导语

  京沪有调整必要但力度有限，杭蓉长苏镐等二线均有进一步松绑空间。

  ◎  文 / 杨科伟、李诗昀

  11月22日晚，深圳发布新政，优化普宅标准、取消750万总价限制，并下调二套房最低首付比例至40%。联系到近期消息称监管拟定50家房企“白名单”，政策正从供需两端协同发力，助力行业回稳。

  01 深圳优化普宅标准、取消750万总价限制
下调二套房首付比例至40%

  11月22日晚，深圳住建局发布两条新政，一是优化普宅标准、取消成交总价限制，二是下调二套房最低首付比例至40%。具体来说：第一，优化普通住宅标准，取消750万成交总价限制，只以建面和容积率区分普宅和非普。即住宅小区建筑容积率1.0及以上，且单套住房套内建筑面积120平方米及以下或者建筑面积144平方米及以下，即认定为普通住宅，不再要求成交总价必须低于750万元。

  近10年来，深圳总共调整过5次普宅标准，其中容积率和住房面积的标准一直未变，调整焦点在于总价限制。2019年以前，深圳按区划定普宅成交总价上限。2019年，深圳首次取消总价限制，并规定普宅满2年交易免征增值税。进入2020年，货币宽松叠加经营贷违规入市引爆深圳楼市，一时间豪宅炒作成风，为此，深圳在7月再度收紧调控，其中就包括重新设定普宅总价线，全市统一为750万。

  普宅标准主要与交易税费和首付比例（原政策）挂钩。税费中，受影响最大的是增值税，普通住宅满5年可以免征增值税，非普通住宅即便满五也要按照（过户价-原价）/1.05*5%缴纳增值税，此外对个税、契税以及教育费等附加税也有一定影响。因此，取消普宅标准总价限制后，750万元以上二手房源交易税费将明显降低，有利于刺激拥有该总价段购买力的改善客群购房。

  第二，二套房最低首付比例统一下调至40%。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。下调二套房首付比例，可以缓解购房者首付资金筹措压力，降低购房门槛，同样有助于释放改善性购房需求。

  02 深圳一二手房市场持续承压
出台新政符合预期但力度仍有所保留

  可以说，深圳此次出台政策的时间节点，基本符合市场预期。深圳楼市面临较大市场压力，亟待政策托底。一方面，新房市场持续供需两弱、来访认购下滑。“认房不认贷”等刺激下，9月深圳重点项目来访量出现阶段性回升，但好景不长，10月便重新步入下行通道，认购率逐步回落至新政前，10月深圳新房推盘量骤降，且无热盘供应，整体去化率跌至13%的年内次低位。另一方面，二手房挂牌量持增、成交量价齐跌。9月，深圳二手房挂牌量进入新一轮增长期，10月増势虽有放缓但整体规模仍在扩容，而需求却并未紧跟供应增长步伐，9、10月二手房过户量保持平稳运行，基本与新政前无异。

  但就力度而言,深圳、广州等两个一线城市市场热度与其它二线几无差别，此次调整仍然不涉及限购政策。9月以来，核心一二线城市开启“四限”松绑潮，包括厦门、南京、武汉在内的12城取消限购，宁波、青岛、福州等9城解除限售。预期四季度深圳大概率会和广州一样率先松绑政策，但不同于广州此次调整仍然不涉及限购政策，为后期政策继续调整留有余地。

  03 京沪有调整必要但力度有限
杭蓉长苏镐等二线均有进一步松绑空间

  继广深之后，京沪政策后续是否会跟进调整？成为大家关注的焦点。我们认为，北京、上海在优化普宅标准确有必要，其他财税政策、限购政策调整短期没有空间。短期维持现状在于：第一，横向对比，京沪市场压力不大，虽然与过往相比上海、北京市场在降温，但横向来看，无论是对比广深还是其他二线城市，京沪市场压力都不算大，降温后的京沪去化率还维持在5成，而广州、济南、重庆等去化率长期在2成左右；第二，风向标意义和虹吸效应，北京和上海作为中国前两大中心城市，政策微调对楼市的风向标意义依然不容小觑，且京沪新政可能会虹吸其他地区需求，产生负外部性，站在全国一盘棋的角度考虑，京沪政策调整也将更为谨慎。

  政策微调必要性在于：第一，市场降温，纵向来看，京沪二季度新房推盘平均去化率基本在80%左右，8-9月也在6成上下，而10月进一步回落至5成左右，由此可见，市场热度阶梯式下降；第二，普通住宅标准滞后，以普宅标准为例，与深圳10年5次调整不同，上海、北京的普宅标准从2014年沿用至今未变，已经远远滞后房价变动，上海内环内450万、内外环间310万、外环外230万元的普宅总价上限，误伤了一大批刚需房源，有必要随行就市进行调整。

  扩展开来说，就在上周，厦门解除了岛内限购措施，标志着厦门全域彻底取消限购。类比于此，西安、长沙、成都、杭州、苏州等二线城市在9月这一轮限购松绑中还有所保留，仅限于缩围降槛，未来也有可能效仿厦门全面解除限购。