据11月21日资本市场消息，央行、金融监管总局、证监会三部门于11月17日召开金融机构座谈会，会议上提及多项房地产金融放松政策，其中“三个不低于”的硬性指标要求引发市场关注。同时有市场消息称，一份包括约50家房企的“白名单”正被拟定；此后又有市场消息传言，部分出险房企或将被列入白名单。

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     “三个不低于”量化指标更有强制性

  出险房企能否获益仍等确认据悉，金融监管部门于11月17日召开的金融机构座谈会，有包括18家全国性商业银行、5家全国性金融资产管理公司、4家大型证券公司主要负责人参加。

  而上述所提及的“三个不低于”，具体为：1）各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速；2）对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；3）对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

  从这三个不低于来看，“第一个不低于”为国有银行对房企信贷增速不低于同业水平，旨在营造行业竞争氛围，从被动放贷到主动寻贷，缓解房企流动性不足及信用问题。

  “第二个不低于”针对非国有房企融资难的问题，这类房企是当前债务违约的“核心区”，有助于化解这类房企的债务风险。

  “第三个不低于”，则是从需求端出发，保障非国有房企的销售回款预期，通过增强个人按揭贷款投放，实现非国有房企经营状况持续改善。

  事实上，此次“三个不低于” 的表述并非历史首次，最早在针对2015年小微企业融资难、融资贵的问题时就有类似表述。彼时“三个不低于”指的是：1）小微企业贷款增速不低于各项贷款平均增速；2）小微企业贷款户数不低于上年同期户数；3）小微企业申贷获得率不低于上年同期水平。相比小微企业的“三个不低于”，本次针对的是基数规模远超小微企业贷款的房地产贷款，并涉及各行与行业平均增速，以及不同所有制房企贷款要求，在目标达成上更有挑战。

  不同于去年2022年11月陆续出台的“金融16条”以及“三支箭”等政策，本次“三个不低于”属于量化的指标性监管要求。此外，根据市场传言，“白名单”企业包括了50余家国有及民营房企，覆盖范围也有所扩大，且有传言出险房企或将包含在内。

  出险房企之所以难以得到银行贷款，是由于银行发放贷款主要依据担保物价值。如工商银行年报披露，会基于对交易对手的信用风险评估决定需要取得的担保物金额及类型。办理贷款抵质押担保时，优先选取价值相对稳定、变现能力较强的担保物，一般不接受不易变现、不易办理登记手续或价格波动较大的担保物。部分出险房企资不抵债，能用于抵押贷款的标的少之又少，在市场化机制下不太可能取得银行贷款。

  近日也有市场消息称，或可能“允许向房企提供无抵押的流动资金贷款，房企不需要提供土地等抵质押物”，若消息属实对于出险房企无疑是重大利好，但对于商业银行而言，如何在实操中把控风控将会是一大难点，考虑到高风险贷款可能出现的坏账率,银行对于这类贷款投放或仍保持相对谨慎。

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  受地产影响银行业盈利能力下滑

  白名单扩围或增大银行风险敞口

  自11月21日“三个不低于”及50余家房企白名单的消息出来后，多数港股内房股股价呈现上升趋势，截止11月24日，万科、龙湖及新城发展收盘价较11月20日收盘价上涨10%、17%及26%。但从股份制银行的股价表现来看，资本市场反应相对冷淡，中国银行、工商银行及建设银行均出现了不同程度下跌。工商银行11月24日收盘价3.79港元/股，较20日收盘价下跌了1%；建设银行较20日收盘价下跌了1.3%。

  对50余家白名单房企的援助若严格执行，可能会将当前地产存在的风险传递给银行体系，或是资本市场不看好的原因。事实上，自2021年银行业的盈利增速就开始趋缓。2023年前三季度，资产规模最大的工商银行的归母净利润同比仅增长0.79%，为五大行中增长最为缓慢的；此外农业银行增长了4.97%，增长最快，但也未超过5%。此外，银行业的整体净利息差也在不断收窄，净利息差指的是平均生息资产收益率减平均计息负债付息率，能够体现一家银行的盈利能力。以工商银行为例，净利息差自2018年（2.16%）就不断下降，2023年上半年已下降至1.52%。银行业盈利能力下降，部分也是受到房地产行业下行的影响。

  随着近年来房地产市场供需关系发生重大转变，房企陆续发生流动性危机，各商业银行涉房贷款资产质量也明显恶化。以工商银行及建设银行为例，虽然历年房地产业贷款规模均有增长，但占总公司类贷款的占比却不断下降，工商银行从2020年的7.2%下降至2023年上半年的5.3%，建设银行则从4.11%下降至3.61%。需注意的是，2022年末出台了“三支箭”等一系列政策扶持，但2023年上半年房地产业贷款占比仍在减少。同时，房地产贷款中不良贷款率却不断攀升，工商银行从2022年的2.32%快速上升至6.68%；建设银行则从1.31%上升至4.76%。未来若银行按照硬性指标加大对房地产贷款的投放，可能出现不良贷款率继续上升，每年计提的资产减值侵蚀企业利润的情况。

  整体来看，“三个不低于”出台对房企而言是利好，但具体的实施效果仍然难料。同时，国有银行面临两难选择，既要完成硬性量化指标，又要控制自身风险敞口。即使出险房企进入白名单，银行对于出险房企的贷款投放或仍保持谨慎态度。此外，通过国有银行增加对房企贷款，未解决当前销售端疲软的问题，获得贷款的房企虽能“喘口气”，但债务风险并未完全化解，仍需积极去化偿还贷款。