中房网讯 （苏晓/文）尽管行业政策面持续宽松，但“银十”楼市整体表现不及预期，复苏动能不足，企业整体去化压力仍然较大。

  克而瑞研究中心发布的报告显示，10月份TOP100房企实现销售操盘金额4066.9亿元，环比增长0.6%；同比降低27.5%，同比降幅仍保持在较高位。从1-10月累计业绩看，达到45634.6亿元，同比降低12.8%，年内累计业绩降幅继续扩大。

  销售恢复表现逊色的同时，房企拿地更呈现谨慎、集中的态势。截止10月末，仍有近五成百强房企2023年投资几乎暂停，且从新增拿地金额TOP100房企来看，有近七成企业10月份未有新增土储入账。与此同时，拿地企业“国央企积极、城投托底、民企隐身”局面仍未转变。

  近六成百强房企单月业绩环比降低

  报告显示，10月近六成百强房企单月业绩环比降低。从同比情况看，目前规模房企整体仍陷负增长困局，单月和累计业绩同比降低的企业数量均达到近八成。

  其中，20家百强房企环比降幅大于30%，40家环比降幅在0-30%之间。但同时也有一些企业业绩表现相对突出，如绿城中国、碧桂园、中国中铁、路劲集团、联发集团等，均实现了单月业绩环比增长。

  另外，从企业销售门槛值的变化来看，1-10月TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低4.2%至1391亿元，TOP20门槛降低16.5%至525.5亿元。TOP30和TOP50梯队房企格局变动加剧，门槛分别同比降低19.7%和17.5%至327.5亿元和205.1亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则较去年同期降低11.2%至87.4亿元。

  近七成房企投资暂停

  10月土地市场热度整体低迷，仅个别地块出现扎堆竞拍的景象，体现在企业端，则是投资愈发分化和谨慎。

  从新增货值百强的梯队门槛值来看，截止10月末，新增货值百强房企门槛值为55.7亿元，与上月末相比仅增加了2.6亿元，同比仍有23%的降幅；各梯队的门槛值均同比下降，其中50强门槛值的降幅最大，降幅达到34%。

  总量方面，1-10月新增货值、总价和建面百强的总额分别为25724亿元、12314亿元和10149万平方米。其中，拿地金额同比下降14%，但同比降幅比上月缩小4个百分点。

  在集中度方面，10月末10强房企新增货值占63%，较上月减少3个百分点，主要是由于个别位于10强以外房企本月新增拿地较多导致。整体来看，新增货值高度集中的趋势并未有改变，且后50强房企的新增货值占比为6%，较上月继续减少1个百分点。

  从各梯队的拿地销售比情况看，百强房企拿地销售比持续保持低位。根据报告，1-10月百强房企拿地销售比持续为0.19。分梯队来看，10强房企1-10月累计拿地销售比达到0.27，仍是各梯队中最高，且大幅领先于其他梯队；其次11-20强房企的拿地销售比为0.19，较9月末提升0.05，涨幅较大，主要得益于该梯队内的中国铁建、华发、金茂等在核心城土拍均有收获。

  另据克而瑞研究中心监测，截止10月末，仍有近五成百强房企2023年投资几乎暂停，且多数集中于销售50强之后。从单月来看，拿地金额TOP100房企中，有近七成企业10月份未有新增土储入账，整体延续了二季度末投资愈发趋紧的走势。

  此外，拿地金额TOP100中，央国企拿地金额占比达到66%，民企仅有22%。从数量上看，城投上榜数量最多，占比达到四成。全年来看，“国央企积极、城投托底、民企隐身”局面仍未转变。

  11月成交不容乐观，放开土拍限价不会大幅刺激市场

  克而瑞研究中心指出，当前市场信心跌至谷底，加之居民购买力不足，整体楼市还将面临较长的调整期。预判11月，供应或将低位回升，环比持增，成交则不容乐观，热点城市和热销项目个数都将持续减少。

  值得注意的是，在楼市刺激政策应出尽出，限购、限贷、限售相继续解除之后，土地市场政策近期也迎来了调整，内容涉及建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0 限制等。克而瑞研究中心认为，从政策本身来看，不会大幅刺激市场热度提升，毕竟投资回暖更多需要视市场表现和企业的销售、回款情况而定，预计接下来土地市场还会维持三季度的整体水平和热度。

  不过，土地限价的放开，会加剧土地市场冷热分化的局面，尤其是市场仍在筑底企稳过程中，企业投资更加聚焦，优质地块投资竞争度会加码。

  与此同时，央国企+城投+少量优质民企格局不会转变，一旦土地限价放开在多城执行，央国企的优势将进一步加大，但考虑到整体市场处在底部修复阶段，企业投资继续保持理性和谨慎态势。