1月26日，住建部、金融监管总局召开会议，部署城市房地产融资协调机制。此次两部委同时召开会议，充分说明房地产融资协调机制正在积极部署，也说明对这项工作的重视和支持。若从最近几年的融资政策来看，其经历了“维护住房消费者合法权益”、“金融16条”、“三个不低于”的前三个阶段，当前则进入到“融资协调机制”的新阶段或4.0版本。我们要深入认识到此类融资政策的变动和逻辑，更好确保融资政策科学有序推进。

  一、住建部政策要点

  此次住建部召开城市房地产融资协调机制部署会。此次会议提及两个维度的内容。第一是从项目开发建设的角度，部署了融资协调机制工作。第二是从房地产供求关系变化的角度，部署了住房等相关工作。

  1、项目视角下的融资协调机制

  此次基于项目有序开发建设的视角部署了融资协调机制工作，实际上是“保交楼”政策的强化版和延续版，充分说明对于保交楼工作的重视。1）政策明确，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。从这里可以看出，接下来各地要做好融资协调工作，关键是要系统梳理房地产项目。从工作机制来说，主要包括“报项目名单-协调金融机构发放贷款-支持项目合理融资需求”。从这个角度看，其和白名单制度是有差异的。白名单制度主要是从房企或企业的层面进行的，而此次强调“项目”的层面，应该说针对性更强，也兼顾企业融资和购房者房屋交付两个需求。此次也提及1月底前第一批项目名单落地后即可争取贷款，说明工作积极到位，也说明协调机制下融资效率在提高。2）要做好此次融资协调机制，此次政策明确了配套政策和要求，主要包括：项目层面资金封闭运作、省级层面要加强监测和督导、国家层面将建立项目信息平台和通报制度。这说明此次融资协调机制的准备工作完备，也有助于更密切监测资金、项目、融资等工作的开展，具有部署科学到位、环环相扣的特点。在此次1月份各类贷款投放后，后续其他月份此类工作也将持续完善，对于今年住宅项目的融资和保交楼工作将发挥更加积极的作用。

  2、供求变化下的住房等相关工作

  此次会议同时对今年住房等相关工作进行了部署，尤其是结合房地产市场供求关系发生重大变化的新形势做了工作部署。1）目前最受市场关注点的一句话是“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”。这句话其实是“优化调整房地产政策”的升级版，说明各地政策从“放松”的重心转向“精准”概念。虽然过去也有“因城施策、精准施策、一城一策”等表述，但2023年我们观察到，各地政策总体上还是高度一致的，创新性不强，或者说药效没有预期的好。此次其实说明，高层不光关注到全国层面的供求关系变化，也关注到了各地房地产市场的实际情况和困难，所以对于政策方面做了更大的松绑或放权。从这个角度看，各地在春节后若是预判市场企稳有困难，预计还会迎来一大波购房宽松政策，即在此前的“认房不认贷”、“降低首付和房贷利率”、“调整普通住宅标准”等基础上再做进一步的宽松。我们认为，包括房企、销售部门和购房者等，要对今年一季度可能出台的新的宽松政策有足够的认识和准备，尤其是一些限购政策等或迎来全面的放松。2）此次首次系统和清晰地勾勒出新发展模式的“五大基石”，即：“保障+市场”的住房供应体系、人房地钱的要素联动新机制、房屋全生命周期基础性制度、房地产三大工程建设、好房子建设。此次强调要从编制住房发展规划为抓手，这也说明，各地在近期的住房发展规划方面，会有一个新版本，即强调五大基石的新发展模式的版本。这对于我们理解后续各地住房发展规划以及新的创新点等都有积极的作用。3）此次继续强调对房地产市场秩序的整治。这进一步说明，在房地产融资协调机制等工作的基础上，政策可以姓“宽”，但不能姓“乱”，即并不意味着会放任市场，各类违法违规的操作依然要面临处罚。近期最典型的一个例子就是，1月22日，住建部针对“非法买卖公民个人信息”，通报了5起房产中介违法违规典型案例。这就说明，今年严管市场秩序依然是住房工作的一项重要内容。

  二、金监局政策要点

  此次金监局部署推动落实城市房地产融资协调机制相关工作，其和住建部的工作会议有一个区别。住建部参会的部门中，除了住房相关监管部门外，也包括市政府一级的部门。而金监局参会的部门，则是金融监管部门+金融机构。同时，从金融监管的角度，此次提及了相关内容，和此前的《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》差异不大，说明此次更是强调落实和推进的导向。

  1、明确协调机制的工作步骤

  结合此前的融资协调机制的通知内容，以及此次会议的相关内容，我们认为，从金融监管部门的角度，可以认为其工作要求包括四个层面内容。1）地方政府要牵头。实际上“协调”的含义就说明地方政府要发挥牵头作用，一般可以理解为各地分管住房（不是金融）的副市长要履行好职责。这其实也隐含了一层含义，即住房相关部门对房地产市场形势判断的信心可以更好到达市政府一级，同时通过市政府层面可以更好推进融资工作，防范金融机构出现惰性、不作为等问题。2）协调机制要推送房地产项目名单。类似推送其实相当于做好了服务工作，减少了此前金融机构进行项目审查的工作，提高了效率，同时客观上使得一些融资工作必须不折不扣地推行下去。3）信息共享。从信息来说，主要包括工程进展和预售资金监管的内容。这两个恰是“保交楼”工作非常关注的要点。所以我们可以这样认为，协调机制重心在于解决企业资金的问题，但此类资金问题不是去解决房企存量债务问题的，而是从保交楼的角度进行的。4）要指导金融机构和房企平等协商。关于这一点，政策重心稍微往金融机构上倾斜，也说明一些风险极高的项目，是不可能纳入到此类支持体系的。各地也要把好关，真正把资金用在最合适的项目中。

  2、重视“授信绿色通道”的创新机制

  若是回顾最近几年金融工作尤其是融资工作的变化，比较大的变化点在于，过去比较强调公平导向，即“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”；而现在提及“授信绿色通道”概念，其实强调了效率。1）之所以要强调效率，其实恰说明资金需求的急迫性是变大了。我们认为，2023年房企销售数据总体还是负增长，叠加过去连续两年的下跌状态，房企或项目方面的资金压力还是略大，或者说资金支持的速度要提高。这是基于房地产市场新形势所做出的新融资机制。2）这对于金融机构意识的转变非常具有鞭策导向。一些金融机构可能还在磨蹭，意识没有上升到新高度。当前金监局用了“金融机构要高度重视”的字眼，说明工作的要求非常高，且需要金融机构严格履行职责。所以在融资通道、审批流程、审批时限等方面明确了工作目标。金融机构的意识+行动都必须加快到位。反过来，也说明一季度房企的到位资金状况会明显改善，对于保交楼工作的提振等都有积极的作用。3）我们关注到一句似曾相识的表述，即“各监管局要积极参与协调机制，主动配合地方政府和住建部门，稳妥有序开展相关工作”。此前也有类似的表述，比如说在2021年9月人民银行、银保监会联合召开的房地产金融工作座谈会上，明确“金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。所以我们认为金融机构本身要从科学配合的角度做好工作，而房地产形势和融资方面的判断更多要从地方政府和房管部门这边提供。

  三、政策总结

  1、房地产金融政策进入第四阶段

  此次两部委召开会议，说明深入落实了此前1月24日央行召开的国新办金融服务实体经济高质量发展情况发布会。这恰说明我们要从2024年金融服务的角度理解此类工作。从此前发布会的内容来看，各类重磅消息很多，包括降准政策消息发布、信贷市场司设立、完善经营性物业贷款政策等，说明央行和金融相关部门做了充足思考，目的就是为了2024年相关工作的更好推进和运行。此次会议后，住建部和金监局立即召开会议，说明城市房地产融资协调机制部署的重要性和急迫性，也充分说明对于房地产市场和房企尤其是保交楼领域的重视。所以此次协调机制部署会议，可以认为房地产金融政策进入到了新阶段。

  我们对2021年9月份以来的政策进行梳理，大致经历了几个阶段：1）2021年9月房地产金融工作座谈会上明确，要从维护住房消费者合法权益落实金融政策。其出发点和烂尾楼事件出现有关。2）2022年11月发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，明确金融16条支持措施。其出发点和房企债务问题爆发有关。3）2023年11月17日金融机构座谈会上明确“三个不低于”的目标。其出发点和落实中央金融工作会议精神有关。4）2024年1月发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，明确指导各地级及以上城市建立由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制。所以此次两部委的工作部署，其实是第四小点的细化，也意味着工作正式启动，同时说明各部门试图消除“房地产与金融良性循环”中的堵点。

  2、有力支持今年房地产金融相关工作

  我们应该深入认识到此次两部委召开此类会议的重要性和立足点。1）协调机制的重心在于协调，要求则在于“精准”，其目标是要精准支持房地产项目合理融资需求。这恰体现了从“支持企业”到“支持项目”的微妙变化，也说明过去一些融资支持政策或有效率打折扣的问题，不能直达项目端。这说明政策基于新情况，做了新的部署。通过市政府协调的作用，促进房地产市场形势变化和融资政策推动进行更好结合。2）此类工作自然不是各部门的唯一工作。以金监局的工作来说，其明确今年要重点开展四项工作，即融资协调机制落地、推进经营性物业贷款工作、做好个人住房贷款金融服务、支持三大工程。从这里可以看出，协调机制是其中的一项子内容，但也属于排序第一的工作。3）当前各类金融支持力度明显增大，也说明对于今年房地产形势的预判有了更精准的把控。通过此类支持，减少了房地产领域缺资金的问题，同时也减少了各类繁冗的流程，确保资金到达的效率更高。所以若是要总结此次协调机制的功能，可以认为是：通过协调机制打通融资堵点，在保交楼环节中促进房地产与金融的良性循环。