2023年，中国房地产市场继续底部调整。中央政策力度前稳后松，以7月政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”，需求端——降首付、降利率、认房不认贷接连落地，支持居民按揭购房，供给端——三个不低于、一视同仁支持融资等保主体措施相继落地，以缓解房企资金压力。地方政策松绑加力提速，273省市622次政策松绑，从三四线到核心一二线反向传导，限制性行政措施几乎都已退出。

  展望2024年，中央层面房地产政策有望从三方面发力，一是金融支持“三大工程”建设，并以此为抓手推动构建房地产发展新模式，二是落实“三个不低于”等供给端金融支持，三是下调住房交易税费，稳需求进而稳市场。地方调控政策料将进一步优化，一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑空间，一线局部或定向放松限购、调整交易税费征免年限等均是可选项，二三线城市或将全面解绑限制性购房政策并加码财税刺激。

  总结

  01
中央政策力度前稳后松，部署城中村改造、保障性住房等“三大工程”

  （本节有删减）

  2023年，中央层面房地产政策力度前弱后强。上半年，并无实质性重磅刺激，多为对现行制度的优化调整，或意在规范市场秩序，政策力度限于“托而不举”，下半年，以中央政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”。需求端，降首付、降利率、认房不认贷、延期置换退税等政策接连落地，供给端，续期“金融16条”、“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施相继提出。

  2023年，中央首提“三大工程”，即作出规划建设保障性住房、城中村改造、平急两用基础设施三方面重要部署。4月、7月两次政治局会议均重点提及“三大工程”，7月，国务院发文推进城中村改造，主要面向22个城区人口超500万的超大特大城市。8月，国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，致力于构建“刚需有保障、改善有商品”的住房供给新格局，明确保障对象为工薪阶层，采取保本微利定价原则配售，实行严格封闭管理。10-11月，住建部领导带队赴上海、南昌、厦门、成都等多地开展“三大工程”专题调研。12月，国开行发放全国首笔配售型保障性住房开发贷款。

  02
“三个不低于”等金融政策纾困供给侧，缓解房企资金压力

  （本节有删减）

  2023年，供给端金融支持再加力。1月，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。2月，证监会放宽境外募资等限制，启动不动产私募基金试点工作。7月，央行延期“金融16条”适用期限。8月，证监会明确上市房企再融资不受破发、破净、亏损限制。10月，中央金融工作会议召开，强调健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。11月，三部门召开金融机构座谈会，提出“三个不低于”，据悉监管还拟定了“50家房企白名单”。随后，工农中建交等银行相继召开房企座谈会，听取房企融资需求，并表态将加大房企融资支持力度。另据央行数据，11月份以来，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等主要银行向非国有房企投放房地产开发贷款300多亿元。

  不过，诸多金融支持政策，由于缺少执行细则、容错免责机制等原因，导致基层落实不到位，房企资金压力并未得到根本缓解。2023年前11月，80家典型房企融资总量为5430亿元，同比下降扩大至25%，事实上，自2022年末优质房融资开闸，但仅一季度有所回暖，从整体看2023年房企资金压力仍未有较大改观。

  03
降首付、降利率、认房不认贷等稳需求措施支持居民购房

  （本节有删减）

  2023年，居民信贷端支持持续加码，降首付、降利率、认房不认贷等利好接连落地，合力减轻居民按揭压力、扩大加杠杆空间，助力购房需求释放。主要包括五方面：

  第一，落地“认房不认贷”，8月25日，三部门联合发文推进落实“认房不用认贷”，利好置换及异地购房者，包括北上广深在内的至少63省市官宣“认房不认贷”，泉州等11城更是放宽至“认贷不认房”。

  第二，调降首付比例下限，打开限购城市降首付空间，8月31日，两部门调整优化差别化信贷政策，将住房商贷的最低首付比例统一调整为20%，二套统一为最低30%，不再区分地区限购与否。

  第三，动态调节首套房贷利率下限，调降二套房房贷利率下限，1月5日，两部门发布首套房贷利率动态调节机制，此后近百城下调了首套房贷利率下限，超20城取消了下限。8月31日，央行、金监局宣布将二套房商贷利率下限由LPR+60BP调整为LPR+20BP。

  第四，落实存量房贷降息，减轻居民负债压力，8月31日，央行、金监局发文指导商业下调存量首套住房贷款利率，据央行11月发布报告，存量房贷降息工作已经基本完成，涉及房贷规模超22万亿元，平均降幅0.73个百分点，惠及超5000万户、1.5亿人，每年减少借款人利息支出1600-1700亿元，户均每年减少3200元。

  第五，降准降息，3月27日、9月15日分别全面降准0.25个百分点，6月20日下调1年期LPR10BP至3.55%，调降5年期以上LPR利率10BP至4.2%，8月20日单边调降1年期LPR利率10BP至3.45%。

  不过居民信贷增长仍然乏力，显示居民加杠杆购房意愿羸弱。4月、7月居民中长期贷款两度负增长，11月居民新增中长期贷款2331亿元，在去年疫情期基数偏低的情况下，同比仅多增228亿元，此外，全年新增中长期贷款占境内贷款比重保仍处在相对低位。

  04
全年273省市622次政策放松，核心一二线开启“四限”松绑潮

  2023年，地方调控政策松绑加力提速，核心一二线开启“四限”松绑潮。据不完全统计，截至今年12月18日，全国至少273个省市出台622次宽松性政策，频次已超去年。力度和能级上，如果说2022年地方“四限”政策松绑的主力军是三四线城市，那么进入2023年，核心一二线城市便接过了接力棒，一线政策边际松动，多数二线城市解除限购限售。

  聚焦需求端政策内容，主要包括以下几方面：第一，广州、南京等29城放松限购，其中，南京、大连、武汉、厦门等19城全面取消限购，上海、广州、杭州、长沙等在限购区域范围、社保要求、套数限制等方面有有所放宽；第二，深圳、成都等102省市放松限贷，北上广深等落地“认房不认贷”，泉州、宝鸡等“认贷不认房”，成都、武汉等放宽多孩套数认定，深圳、上海、北京等下调首付比例；第三，合肥、珠海等7城放松限价，比如合肥鼓励优质优价，取消商品住房楼层差价率限制；第四，厦门、福州等23城放松限售，其中包括福州、郑州、合肥在内的16个城市解除限售；第五，上海、杭州等221省市放松公积金贷款，比如上海调整存量住房公积金贷款期限、提升多子女家庭公积金贷款额度等；第六，广州、重庆等29城减免交易税费，比如广州将越秀、海珠、荔湾等区域住房转让增值税征免年限由5年调整为2年；第七，南京、武汉等145城发布购房补贴，例如武汉，毕业6年内并连续缴纳6个月以上社保的毕业生在青山区可享5万元购房补贴；第八，深圳、北京、上海等3城调整普宅标准，共性特征是不再看总价。

  展望

  05
落实金融支持稳主体、减税降费稳需求，推动“三大工程”构建新模式

  2024年，中央层面房地产政策有望从三方面发力：第一，以“三大工程”建设为抓手，推动构建房地产发展新模式。保障性住房、城中村改造等“三大工程”是住房多元供给改革的重要内容，也是房地产发展新模式的题中之意。推进“三大工程”，首要问题是“钱从哪里来”，未来，城中村改造项目将被纳入专项债支持范围，央行有望通过专项借款、抵押补充贷款等结构性货币政策工具，为“三大工程”提供中长期低成本资金支持。

  第二，落实供给端金融支持，让“三个不低于”、“融资三支箭”、“房企白名单”等措施真正落地见效。

  第三，下调住房交易税费，稳需求进而稳市场。比如购买家庭唯一住房或改善住房，减征免征契税，再比如缩短购房增值税、个人所得税征免年限。

  06
二线全面放开购房限制，一线调控仍有局部优化空间

  展望2024年，地方房地产调控政策有望进一步优化，一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑空间。

  一线城市政策或将精细化调整，譬如限购局部松绑，对于远郊区域调降非户籍购房社保年限、放宽户籍居民套数限制，放宽法拍房、离婚购房限制，调降落户门槛等，再比如下调各类交易税费征免年限。

  二线城市中，杭州、成都、长沙、西安、苏州、天津等城市调控政策还有所保留，并未如南京、青岛、济南那样“一放到底”，未来大概率进一步调整，比如全面放开限购、限售，下调商贷首付比例至国家规定的下限，放宽限价鼓励“优质优价”等均是可选项。

  其余二三线城市住房交易行政限制基本已经全面解除，剩余可优化的政策主要有限贷套数认定，比如进一步放宽至认贷不认房，多孩家庭买两套仍可享首套信贷优惠，公积金政策在流动性充裕的情况下可以考虑提高可贷额度、放开“商转公”，实行商业贷款贴息等。