租赁住房+”融资模式，将无收益的市政基础设施项目搭配收益性保障性租赁住房的项目结合实施，包括“保障性租赁住房+乡村振兴（产业发展）”“保障性租赁住房+新型城镇化”“保障性租赁住房+城市更新”等。

  紧缩性调控主要包括房地产市场秩序整治、房屋安全管理和房企预售资金监管等

  紧缩性政策主要包括房地产市场秩序整治、房屋安全管理、房企预售资金监管等。典型代表有：惠州市惠阳区严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付等违规销售行为，严厉倒查因违规销售行为引起的群访群诉事件；海南省开展自建房施工安全专项整治行动，建立自建房施工安全事故约谈制度，加强对安全事故的责任追究；合肥市加强住宅小区装饰装修管理，严禁损坏或擅自变动房屋建筑主体、承重结构等违法违规行为；福建省进一步加强房地产项目预售资金监管，严禁预售资金“体外循环”等。此外，天津市公积金政策略有收紧，明确对在本市购买第三套及以上住房或已使用过2次住房公积金贷款的职工家庭不予发放住房公积金贷款，职工离婚前本市住房公积金贷款记录仍计算为本市住房公积金贷款次数等。

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  5月重要事项复盘

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  房地产政策展望

  1.中央层面

  5月16日，国家统计局新闻发言人就4月份国民经济运行情况答记者问表示，总的看，国民经济恢复向好，但国际环境复杂严峻，外部压力依然较大，国内需求不足制约犹存，一些结构性问题仍比较突出，推动经济高质量发展仍面临不少困难和挑战。下阶段，仍要坚持稳中求进工作总基调，着力恢复和扩大需求。央行2023年第一季度货币政策执行报告也指出，稳健的货币政策要精准有力，总量适度，节奏平稳，保持流动性合理充裕，提升支持实体经济的可持续性。在短期流动性方面，在居民中长贷意愿尚未得到有效修复的环境下，预计6月缴准压力回升有限，加之6月往往是财政支出大月，预计流动性缺口相对较小。央行或将以延续MLF续作和适度加大公开市场操作力度以维护资金面平稳。

  在房地产方面，国家统计局新闻发言人表示，尽管房地产市场需求出现恢复迹象，但房地产投资和开发建设仍在下降，房地产市场整体处于调整期，稳定房地产市场，保障和改善民生，仍需要继续努力。下阶段，随着经济恢复向好，稳定房地产市场政策显效、市场预期好转，房地产市场有望逐步企稳。预计中央将延续“促需求、防风险、保稳定”的政策导向，短期内或将以观察政策成效和市场变化为主，难以出现大范围、大规模的放松性政策。

  2.地方层面

  据CRIC统计数据显示，5月份，重点30城新建商品住宅供应继续减少至1200万平方米，环比下降27%、同比下降3%。其中，4个一线城市新增供应182万平方米，环比下降25%、同比增长34%；26个重点二三线城市新增供应1018万平方米，环比下降27%、同比下降8%。重点30城新建商品住宅成交规模再降至1606万平方米，环比下降8%、同比增长22%，成交规模与2月基本持平。其中，一线城市成交规模环比下降22%、同比增长51%；26个重点二三线城市成交规模环比下降6%、同比增长19%。土地方面，5月全国土地市场成交规模仍在历史低位，受成交主力成都、南京、杭州等城市土拍高溢价带动，整体溢价率维持在6.5%的相对高位，国企仍是大部分城市拿地绝对主力。

  总的来看，5月楼市增长动能持续放缓，不同城市分化行情延续，前期热点城市如上海、杭州、成都、合肥等地整体成交热度均有明显下降。在此背景下，近期关于房地产行业救助的讨论引起社会广泛关注。我们认为，房地产行业是国民经济重要支柱产业，仅靠上调公积金贷款额度、降低首付比例等政策实难有效提振房地产市场信心。一方面，需要关注经济恢复发展和居民收入增长，增强居民消费信心和消费能力；另一方面，当前还有不少地方在执行相对严格的限购、限贷、限价等政策，造成了市场价格信号的扭曲及资源的错配，使房地产行业难以真正回到正常发展轨道，地方或应加快政策纠偏，推进和完善租购并举住房制度建设。